マンション購入時に様々な諸費用がかかることは皆さんご存知だと思いますが、中古マンションは同じような間取りであれば、余程、立地が良かったり人気マンションだったりする以外は、新築マンションより価格も低く、手が届きやすいことが多いです。
しかし、築年数が古いマンションですと、諸費用が高くついてしまう場合があります。
今回は築年数が古いマンションにかかる購入時の諸経費について調べてみました。
中古マンションの諸費用
まず、中古マンションの購入時にかかる諸費用は大きく分けると、売買契約の経費、不動産会社に支払う仲介手数料、住宅ローンの手数料、そして税金、その他の手数料になります。
このうちの、売買契約の経費、不動産会社に支払う仲介手数料、住宅ローンの手数料は、基本的に築年数で変わるということはありません。
築年数で金額が変わってくる諸経費は、税金（不動産所得税、固定資産税）になります。
新築マンションや比較的新しいマンションと比べると、免税される割合が低くなってしまうのです。以下にその理由を説明していきます。
不動産取得税や固定資産税といった税金は、元々数パーセントとパーセント的には低いのですが、不動産は非常に高額なため、数パーセントでも何十万となってしまい、一般人は不動産を購入できなくなっていました。
昔から、マンションそのもののローンは払えても、固定資産税が高いからなぁというぼやきはよく聞かれたものです。
そこで、通常標準税率は4％ですが、平成27年4月1日以降に軽減措置が延長され平成30年度3月31日まで3％の税率となりました。
1％でも大きいですね。
また、新築、中古の優良住宅、とそれぞれ軽減措置が図られました。
条件を満たしている不動産を購入した時は、この軽減措置のおかげで控除を受けることが出来ます。
中古マンションでも比較的新しく優良なマンションの場合は、不動産取得税、固定資産税ともにかなりの額控除されます。
ところが、築年数が古いマンションになりますと、この軽減措置による控除額が大幅に低くなる、あるいは適用外となってしまいます。そのため、免税とならず、諸費用が高くなってしまうというわけです。
不動産取得税の控除は建物と土地は別々にして考える
具体的に見てみましょう。
建物部分と土地部分と分けて考える必要があります。
【建物の不動産取得税額の出し方】
不動産取得税額＝固定資産税評価額－控除額×税率（※3～4％）
というものになります。
※住宅の場合、2019年現在は3％、事業用の場合4％
この式の「控除額」は東京都の場合は以下に定められています。（都道府県によって若干の差があります）
建物の新築年月日
平成9年4月1日以後―――1,200万円
平成元年4月1日～平成9年3月31日―――1,000万円
昭和60年7月1日～平成元年3月31日―――450万円
昭和56年7月1日～昭和60年6月30日―――420万円
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日―――350万円
昭和48年1月1日～昭和50年12月31日―――230万円
昭和39年1月1日～昭和47年12月31日―――150万円
昭和29年7月1日～昭和38年12月31日―――100万円
ここからわかる通り、昭和の建物は控除額は半額以下となってしまいます。
しかも、この控除を受けるにも条件があります。
■個人の取得であること
■床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
■取得後６か月以内に以下の①～③が行われること
①取得した中古住宅について耐震改修工事※2を行うこと
②耐震改修工事後の中古住宅が、耐震診断によって耐震基準に適合していることの証明がなされていること
③耐震改修工事後、取得者が当該住宅に居住すること
※2 地震に対する安全性の向上を目的とする増築、改築、修繕、模様替をいいます。（建築物の耐震改修の促進に関する法律第２条第２項）
（国土交通省より引用）
また、中古住宅が新築された日に応じて、当初の税額より次の額が軽減されます。
昭和29年7月1日～昭和38年12月31日―――30,000円
昭和39年1月1日～昭和47年12月31日―――45,000円
昭和48年1月1日～昭和50年12月31日―――69,000円
昭和51年1月1日～昭和56年6月30日―――105,000円
昭和56年7月1日～昭和56年12月31日―――126,000円
※なお、昭和29年6月30日以前に新築された家屋を個人が取得した後、耐震改修工事を行い、新耐震基準に適合することの証明がなされ、当該個人が居住した場合であっても、減額はされません。
（国土交通省より引用）
固定資産税評価額は住宅の場合、建築費の40～60％、土地の場合は時価の60～70％、となっております。
中古マンションの場合は経年で資産価値は下がってはいるものの、戸建てと違ってそこまで激しく評価が下がりません。
【中古マンションの土地の不動産取得税】
税額は3％、控除額は一律で「45,000円」もしくは「1平方メートル当たりの固定資産税評価額×1/2×建物の床面積の2倍（最大200平方メートル）×3％」が控除されます。
不動産取得税額の計算式は
不動産取得税額＝固定資産税評価額－控除額（45,000円あるいは1当たりの固定資産税評価額×1/2×建物の床面積の2倍（最大200㎡）×3％）×税率（※3％）
となります。
築年数が古いマンションの懸念としては大規模修繕なども含めたマンションのメンテナンス代が高くつくということです。建築年数が経っていれば経年劣化もあり、設備もどんどん古くなっていますので、現在の実情に合わせて便利に暮らしていくにはそれ相応のメンテナンス代がかかりますし、思わぬ劣化部分が判明して全面工事、ということにもなりかねません。しかし、修繕積立金を最初から高くしてしまうとマンションを購入しにくくなってしまう。そのため、新築マンション時は修繕積立金の価格を抑えているマンションが多いのです。
実際にかかる修理費より甘く見積もっている場合があるので、年数が経っているマンションはその分修繕積立金が跳ね上がっていることも。
大規模修繕がこれから控えているかどうかなど、長期修繕計画書を不動産会社を通じて確認しておきましょう。
管理組合の台所事情はしっかりチェックする必要があります。
また、ご自身が入居される前にも、どうしてもリフォームしておきたい箇所があるかもしれません。
その場合も、購入費とは別の諸費用がかかってしまいますので、ご用心。
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