中古マンションの魅力と言えば、価格と物件数を挙げる方が多いですよね。
築浅の物件でも新築と比べるとお手頃ですし、最近では築年数が古い物件を駅近や人気エリアで買って自由にリノベーションを楽しむなんていう方も増えてきました。
選択肢が多いのは嬉しいことですが、気になるのは築年数は一体いつが一番良いのかということではないでしょうか。
この記事で中古マンションの狙い目の築年数についてご紹介します。
中古マンションの築年数に限界はある？
狙い目の築年数をご紹介する前に、そもそもマンションは最大でどれくらい住めるものなのでしょうか。いくらお得だったとしても数年しか住めないとしたら躊躇してしまいますよね。
結論から述べますと、コンクリート自体の寿命は100年と言われています。実際にヨーロッパでは、築100年以上のマンションが生活に使われています。ただし日本のマンション建築の歴史はまだ浅く、100年に迫るような築古物件は珍しいため、国内で実例をあげることは難しいです。
一方で国の法規を調べても、マンションの寿命を直接規定しているものはありません。ただし関連性の高いものに耐用年数があります。耐用年数とは通常の補修を行えば、建物の使用目的を十分果たせると考えられている年数で、これを基に納税期間が定められています。
マンションの耐用年数は47年であるので、国の見解としてマンションの寿命は47年以上と考えられていると言えます。また最近ではマンションの寿命を120年、維持管理を行えば150年とする調査結果もあるようです。
47年にしろ100年にしろ、想像よりもマンションの寿命が長いと感じられた方は多いのではないでしょうか。
中古マンションの築年数に応じた価格推移
築古のマンションでも十分に暮らせそうなことがわかったところで、次に気になるのが築年数と価格の関係ではないでしょうか。
築古の物件の方がお手頃感はありますが、具体的にどれくらいお得になるのでしょうか。
東日本不動産流通機構が2019年2月に出したレポートによりますと、中古マンションの築年数に応じた㎡単価（１㎡あたりの価格）と築0～5年時の価格からの下落率は次のようになっています。
首都圏の成約物件に見る築年数と㎡単価及び下落率
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築年数 |
㎡単価 |
下落率 |
|
築0～5年 |
80.96万円 |
- |
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築6～10年 |
68.06万円 |
約16% |
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築11～15年 |
60.56万円 |
約25% |
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築16～20年 |
52.77万円 |
約35% |
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築21～25年 |
38.70万円 |
約52% |
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築26～30年 |
29.68万円 |
約67% |
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築31年～ |
31.70万円 |
約60％ |
2019年2月 東日本不動産流通機構 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2018年）
ポイントは、築6～10年で既に16％ほど下がり築浅めの物件でも大きく下落すること、そして築21年を超えたあたりで価格が約50％程度まで落ちてしまうことではないでしょうか。
なお25年を超えると下落幅が大きくなるのは次の項でもお話しします通り、住宅ローン控除の規定が関係していることが考えられます。
□関連記事：中古マンションでの住宅ローン減税と確定申告の方法
中古マンションにおける狙い目の築年数は？
さて気になる、狙い目の築年数はいつなのか...
多くの方が気にされる、１お得感があること、２買いやすいこと、３暮らす時に快適なことの３つの軸でお勧めの築年数をご紹介します。
１.お得感があるのは？
前の章でご紹介した築年数と㎡単価の下落率を考えますと…、下がり幅が大きいのは築16～20年と築21年～25年の間です。購入時のお得感を求めるならば、築20年を過ぎた物件がいいでしょう。
また住宅購入にはお得な制度があり、その代表的な制度が住宅ローン控除（減税）です。住宅ローン控除を利用すると、10年間（※条件を満たせば13年）で最大400万円所得税や住民税が控除されます。大きな金額ですよね。ただし制度の利用には条件があり、その１つが築25年以内であることです。これらを考えると、築21～25年あたりの物件が狙い目でしょう。
※築年数が25年を超える物件でも耐震基準を満たす場合制度を利用できます
２.買いやすいのは？
いくらお得でも買えなければ、意味はありません。物件の選択肢が多くて決済しやすい（住宅ローンが組みやすい）築年数も気になりますよね。
物件数で見ると築5年以内の築浅物件はやや少ないです。逆に築５年を超えるものは、築10年以内でも築20年以内でも築30年以上でも一定数の物件があります。また住宅ローンの組みやすさを考えると、築年数が古すぎない物件がお勧めです。築30年以内など規定のある商品があったり、築古の物件は建物の評価額が下がって融資金額が小さくなる傾向にあるからです。
まとめると買いやすいのは、築6年～築30年あたりの物件でしょう。
３.快適な暮らしができる築年数は？
新築のようなきれいさを求める方にお勧めは築5年以内の物件です。5年を過ぎると台所や風呂場など水回りに若干使用感が出てきます。（気になる方はリノベーション済の物件を探したり部分リフォームするという手もあります）
また宅配ロッカーや施設内ゴミ置場などの共用設備が充実していたり、ペットが飼える物件などをお探しなら、築15年以内など築年数が浅めの物件がいいでしょう。
また安全性として、耐震性が気になる方も多いと思います。耐震性の目安になるものに耐震基準があり、1981年に大地震への対応が考えられる基準へ変更になっています。改正前のものは旧耐震、改正後のものは新耐震と呼ばれます。基準は最低限のラインですので、旧耐震の物件が新耐震の物件よりも必ずしも耐震性が低いわけではありませんが、不安な方は築40年を超える物件は避けた方がいいでしょう。
※耐震基準の適応は建築確認日付が基準となるため、築年月が1982年以降でも旧耐震の物件もあります。目安1984年以降のものはほぼ新耐震でしょう。
まとめますと、新しいものが好きな方は築5年以内、そうでない方なら築15年以内、新耐震の物件をお求めの方は最低築36年以内がお勧めです。
■関連記事：1981年以前の中古マンション、耐震性は大丈夫？
■関連記事：その中古マンション、耐震性は本当に大丈夫？
１お得感があること、２買いやすいこと、３暮らす時に快適なことの３つの軸でご紹介しましたがいかがでしたか。
まとめますと、きれいな物件が好きな方や設備などにこだわりたい方には築5年～15年以内の物件、お得感重視の方には築20年くらいの物件がお勧めです。
とは言いましても、やはりきれいさも、どれくらいお得かも、安全性も、個々の物件によっても違います。気になる物件を見つけましたら、実際に見てみたり資料を取り寄せて確認することが大切です。
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（初回投稿日：2020年12月6日）
