この記事では、中古マンションの購入をご検討中の方へ、中古マンションのメリットとデメリットを詳しくご紹介します。
新築か中古か、悩む方は多いと思いますが、と見つけたお目当ての中古マンションがあったとします。現地に行って中も確認したし、さあ契約！ ...お待ちください。
そのまま契約するのはちょっと危険です。何故なら新築に比べ、中古マンションには「怖いデメリット」が幾つかあるため、購入には細心の注意が必要なのです。
・中古マンションは新築に比べ耐震性能が落ちる？
ちょっと衝撃的な話ですがこれは部分的に事実で、特に注意したいのは1981年より以前に作られた中古マンションです。
1981年より以前のマンションは旧耐震基準で作られ、最大震度5まで倒壊せず耐えられますが、それ以上の大地震の場合は「倒壊の危険性がある」とされています。
対して1981年以降の中古マンションは新耐震基準で作られ、震度6から震度7の激震にも耐える設計ですから、大きな直下型地震でも倒壊の危険性が少なく、格段に安全性が違ってきます。
ただし1981年より以前でも、しかるべき耐震補強工事が施され、その物件に対し耐震基準適合証明という国の証明書が発行されていれば「新耐震基準と同等の耐震性を維持できる」とされています。
また現在は地球温暖化で標高の低い土地の浸水が全国規模で問題になっており、できれば各県が公示しているハザードマップで、購入を考えている中古マンションの位置を、事前に確認した方が無難だと思います。
・中古物件は目に見えない部分の大規模修繕が必要かも？
目に見えない部分とは、主にマンションの外壁の中、天井や床下を通っている水道管や下水管、ガス管などですが、残念ながら購入前にこれ等の設備を調べる事は通常難しい様です。
ですがマンションの築年数や修繕履歴で、設備の老朽化を推定する事は可能です。
基本的に中古マンションの大規模修繕は12年～24年の周期で行うよう、国土交通省が詳細なガイドラインを出しており、仲介している不動産業者に問い合わせれば、修繕履歴を調べて貰う事が可能です。
・新築と中古を比較した時のメリットとデメリットは？
新築マンション最大のメリットは「新品を購入できること」でしょう。外観もお部屋も汚れ1つなく、ピカピカに輝いて貴方を出迎えてくれます。
しかし首都圏における新築マンションの平均価格は大体6,300万円前後、中古マンションの平均は3,900万円前後で、ざっくり2,400万円も差があり、地域差もありますが、だいたい新築の70％ぐらいの価格で購入可能なのです。この差を無視できますか？
しかも新築マンションは買った瞬間から中古物件になってしまい、なんと価格が「一気に2割も目減りする」と言われています。
対して中古マンションの価格は新築後数年から20年ぐらいかけて、ゆっくりと下がります。上でご紹介している大規模修繕がキッチリと行われていれば、その後は急激な価格変動が比較的少なく、価格は下げ止まる傾向で落ち着きます。
また中古マンションは新築に比べて圧倒的に物件数が多く、購入価格がグッと抑えられるので、内装にお金を掛ける事ができ、内装の全面リニューアル工事を行えば、新築の様な気分で住むことも可能で、その分だけ資産価値も上がります。
・中古でも住宅ローンの控除が受けられます
戸建てや新築マンションは「住宅ローン減税が受けられるからいいな」と思っている方、それは間違いです。中古マンションでも条件さえ揃えば、きっちりと控除が受けられます。
その要件はまずローンを組む時の合計所得金額が2,000万円以下で返済期間が10年以上の方で、借入先が銀行（信用組合を含む）や農協、その他共済組合や、勤め先から（但し年利は0.2％以上）であること。
購入する中古マンションの床面積が50m2以上あり、1982年1月1日以後に建築されたものであること。
※1981年以前の中古住宅は、耐震基準を示す耐震基準適合証明書などが必要です。
また一緒に住む家族から購入したり、贈与された物件ではなく、中古マンションを購入後、6カ月以内に入居し、その年の大晦日（12月31日）まで継続して住んでいることが条件です。
ちょっと複雑ですが、１つ１つ整理して考えれば大丈夫でしょう。そしてこれ等の要件が全て満たされれば、晴れて住宅ローン減税を受ける事ができます。
・戸建とマンションを比べた時のメリット＆デメリットは？
戸建てはお庭でくつろいだり、花壇や家庭菜園を作って楽しんだりと自由度が高いですが、マンションに住むとそうはいきません。
戸建ての場合、家の周りの手入れや掃除は自分でしなければいけませんから、結構手間が掛かります。マンションは外廊下や駐車場など共用部分の補修や掃除は基本的に「管理組合任せ」に出来るので一切手間要らず。これ、意外と大きなメリットだと思います。
またマンションのオートロックや防犯カメラは今やほぼ常識です。しかも入居者が一切タッチすることなく管理会社任せで「不審者の侵入」を効果的に防ぐことができ、防犯上の観点で考えても大きなメリットがあります。
対して戸建ては家と家との間隔があり、マンションに比べるとプライバシーや騒音問題は少ないですが、セキュリティーに関しては自分で警備会社と交渉し、導入しなければなりませんので、ちょっと面倒です。
資産面で比較すると戸建ては土地の下落は比較的緩いですが、建物が老朽化すればリフォームは自分で計画して行わなければならず、かなりの出費が強いられます。しかしリフォームを自分の思う通りにできる自由度があり、総じて資産価値は十分維持できます。
対してマンションの修繕や管理は入居者全員が毎月支払う修繕積立金を基に、管理組合が一括して工事を発注して行うため、入居者の手間や金銭的負担は少なくなりますが、戸建ての様なリフォームの自由度は殆どありません。
またマンションはもともと利便性の高い場所に建てられることが多く、周辺地域の再開発などで地価が上がると、マンションの資産価値もグンとアップする可能性があります。
将来的に賃貸物件として貸し出す際もマンションの方が有利です。何故なら駅に近いなど周辺環境の利便性が高く、入居希望者がもともと多いからです。対して駅近の中古マンションと同じぐらいの値段で購入できる、郊外の戸建ては住環境は良いですが、利便性に乏しいため入居希望者が少なく、賃貸物件としては少し不向きでしょう。
【まとめ 資産価値が高いお得な中古マンションはどれか？】
皆さんが一番知りたい情報だと思いますので、１つお得な裏技をご紹介します。
それは大規模修繕が済んだ直後、あるいは大規模修繕から数年しか経っていない物件を狙うのです。何故なら投資した修繕費の分だけ資産価値が上がっており、大規模修繕前の中古物件よりも「ずっとお得」だからです。
以上となりますが、価格が安いからといって飛び付くのではなく、この記事でご紹介した中古マンションのメリットとデメリットを多角的に分析し、十分に納得した上で購入する事を強くお勧いたします。
最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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（初回投稿日：2023年3月3日）
