不動産を売却する際、税金がかかるケースがあることを知っていますか？
こちらの記事では、どんなケースに税金がかかり、どんなケースであれば税金がかからないのかを解説します。
売却利益が出た時にかかる税金の種類は？
まず、利益が出た場合は具体的にどのような税金がかかるのでしょうか。
不動産売却時の利益を「譲渡所得」と言い、この金額に対して譲渡所得税がかかります。
売却金額から購入金額を引いた金額が譲渡所得ではなく、購入時・売却時に掛かった費用を経費として差し引いたものが譲渡所得となるので、抑えることが可能です。
＜売却にかかる主な税金＞
① 売買契約書へ貼付する収入印紙（印紙税）
1,000万円を超え 5,000万円以下の場合は 10,000円
5,000万円を超え 1億円以下の場合は 30,000円
※不動産の価格によって変わります
② 登録免許税
売るマンションの土地や建物に抵当権が設定されている場合、「抵当権抹消登記」が必要です。
抵当権の抹消は不動産１件につき、1,000円です。
この不動産1件は土地一筆で1件、建物1つで1件として数えます。
つまり、マンションで土地1筆と建物両方の抵当権が設定されている場合2,000円となります。
なお税金ではありませんが、登記手続きには司法書士の報酬が約2～3万円（依頼する司法書士により異なります）、その他経費が2,000円ほどかかります。
□関連記事：中古マンション（不動産）にかかる税金って、どれだけあるの？
お得な「3 000万円の特別控除の特例」とは？
居住用財産（マイホーム）の売却をすると受けられる特例に、「3,000万円の特別控除の特例」というものがあります。
「マイホーム特例」とも言われるもので、譲渡所得から3,000万円まで控除を受けることができるため、節税が可能となります。
＜3,000万円特別控除の計算式＞
譲渡所得 ＝ 成約価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除3,000万円
こちらを使用することで大抵の場合、税負担を０とすることが可能になり、とてもオトクな制度といえます。
適用要件として必ず「居住用財産」であること、下記の条件に当てはまれば、控除を受けることが可能です。
＜「3,000万円の特別控除の特例」の適用条件＞
① 売却する住宅に、“住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日”までに譲渡すること
② 譲渡先が配偶者や直系血族、生計を一つにする親族など、特別な関係がないこと
③ 譲渡した年の前年および前々年にこの特例（3,000万の控除）を受けていないこと
④ 譲渡した年の前年および前々年にマイホーム買替えや、マイホームの交換、収用等の場合の特例の適用を受けていないこと
⑤ 災害によって滅失した家屋の場合、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
不動産売却で税金がかかる場合・かからない場合
不動産売却は基本的に購入価格より高く売れて利益が出た場合に税金がかかり、購入価格を下回る価格で売却されて利益が出なかった場合には税金はかかりません。
特に利益が出た場合は絶対に確定申告をする必要があります。
また利益が出なかった場合でも税金が安くなる可能性があるので、不動産を売却したら必ず確定申告をするようにしましょう。
□関連記事：中古マンション売却って確定申告必要なの？
住宅の所有年数で税率が変わる？「短期譲渡取得」と「長期譲渡取得」の違い
物件の所有期間よっても税金が変わってきます。
所有期間が５年以下の場合の譲渡所得を「短期譲渡取得」、５年以上の場合の譲渡所得を「長期譲渡取得」といい、それぞれ所得税・住民税の税率が異なります。
※この5年というのは売却時点からの５年間ではなく、“売却した年の１月１日時点からの５年間”であることにご注意ください。
※東日本大震災に伴い、期間を問わず2013年から2037年までは「復興特別所得税」の2.1％を所得税と併せて申告・納付します。
＜短期譲渡取得の税率＞
（1）所得税 30%
（2）復興特別所得税 2.1％
（3）住民税 9％
課税短期譲渡所得金額が800万円だとすると・・・
（1）所得税 = 800万円 × 30% = 240万円
（2）復興特別所得税 ＝ 240万円 × 2.1％ ＝ 50,400円
（3）住民税 = 800×9% = 72万円
＜長期譲渡取得の税率＞
（1）所得税 15%
（2）復興特別所得税 2.1％
（3）住民税 5％
課税長期譲渡所得金額が800万円だとすると・・・
（1）所得税 = 800万円 × 15％ = 120万円
（2）復興特別所得税 ＝ 120万円 × 2.1％ ＝ 25,200円
（3）住民税 = 800万円 × 5％ = 40万円
このように長期譲渡取得の方が税率が安くなります。
なぜ短期譲渡取得の方が税率が高いかというと、築年数が浅い方が購入されやすいということもありますが、
バブル期に短期間での「土地ころがし」と呼ばれる転売行為が多発し、短期間での転売による利益獲得行為を防止するため、
このような短期譲渡取得と長期譲渡取得という基準が設け、短期譲渡所得の税率は高く設定されました。
課せられる税率が変わるので売却にはタイミングも重要です。
【譲渡所得が3,000万円を超えたらどうなるの？】
気になるのは譲渡所得が3,000万円を超えてしまった場合ですが、こちらも「10年超所有軽減税率の特例」といい、物件を10年以上所有していた場合には控除を受けることが可能です。
「10年超所有軽減税率の特例」の計算式は以下になります。
＜課税所得税6,000万円以下の場合＞
（1）所得税 10.21%
（2）住民税 4％
（3）合計税率 14.21％
＜課税所得税6,000万円以上の場合＞
課税所得税が6 000万円以上の場合は、6 000万円以下の部分と6 000万円以上の部分で税率が変わります。
6 000万円以下の部分は上記と同じですが、6 000万円以上の部分には以下の税率が適用されます。
（1）所得税 15.315%
（2）住民税 5％
（3）合計税率 20.315％
こちらは先ほど紹介した「3,000万円特別控除」と併用することができるので、利用できる方は必ず利用するようにしましょう。
購入価格以下で売却されても大丈夫！お得な「譲渡損失の繰越控除制度」
また、売却額が購入時より安くなってしまった場合も「譲渡損失の繰越控除制度」という制度があるので、ご安心ください。
この制度はご自宅の買替や売却の際に使用できる制度で、売却した年を含めた4年間、損した分を住民税・所得税で優遇する制度になります。
以下の条件を満たしていれば、控除を受けられます。
＜買い替え時の「譲渡損失の繰越控除制度」の適用条件＞
① 所有期間が、売却する年の1月1日時点で5年を超えていること。
② 繰越控除する年の所得が3,000万円以内であること。
③ 住宅を売却する前年か前々年に3 000万円特別控除や買替特例などを使用していないこと。
④ 買い替えた住宅に、取得した年の翌年12月31日までに居住すること。
⑤ 元の住宅を売却する前年から翌年12月31日までに新居を取得すること。
⑥ 新居取得の際の住宅ローンが10年以上あること。
売却のみの場合、売却時に住宅ローンの残債が残っている場合にのみ「譲渡損失の繰越控除制度」を使用できます。
例えば、残債が2,500万円残っていて家が2,000万円で売却された場合は、差額の500万円が控除の対象です。
【まとめ】
不動産売却には色々な控除や特例がありますので、ご自身の状況がどれに当たるのかをしっかりと見定め、適した制度を利用し負担を最小に抑えるようにしましょう。
また、住宅の所有年数によっても税率も変わってくるので、売却のタイミングには注するようにしましょう。
□関連記事：中古マンション売却時にかかる諸経費ってなに？
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(初回投稿日：2024年9月20日）
