中古マンションの諸費用は、大きく分けて14種類あります。
その総額は物件価格の5～10％前後と言われています。この記事では、中古マンションの購入時に発生する仲介手数料などの諸費用を、4,000万円の物件のシミュレーションと合わせて、わかりやすく解説していきます。
中古マンションの購入でかかる14種類の諸費用とは？
中古マンションを購入するには、物件の販売価格はもちろん、その他実に14種類の諸費用を支払う必要があります。
その内訳は、次の表をご覧ください。
■中古マンションの諸費用の内訳および概算例
4,000万円の物件を3,000万円のローンを組んで購入する場合
|
諸費用内訳 |
金額（概算） |
|
仲介手数料 |
1,386,000円 |
|
印紙税（売買契約書） |
10,000円 ※注１ |
|
印紙税（住宅ローン契約書） |
20,000円 |
|
融資事務手数料 |
33,000円 ※注２ |
|
保証料（元利均等返済35年） |
660,000円 ※注３ |
|
火災保険料 ※火災、落雷、風災10年補償 ※地震5年補償 |
150,000円 |
|
団体信用生命保険料 |
0円（住宅ローンの金利に含まれる） |
|
所有権移転登記 |
土地：225,000円 |
|
抵当権設定登記 |
30,000円 ※2022年3月31日までの税率0.1% 通常0.4％ |
|
司法書士報酬 |
100,000円 |
|
不動産取得税 |
0円 ※注４ |
|
固定資産税 |
98,000円 ※注５ |
|
都市計画税 |
21,000円 ※注５ |
|
その他費用 |
400,000円 |
|
総額 |
3,160,000円 |
※注１：住宅取得に係る軽減措置の適用の価格
※注２：3000万円借り入れで定率型1％で計算
※注３：3000万円借り入れで外枠方式2％で計算
※注４：2021年3月までの中古住宅及びその敷地の税額の軽減適応により0円となった場合
※注５：小規模住宅用地に該当し、固定資産税の課税標準額が土地250万円、家屋900万円、都市計画税の課税標準額が土地500万円、家屋900万円とし、都市計画税の税率0.3％、半年分を支払う場合で計算
種類の多さや意外と金額が大きいことに驚いたのではないでしょうか。
中古マンションを買う際にはこの諸費用の支払いも頭に入れておく必要があります。
■関連記事：「はじめての不動産購入、不動産購入の流れを理解しよう」
それぞれどんなものなのか、１つずつ簡単にご紹介します。
（１）契約時に必要な諸費用
1.仲介手数料
仲介手数料とは、中古マンションの売買を担当する不動産会社に支払う費用です。物件の販売価格が400万円以上の場合、（販売価格×3%＋6万円）×1.1（消費税10%）となることが一般的です。
2.印紙税（売買契約書）
印紙税は、中古マンションの売買契約書に貼る収入印紙にて納める税金です。売買代金の金額帯ごとに設定されています。
（２）物件の引き渡し時に必要な諸費用
3.印紙税（住宅ローン契約書）
金融機関で住宅ローンを組む場合の契約書に必要な収入印紙の代金です。売買契約書の印紙税同様、融資額によって変わります。
4.融資事務手数料
住宅ローンを設定した金融機関に支払う手数料です。金額は金融機関ごとに異なるため、事前に確認しておきましょう。
5.保証料
保証料は、保証会社に対して支払う費用です。保証会社は、購入者が住宅ローンが支払えなくなった際に、代わりに残債を支払ってくれます。保証料は一括で支払うこともできますし、住宅ローンに含めることも可能です。
6.火災保険料
購入した中古マンションが、火災に遭った際に補償されるタイプの保険です。住宅ローンの設定時には、必ず加入することになります。
□関連記事：購入の際に火災保険に入った方がいい？？
7.団体信用生命保険料
住宅ローンの契約者本人が亡くなったり、重度の障害になった際に、住宅ローンの残高を代わりに支払ってくれる保険です。ほとんどの金融機関ではローン金利に含まれているため、特に支払う必要はありません。
□関連記事：団体信用生命保険について
□関連記事：ワイド団信とは何？？
8.所有権移転登記の登録免許税
中古マンションの購入の際、自身の持ち物であることを証明するための手続き（登記）に関わる費用です。登録免許税として、物件の所在地を管轄する法務局に納めます。所有権移転登記では、物件の購入者が売主から買主へ変わったことを証明します。
9.抵当権設定登記の登録免許税
住宅ローンは数千万円という大きな金額になることが一般的です。そのため金融機関は、担保として購入する中古マンションを担保として抵当権を設定します。
