新耐震基準？旧耐震基準？
建物の耐震基準を考えるにあたり、一番大きな目安となるのは新耐震基準と旧耐震基準のどちらに準じて建物が建てられたか？です。
1948年の福井地震後、建築基準法は1950年に制定されました。その中で耐震性については、1978年の宮城県沖地震後の1981年に大きな改正が行われました。1981年6月1日以降に建築確認がされた建物の耐震基準については「新耐震基準」、それ以前に建築確認がされた建物については「旧耐震基準」と呼ばれています。
旧耐震基準では、「震度５強程度の地震で倒壊しないこと」と定められていましたが、新耐震基準では「震度５程度の地震で各部材が損傷を受けないこと。震度６強〜７の地震で倒壊しないこと」という基準が定められました。その後、細かな改正を経て現在の基準になっています。新耐震基準で建てられた建物は1995年に起きた阪神・淡路大震災でも大きな被害が少なかったことがわかっています。
ポイントとして、旧耐震か新耐震かの境目は、「建築確認」の日です。大規模マンションなど、建築確認が出てから竣工までに期間がかかる建築物では、1982年〜83年に竣工した建物であったとしても旧耐震基準のものがあるので注意が必要です。建築確認の日付は、「建築確認済証」もしくは、市町村で「建築確認台帳」を閲覧することで確認できます。
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新耐震だったら安心？旧耐震だったらダメなの？
○耐震基準はあくまでも最低限度
新耐震・旧耐震の基準はあくまでも最低限度を定めたものです。旧耐震基準で建てられた建物でも新耐震基準同等に建てられていて、耐震診断を行って「耐震基準適合証明書」を取得した物件や、耐震補強工事を実施し、「耐震基準適合証明書」を取得した物件もあります。理想のお部屋を築年数だけを見て 旧耐震基準マンションだからという理由だけで諦める前に、 まずは耐震診断の有無と補強工事が行われているかどうかをご確認されてはいかがでしょうか。
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○建物の維持管理の状況も大事
どんなに強く作られた建物でも、維持管理の状態が悪いと経年で劣化してだんだん弱くなってきます。耐震基準も大切ですが、管理がきちんとされている物件かどうか、ということも同じくらい大切です。マンションの場合は大概、維持管理の履歴が残っています。過去にどんなメンテナンスをして、どの位の修繕積立金が貯まっているかを確認しましょう。また、戸建てやビルなどでメンテナンスの履歴が残っていない場合にはホームインスペクションを実施するなどもひとつの方法です。
〇新耐震基準と税制優遇
耐震基準は、地震があった際の建物とそこに住む人の安全を守るためのものですが、それだけではなく、住宅ローン減税の適用や、不動産取得税、登録免許税の軽減などを受ける際にはその建物が「新耐震基準」に適合していることが条件となります。ただし、令和4年度の税制改正において「１９８２（昭和５７）年１月１日以降に建築された建物は新耐震基準とみなす」という注意書きが追加され、実際に建築された耐震基準とイコールである必要はなくなりました。
また、「耐震基準適合証明書」が発行できる建物であれば1981年以前の建物でも税制優遇を受けることが可能です。耐震改修を実施する場合も、後から手続きを実施することで対象とできる場合があります。
検討する上で大切にする条件の優先順位を明確に！
結局、新耐震だったら安心？旧耐震だったらダメなの？
物件探しの条件は人それぞれ。
まずは立地・駅からの距離・広さ・眺望・外観・金額・そして耐震基準。希望の条件を洗い出して、優先順位をつけてみましょう。
どうしても耐震基準が気になるのであればもちろん、優先度を高くしましょう。逆にその他の条件を譲る柔軟性を持つ事が必要かもしれません。耐震基準を重視する場合も、「税制優遇が受けたいのか？」「旧耐震の建物が不安なのか？」その理由をよく考えておきましょう。
逆に、耐震基準よりも広さや立地、眺望など、他に優先したい条件がある場合、旧耐震の建物でも気に入って購入される方はたくさんいらっしゃいます。当然ながら新耐震の建物の方が、一般的に旧耐震の建物よりも金額は高くなりますので、金額を抑えることを将来へのリスクヘッジと考える人もいます。
物件探しにおいて全ての希望条件を満たす物件を予算内で見つけることは非常に難しいものです。自身が何を大切にするのか？逆に、どのポイントは譲ってもいいのか？をよく考え、希望に合う物件が出てきたときに購入に進めるように整理しておきましょう。
まとめ
いかがでしたでしょうか？
耐震基準も物件探しの際大切な要素ではありますが、ただそれだけではなかなか理想の住まいに巡り合うことは難しいかもしれません。
物件をお探しの方は、是非一度、不動産のプロにご相談ください！皆様のお住まい探しをサポートいたします。
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(初回投稿日：2023年10月20日）
