住宅ローンは、人生で最も長い期間支払いを続ける借入の一つ。
どんなに万全な準備・計画を立てていても20年、30年という長い返済の間には様々な経済上の変化が起こります。
今回は住宅ローンが返済できなくなったとき、苦しくなってきたときの対策をお話していきます。
◆なぜ住宅ローンが返せなくなるのか？
住宅ローンが返済できなくなる理由は様々です。
・勤務していた会社の倒産
・業績不振によるリストラ
・ケガや病気で収入が減る
・子どもの教育費の増える
・親の介護で会社を辞めて収入が減る
・離婚でローン返済を元配偶者がしなくなった
...など。
借入当初は問題なく返済できていた住宅ローンも、長い借入期間の途中で返済が苦しくなってしまうときもあります。
支払いが厳しくなったときには早めに対処することが必要です。
渋谷区の中古マンションの売却のご相談は、渋谷区の中古マンション掲載数No1の「中古マンションなび渋谷区」にお任せください！
◆住宅ローン返済が厳しい・できない場合の対策
住宅ローンの返済が厳しい・返済できない場合であっても選択肢が全くないというわけではありません。
金融機関側も住宅ローンの返済ができなくなってしまうよりも、少しでも回収できる建設的な選択肢を探す方が得だと考えるケースもあるからです。
対策①住宅ローンの返済期間の延長を申請する
月々の返済が収入の減少や費用負担の増加などにより厳しくなった場合で、この返済額が減少すれば今後も返済を続けていけるようであれば、住宅ローンの返済期間を延長しましょう。
例えば、
固定金利3％、返済期間残り20年、返済残高2000万 ボーナス払い0円、元利均等
この場合月々の返済額はおよそ11万円。
返済期間の延長申請を行い、15年の延長が通ったとします。
すると返済期間残り35年となり、月々のローン返済額は7万5千円程度に減額されることになります。
このように、住宅ローンの返済期間の延長をすれば、月々にしておよそ3.5万円返済額が安くなり、負担を軽くすることができます。
返済期間が延びることで総返済額は大きくなってしまいますが、月々の返済額が多く、このままでは返済が困難という場合には有効です。
ただし、住宅ローンの返済期間の延長申請は誰もが無条件に行うことができるということではありません。
いくつかの条件があり、それを満たす必要があります。
条件については各金融機関によって異なりますので、まずは相談しましょう。
対策②住宅ローンの一定期間返済額軽減
例えば、自分が入院することになって一時的に収入が減少する、子どもの私立学校への入学で一時的に支出が多くなる...等。
そのような場合に活用したいのが「住宅ローンの一定期間返済額軽減措置」と呼ばれるものです。
これは金融機関と協議をして認められた一定の期間だけ住宅ローンの支払額を引き下げてもらい、そのあとは元に戻す形になります。
この方法の中身自体は対策①の「住宅ローンの返済期間の延長を申請する」という方法の一つではありますが、期間延長よりも総合的な利息負担の金額が少なくて済むというメリットがあります。
一方、負担額が軽減するのは一定期間だけで、そのあとの負担は現在よりも重くなるので（軽減分の返済+利息）、将来の見通しがはっきりしている場合には適していると言えます。
対策③個人再生手続きで自宅を守る
「個人再生手続き」とは、将来において継続的な収入見込みのある人で、住宅ローンを除いた借金の金額が5000万円以下の場合に利用できる制度です。
自己破産とは異なり、住宅ローン特則を活用することで一定の条件を満たせば、自宅を手放さずに借金の減額等を通じて再生を図ることができます。
この場合、住宅ローン自体は減額されませんが、それ以外の借入については一部減額される場合があります。
必ず自宅を残せるわけではありませんが、住宅ローン以外の借金を減額することで返済が可能になるケースもあります。
任意整理より手続きは複雑であり、また安定した収入が前提となります。
対策④任意売却を検討する
現在の状況で返済が難しいという場合は、自宅の維持を諦めることになります。
ただ、それでも競売にかけられて安い価格で売るよりも少しでも高い金額で売る方が当然良いです。
仮に2000万円の住宅ローンが残っているとして、任意売却で2200万円で売ることができれば200万円が手元に残ります。
一方で、競売にかけられて1500万円でしか売れなければ、家を失うだけではなく500万円も借金が残ってしまいます。
「任意売却」というのは、あなた自身の希望によって不動産会社などを通じて自宅を売却する方法です。
自宅は手放すことになりますが、ローンが返済できずに銀行から強制的に競売にかけられるよりは高い金額で自宅を売却できる可能性が高くなります。
ただし、任意売却を行う場合、必ずその住宅を担保にお金を貸している金融機関の許可が必要となります。
そのため、金融機関とも交渉する必要がありますので、ギリギリになって交渉を始めるよりも、ある程度まだ余裕があるうちから交渉をスタートさせる必要があります。
□関連記事：マンション売却の方法と流れ
◆住宅ローン返済が厳しくても絶対にやってはいけない自転車操業
住宅ローンの返済が厳しくなってきて絶対にやってはいけないのが「自転車操業」による返済です。
住宅ローンの返済が厳しい
⇒消費者金融から借金
⇒住宅ローン返済
⇒月々の返済額の増大
となってしまいます。
金利数％の住宅ローンのために10％以上の高金利で借金をすることは、さらに事態を悪化させることになります。
「自宅がなくなるかも！」という恐怖から、こうした消費者金融による住宅ローンの自転車操業に走りやすいので注意してください。
まとめ
住宅ローンの支払いが厳しい場合の対策は様々ありますが、実際に自分にとってどのような方法をとるのがベストなのかは、自身がおかれている状況によって大きく変わります。
・今後の収入の見通し
・今後の支出の見通しや節約の余地
・現在の住宅ローンの残高
・現在の住宅の価値
・現在のローン金利
...など、様々な要因でとるべき選択肢は変わってきます。
住宅ローンの返済が苦しくなったらそのまま放置することは避け、なるべく早く行動するようにしましょう。
渋谷区の中古マンションの売却のご相談は、渋谷区の中古マンション掲載数No1の「中古マンションなび渋谷区」にお任せください！
（初回投稿日：2025年11月21日）
