中古マンション購入には、新築マンションよりもチェックが必要な部分が幾つかある
中古マンションを購入する時、ついつい売り出し価格や立地のみに目が行ってしまうものですが、実は、他にもチェックしておかなければならないポイントが幾つかあります。今日はその中でもとても重要なひとつ「長期修繕計画」について取り上げたいと思います。
中古マンションに限らず、建物は必ず劣化するので、日々のメンテナンスと、十数年に一度は大規模修繕が必要となります。この修繕費は大変な高額となるため、マンションの購入者は長期修繕計画に基づいて、月々その修繕費を積み立てています。
中古マンションは当然ながら様々な部分の劣化が起きており、新築マンションと比べると修繕費も高くなっていきます。そして、修繕計画もしっかりしたものが必要となります。
この修繕計画について、それぞれのマンションが、管理する側の都合で作成していると、マンションによっては修繕積立金が足りず、修繕ができない、結果、住人が安全、安定した生活を送れないという場合や、その逆で、法外に高い修繕積立金のために生活が苦しい、しかも修繕費としては使われず、使途不明金になっている、などの問題がおきかねません。
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値の維持・向上を図るためには、建物の経年劣化に対応した適時適切な修繕工事を行うことが重要です。そ適切な長期修繕計画を作成し、それに基づいた修繕積立金の額の設定を行うことが不可欠です。
※国土交通省より引用
このため、国土交通省は平成19年9月から検討委員会を設置、検討を重ね、平成20年6月にガイドラインを定めました。
【長期修繕計画の作成及び修繕積立金の額の設定の目的】
マンションの快適な居住環境を確保し、資産価値を維持するためには、適時適切な修繕工事を行うことが必要です。また、必要に応じて建物及び設備の性能向上を図る改修工事を行うことも望まれます。
そのためには、次に掲げる事項を目的とした長期修繕計画を作成し、これに基づいて修繕積立金の額を設定することが不可欠です。
①将来見込まれる修繕工事及び改修工事の内容、おおよその時期、概算の費用等を明確にする。
②計画修繕工事の実施のために積み立てる修繕積立金の額の根拠を明確にする。
③修繕工事及び改修工事に関する長期計画について、あらかじめ合意しておくことで、計画修繕工事の円滑な実施を図る。
また、下記の中高層共同住宅標準管理規約によると、長期修繕計画は管理組合によって作成されることとなっています。
1．長期修繕計画の作成は、管理組合の業務である（単棟型規約第31条）
2．管理組合の理事会は、長期修繕計画の案を作成する（単棟型規約第52条）
3．長期修繕計画を作成するには、集会の決議を行なう必要がある（単棟型規約第46条）
4．修繕積立金は、一定年数の経過ごとに計画的に行なう修繕などに限って支出することができる（単棟型規約第27条）
このガイドラインには、時期や周期などを含む、おおよその修繕計画の立て方、望ましい額の算出方法なども含まれています。
長期修繕計画が甘いとのちのち苦労する
国土交通省によれば、長期修繕計画の計画期間は、新築マンションの場合は、30年以上、既存マンションの場合は、25年以上です。
管理組合が作成した長期修繕計画は、決議後はマンションの住人に速やかに告知され、長期修繕計画は、マンションの劣化、社会情勢など、様々な変化があるため、5年程度ごとに調査・診断を行って見直し、修繕積立金の額も見直す必要があるとされています。
実は、長期修繕計画の見通しが甘く、修繕積立金が安い場合、実際に大規模修繕を迎えたときに費用が足りず、大変なことになる場合も。マンションによっては買い手がすぐつくよう、修繕積立金を下げている場合もあるので注意が必要です。この場合、マンションの価格は安くても必要な金額が隠されているようなものですから。また、それまで修繕費を抑えていた分、将来的に跳ね上がってしまう場合も。
長期修繕計画を作るのも、日々の管理を管理会社と交渉するのも管理組合なので、管理組合が、そのマンションにきちんとしたビジョンを持ち、自分たちの財産であると言うしっかりした考えを持っているかどうかを知るためにも、長期修繕計画をチェックすることは大事ですね。
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