10.司法書士報酬
8.所有権移転登記や9.抵当権設定登記の手続きを司法書士に依頼した場合には報酬を支払うことになります。
（３）物件の入居後に必要な諸費用
11.不動産取得税（都道府県税）
中古マンションの購入後に、所在地の自治体（都道府県）に納める税金です。課税標準額（固定資産税評価額）×4%にて算出されます。2021年3月31日までは3%が適用（土地や住宅の場合）される他、一定の軽減措置があります。
12.固定資産税
固定資産税は物件をその年の1月1日時点に所有している方に課せられる税金です。売主と買主との間で起算日を決め（物件の引渡日などにすることが多いです）、その日以降の税金を日割りで買主が支払うことが一般的です。納付時期は6、9、12、2月で分納できます。
□関連記事：固定資産税って毎年いくらかかるの？
13.都市計画税（市町村税）
都市計画税とは、道路や上下水道の整備など都市計画の資金に充てられる税金です。物件が都市計画税を定める地域にある場合に支払いが必要になります。税率も自治体毎に異なりますので、不動産担当者に聞いたり、自治体のホームページなどで確認してください。固定資産税と同じように、物件の引渡後、買主が日割りで支払うことが一般的です。
14.その他の費用
その他、以下のようなものがあります。
・引越しの費用
・新居用の家具代
・マンションの管理費
・修繕積立金
これらはライフスタイルや物件に左右されます。
気に入る物件があれば、不動産担当者に事前に確認してみてください。
□関連記事：「築年数が古いほど、マンション購入時の諸費用費は高め！」
□関連記事：「マンション購入時の諸経費は新築の方が安い?!」
現金か諸費用ローンか？諸費用の支払い方２種
物件と異なり、諸費用の支払いは基本的には現金で行われることが一般的です。
自己資金として用意した金額の一部を諸費用に充てられる方が多いです。
そうは言っても、なかには住宅ローンのように、諸費用分も金融機関に借りたい方もいるかと思います。そんな方にお勧めなのが諸費用ローンです。
中古マンションの諸費用のための「諸費用ローン」
諸費用ローンは、住宅ローンとは別に設定する諸費用のための支払い方法です。引越しの費用や仲介手数料、家具などの購入など、直接物件に係らない費用もローンを組むことができます。
ただし諸費用ローンの金利は住宅ローンよりも高くなる傾向があるため、申し込む前に必ず金利や手数料を確認しておきましょう。
□関連記事：頭金を出せない、年収が低いけど、マンションを買うことはできるの？
中古マンションの諸費用の内訳と概算例をチェック
最後に物件購入のどの段階で、いくらくらい必要になるか表にまとめました。
細かな数字は、法規や（特に軽減税率などの定めは事前に確認してください）物件などにより大きく変わりますが、おおよそ物件価格の5～10％前後を目安にして考えていただければ、かんたんでしょう。
|
諸費用の支払い時期 |
諸費用の目安金額 |
|
契約時 |
仲介手数料：1,386,000円 印紙税（売買契約書）：10,000円 |
|
物件の引き渡し時 |
印紙税（住宅ローン契約書）：20,000円 融資事務手数料：33,000円 保証料：660,000円 火災保険料：150,000円 団体信用生命保険料：0円（金利に含まれる） 所有権移転登記（土地）225,000円 所有権移転登記（建物）27,000円 抵当権設定登記：30,000円 司法書士報酬：100,000円 |
|
物件への入居後 |
不動産取得税：0円 固定資産税：98,000円 都市計画税：21,000円 その他費用：400,000円 |
|
諸費用合計金額 |
3,160,000円 |
ここまで、中古マンションの諸費用14種類と、4,000万円の物件で算出した費用の内訳を解説してきました。中古マンションは物件価格はもちろんですが、ご紹介してきたような様々な諸費用があるため、諸費用も考えて購入計画を検討することが大切です。
ご紹介した情報が、中古マンションの購入を予定している方の参考になれば幸いです。
諸費用や予算をご自身で把握するのは少し大変ですよね。そんな時はプロにシミュレーション資料を作ってもらいませんか？オンラインでも相談できます。
まずはご予算でどんな物件があるのか見てみたい方は渋谷区の物件数No.1の中古マンションなび渋谷区で探しませんか？無料で利用できます。
渋谷区で中古マンションをお探しの方は、渋谷区の中古マンション掲載数No1の”中古マンションなび渋谷区”に登録して、希望の物件を探してみませんか？
（初回投稿日：2020年11月26日）
