自分好みのリノベーションをしたいが、築年数が気になる方が多いです。
中古マンションの購入では、リノベーションという形で大規模なリニューアルを行えば、まったく新しい付加価値のある空間を創出することができ、自分好みの新築顔負けの空間に生まれ変えることが出来ます。とは言え、リフォームにせよリノベーションにせよ、改修ができるのはあくまでその物件の専有部分のみであり、建物自体の構造体までは変更したり強化したりはできませんので、注意が必要です。そうなると建物自体の老朽化や耐震性不足などは気になるところです。1981年6月以降に建築確認を取得した建物であれば、耐震性が強化された新耐震基準を満たしている物件にはなりますが、既に40年以上経過しているのも事実で、建物自体があとどれくらい持つの？っということは、誰でも気になるところです。
関連コラム記事：中古マンションのリノベーション・リフォームの注意点とは
実際にマンションの寿命は何年くらい？
最近では、マンションの寿命も長期化しつつあるのが実情で、その背景には技術や材料などの進歩により耐久性そのものが高くなってきていることが挙げられます。最近のマンションの多くでそうした部分は改良されており、またコンクリートや鉄筋などの材料そのものも耐久性が高まっていることから、マンションの寿命も伸びてきております。とは言え、マンションそのものも建造物である以上、立地条件や日頃のメンテナンスによって多少左右される部分ではあり、特に日常的に風雨にさられる外壁などは傷みやすく、内部の鉄筋などが錆びてくると爆裂を起こし、外壁のコンクリートやモルタルにも亀裂が入ります。だからと言ってコンクリートそのものの強度が落ちる訳ではなく、通常のメンテナンスを行えば50年以上使えるマンションがほとんどのようです。
リノベーション施行後に建て替えになるケースは？
既に築40年以上を経過しているマンションは多くありますが、実際に建て替えが積極的に進んでいるということではないようです。区分所有の建物であり、法的に建替え決議に5分の4以上の賛成が必要になるので、その合意を得るのが難しいという問題があります。もちろん、通常は建て替え後は新しいマンションに無条件で入れる形になりますが、多くの場合で所有者ごとに建て替え負担金を強いられることになるので、なおさら合意を得ることが難しいのです。ひと昔前の物件は容積率に余剰があったことで、建て替え後に戸数が増え、それを販売することで建て替え費用の充当としていましたが、既に多くのマンションが容積率いっぱいで建てられており、いまや所有者の自己負担なしの建て替えはほぼ不可能なようです。これらを考慮しても、仮に築40年の中古マンションを購入しても、すぐに建て替えになるようなことにはなりにくく、ご心配されるような建て替えとなる可能性は低いと思われます。もちろん、物件ごとで建て替えの話が出ているようであれば仲介会社もしっかりと把握しておりますので、その点はしっかりとアドバイスを受けるようにしましょう。
耐用年数はマンション自体の寿命ではない
普段、あまり耳にすることのない「耐用年数」という言葉ですが、こちらは税務用語であり、建物そのものの寿命を示す言葉ではありません。いわば固定資産としての価値の寿命です。一般的なマンションは鉄筋コンクリート造り（RC構造）になりますので、税務上の耐用年数は47年とされていますが、コンクリートの躯体そのものの平均寿命は60～70年、最近では100年以上は持つと言われています。
購入物件を決める際のチェックポイントは？
少なくとも物件購入前には、上記のような建て替えの話が出ていないか？建物自体の保守・メンテナンスは行き届いているか？、過去の大規模修繕などはしっかりと行われているか？などは確認しておくべきでしょう。築年数がある程度経過している物件については、所有者の多くが年配者である傾向もあり、管理組合が正常に機能していないケースもあります。中古マンション購入とリノベーションを同時に行う場合、ご自身の条件にあった物件探しと同時に、リフォームプランも具体的に進めておく必要があります。物件探しと同時にリノベーション・リフォームの相談も同時に対応できる中古マンションなび渋谷区の担当者に相談してみてください。
初回投稿日（2024年5月24日）
