不動産を売却して利益（譲渡益）が出たとき、その利益には譲渡所得税がかかります。
しかし、この譲渡所得税の税率は「所有期間」によって大きく異なるのをご存じでしょうか？
実は、不動産の所有期間が5年超か5年以下かによって、「長期譲渡所得」と「短期譲渡所得」に分類され、それぞれ税率が大きく変わるのです。
この記事では、不動産売却を検討中の方に向けて、
・長期譲渡所得と短期譲渡所得の違い
・それぞれの税率
・税務上の「所有期間」の注意点
などをわかりやすく解説します。
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そもそも「譲渡所得」とは？
不動産を売却したとき、購入価格や諸費用を差し引いた上で利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。
この譲渡所得に対してかかる税金が「譲渡所得税」ですが、その税率は、
・所有期間が 5年以下 の場合 → 短期譲渡所得
・所有期間が 5年超 の場合 → 長期譲渡所得
という形で分類され、それぞれ異なる税率が適用されます。
短期譲渡所得の税率（所有期間5年以下）
不動産を所有して5年以下で売却した場合は「短期譲渡所得」として扱われ、以下の税率が課されます。
所得税：30％
住民税：9％
合計：39％
つまり、売却益の約4割を税金として納める必要があります。
たとえば1,000万円の譲渡益が出た場合、約390万円が税金になるという計算です。
長期譲渡所得の税率（所有期間5年超）
不動産を5年を超えて所有してから売却した場合は「長期譲渡所得」となり、税率は以下の通りです。
所得税：15％
住民税：5％
合計：20％
短期譲渡所得と比べてほぼ半分の税率になります。
同じく譲渡益が1,000万円だった場合でも、税金は約200万円で済みます。
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【要注意】税務上の「所有期間」は売却日で判断されない？
ここで注意したいのが、「5年を超えたかどうか」の判断基準です。
実は、税務上の所有期間の起点は「売却した年の1月1日時点で5年を超えているか」で決まります。
たとえば、
・2019年3月に取得した不動産を
・2024年3月に売却した場合
このとき実際の所有期間は5年ちょうどですが、2024年1月1日時点では4年9ヶ月程度なので、税務上は「短期譲渡所得」として扱われます。
所有期間の勘違いによって、税金が2倍近く増えてしまう可能性があるため、特に売却タイミングには要注意です。
所有期間が5年を超えているかの確認はプロに相談を
「5年超えているか微妙だけど…どう判断すればいい？」
「売却したら、どれくらいの税金がかかるのか知りたい」
そんな時は、不動産の税務に詳しい専門家に早めに相談することをおすすめします。
所有期間の確認ミスで想定外の税負担が発生するケースは少なくありません。
不動産売却において「いつ売るか」は、「いくらで売れるか」と同じくらい大切な判断軸です。
まとめ：譲渡所得の税率を左右するのは「5年の壁」
短期譲渡所得 ＝ 所有期間5年以下 税率39％（所得税30％＋住民税9％）
長期譲渡所得 ＝ 所有期間5年超 税率20％（所得税15％＋住民税5％）
・「5年の壁」を超えているかが、売却時の手取り額に大きな影響を与える
・税務上の所有期間は「1月1日時点」でカウントされる
不安がある場合はプロに相談して、タイミングを見極めることが重要です。
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(初回投稿日：2025年9月26日）
