新築、中古に関わらず、資産価値のあるマンションとは？
・購入した後賃貸に出すことができ、月々利益を出し（インカムゲイン（運用益））をもたらしてくれるマンション
・購入時より価値が上がることで売却時に利潤である（キャピタルゲイン（売却益））を生み出してくれるマンション
・貯金などの代わりに資産の一部を不動産の形にしておく
このいずれかと言えるでしょう。
中古マンションの場合は新築に比べて価格が安くなっていることもあり、資産運用を始めたばかりの方でも購入しやすいところがポイントです。
中古マンションのインカムゲインとしての資産価値
賃貸で入居者が入りやすいマンションは一定の条件があります。
当たり前のことですが、借り手が多い、借りやすいマンションであること
マンションを借りる場合も買う場合も、路線、間取りを気にするのは当たり前ですが、賃貸の場合は分譲とは違った点を借主は見ています。
マンションを購入するということは、基本的にはそこで落ちつこうという計画がある人がほとんど、ファミリー層です。
ですのでファミリー向けマンションを賃貸する人はあまりいません。家族連れならURなども利用できますし、あえて家賃の高い賃貸を選ぶ人は会社の経費で住宅手当が出ている出張の多い家族など限られた層になります。
つまり、マンションを借りる人は、今後別の場所に住むことになるかもしれないという可能性を考えている層ということ。
最も多いのが単身のサラリーマンです。
将来結婚した時には家族で住める物件を購入、あるいは実家に住むことなどを念頭に置き、マンションを賃貸している層が求めているのは、駅に近く、通勤に便利で、部屋数が多すぎない、場合によってはキッチンなどは簡単なものでよい、という物件になります。
また、ファミリー向けのマンションがいくら広くても賃貸に出すときにあまりにも高価ですと借り手がつきません。
ワンルームのマンションの方が購入した価格に比して高価格で賃貸に出せるのです。また顧客層の幅も、サラリーマンだけでなく、学生、外国人、会社の寮など、幅が広いのも特徴です。
都心部ではワンルームマンションの建築に規制がかかったため、新しいワンルームマンションを建てにくくなっています。そのため、中古マンションは一定の人気を保ち続けており、値崩れを起こしていないのが現状です。
それも、通勤に便利な駅近の物件なら、コンスタントに利益をもたらし続けてくれることが予想されます。
新築のマンションより低価格で購入できる上に、貸すときは値崩れがおきにくいということから、中古マンションの資産価値は、実は賃貸に出す投資マンションとして非常に優れているのです。
中古マンションのキャピタルゲインとしての資産価値
キャピタルゲインを得るためには、そのマンションの価値が大幅に上がる必要があります。「近くに駅が作られる」「大規模な再開発が行われるエリアにある」など、経済効果が上がることや利便性が見込まれればマンションの価格もアップします。
しかし、中古マンションに限って言うなら、キャピタルゲインはおすすめできません。経済がどんどん成長していたバブル期などはこのキャピタルゲインで資産を運用し、財産を築いた方も多いようですが、時代が変わってしまい、マンションの価格があがるかどうかも不確定になってしまいました。
そのため、中古マンションを資産として捉えるなら、いざとなれば売りに出すこともできるインカムゲインを狙った方が良いでしょう。
資産価値の高い物件だけを見たいなら、プロに紹介してもらうのが簡単・確実でお勧めです。
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（初回投稿日：2020年11月2日）
