不動産を購入しようとする人の多くが利用する住宅ローン。
住宅ローンの申し込みには審査が必要であり、その審査が通って初めて不動産を購入することができます。
銀行やローン会社によって審査基準が違うので、審査の詳細な内容については一概には言えませんが、おおまかな審査基準のポイントを理解しておきましょう。
◆年収
様々な金融機関で住宅ローンを取り扱っていますが、それぞれ、住宅ローンの審査において最低所得金額や最低年収というものを設定しています。
また、それぞれの金融機関が設定している最低年収の基準を仮に満たしていたとしても、他の審査基準が引っかかるようであれば審査に通らないため、審査が通るか否かは単純に最低所得金額や最低年収のみで判断できる！というものではないです。
◆「年収がいくらだから、いくら借りられる！」ではなく、実際に返していける金額から借入額を決めましょう◆
年収が高い・低いに関わらず、住宅ローンを無理なく毎月返済していくためには、「いくら借りることができるか」ではなく「いくらだったら返していけるか」という視点で借入額を考えることが重要です。
「返済比率」といった割合をもとに、住宅ローンを融資する金融機関は住宅ローンの返済が苦しくならないか否かを審査・判定します。もし1,000万の年収があったとしても、返済比率が高いと判断されると住宅ローンが承認されない可能性も出てきます。
つまり、所得や年収が低かったとしても、返済比率に問題がなく無理なく返済可能だと判断される借入額であれば、住宅ローン審査が通る可能性も十分にあります。
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◆債務状況
「カードローンや車のローンがあると住宅ローンは借りられない」と考えている方もいるかと思いますがが、それは返済比率によるものです。
他にお借入れがある場合、それらの返済分も加えて比率を求めます。
例えば、月収40万の人が返済額10万円で住宅ローンを借りるとなると、返済比率は25％になります。
この人が住宅ローン審査時に車のローンを月3万円支払っているとすると、これが月の返済額に加え、月の返済額は13万円として計算されます。
このように、住宅ローン審査の際に他にお借入れがある場合、返済比率が高くなってしまい審査が通りにくくなる可能性もあります。
しかし、各金融機関で設定された返済比率以下に収まるようであれば他にお借入れがあっても問題ないです。
※都市銀行などは消費者金融からのお借入に対して厳しく審査される傾向があるのでその点にはご注意ください。
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◆勤務先・勤務年数
住宅ローン審査の際、年収がどれだけ高いかということよりは、「どれだけ収入が安定してあるのか」ということを金融機関は重要視します。
雇用形態にこの「安定」ということも繋がっているのですが、「正社員」の方の方が安定した雇用形態で、雇用が継続的である可能性が高いということから、審査が比較的通りやすいです。
派遣社員・契約社員のような雇用形態は、雇用の継続性が低いと判断されることが多く、審査が通りにくい傾向にあります。
また、勤務先の規模も大手企業のほうが中小企業より安定していると判断されやすいです。
さらに「勤続年数」は「安定性」の点で重要とされます。
同じ会社に3年以上勤務していれば審査基準としてはクリアしやすいですが、転職したばかりの場合であってもキャリアアップのため等、転職理由によっては勤続年数が短くても審査が通ることもあります。
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◆年齢
住宅ローンには、「加入時年齢」・「完済時年齢」といった年齢での制限があります。
「加入時年齢」の上限は65歳～70歳としていることが多いですが、金融機関・住宅ローン商品によって違うので注意してください。（「加入時年齢」の下限は20歳）
「完済時年齢」とは、最終返済日を迎える時点での年齢のことを言い、たいていの金融機関は80歳と設定しています。
しかし、各年齢の条件を満たしているからといって、50歳から80歳までの30年で住宅ローンを組むという場合、借りにくくなる可能性があります。
これは定年が60歳だとすると定年後の20年間については収入が激減してしまうという心配があるためです。
この場合は、50歳で借りたとして借入期間を15年～20年と短くした方が審査に通るということの方が多くなるようです。
注意していただきたのは、返済期間を短くすると毎月の返済額が上がるため、返済比率が高くなります。
住宅ローンを借りるなら早い方が良いと聞いたことがある方もいると思いますが、その理由の一つがこの完済時年齢の制限があるからです。
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住宅ローンにかかる最低所得金額や最低年収は、各金融機関によって違いがありますが、住宅ローンの審査を通過するためには所得や年収よりも「返済比率」の方がポイントです。
返済比率の割合が低いということは、毎月の返済が軽く感じる以外にも、住宅ローンの審査にも通りやすくなるといったメリットがあります。
借入可能金額で住宅ローンの金額を考えるのではなく、返済比率を考慮した「返済可能額」で住宅ローンの金額を考えることが大切です。
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(初回投稿日：2024年3月8日）
