マンションを購入したら、修繕積立金は必ずかかると思っていてよい
マンションを購入するときにマンション自体の価格以外で気をつけなければならない費用のひとつに管理費や修繕積立金があります。
この修繕積立金はマンションに不具合が出たり、大規模修繕の時に使用される大事な修理費用ですので、潤沢にあれば安心と言えば安心なのですが、そうともいえない場合があります。
戸数が少ないマンションですと、一戸一戸にかかる負担の割合は当然大きくなります。
戸数の多いタワーマンションなら安心かと言いますと、マンションの規模が大きければ大きいほど当然外壁の修繕費も高くつきますから、バランスが大事です。
そのマンションの修繕積立金が妥当な金額かどうか、気になるところですよね。
国交省は修繕積立金の額や期間についてガイドラインを出しています。
実は、建物は古くなればなるほど修繕費がかかるので、中古マンションはそれだけ修繕費は高くなります。
この積み立て方式には均等積立方式と段階増額積立方式があります。
均等積み立て方式の場合は、築後 30 年間に必要な修繕費を毎年均等に払っていく方式です。
段階増額積み立て方式は購入時にまとまった額を納入、その後は段階的に値上げする方式。
ただ、どちらの場合も、修繕積立金を見直しをすることがあります。もちろんマンション住人からは修繕積立金の金額が上がると反対の声が上がりますが、建物の形状、立地、修理が必要な部分の増減で、変わってくるのは当然のこと。もし金額を据え置きにして大規模修繕を迎え、費用が足りなかったら……。何百万も追加費用がいっぺんにかかるなど、それこそ大変なことになってしまいます。マンションの大規模修繕は大変な費用がかかるもので、かつ絶対にかかるということを覚えておいてください。
ここで先ほどの国交省のガイドラインを詳しく見てみましょう。
□関連記事：管理費等の滞納があるマンションでも大丈夫？
マンションの修繕積立金に関するガイドライン 国交省
■階数/建築延床面積 ：【15 階未満】 5,000 ㎡未満
・平均値：218 円／㎡・月
・事例の 3分の 2 が包含される幅：165 円～250 円／㎡・月
■階数/建築延床面積：5,000～10,000 ㎡
・平均値：202 円／㎡・月
・事例の 3分の 2 が包含される幅：140 円～265 円／㎡・月
■階数/建築延床面積：10,000 ㎡以上
・平均値：178 円／㎡・月
・事例の 3分の 2 が包含される幅：135 円～220 円／㎡・月
■階数/建築延床面積：【20 階以上】
・平均値：206 円／㎡・月
・事例の 3分の 2 が包含される幅：170 円～245 円／㎡・月
注）
・事例にはばらつきが大きいため、「平均値」とともに、事例の大部分が収まるような範囲を
示すという観点から、「事例の 3 分の 2 が包含される幅」をあわせて示しています。なお、
平均値とあわせて標準偏差による範囲の表現方法もありますが、事例のばらつきが正規分布
とはならないため、ここでは分かりやすさを優先して中央よりの３分の２の包含幅（事例の
上下６分の１を除外した幅）としました。この包含幅の値は、5 円単位で表示しています。
・超高層マンション（一般に 20 階以上）は、外壁等の修繕のための特殊な足場が必要となるほ
か、共用部分の占める割合が高くなる等のため、修繕工事費が増大する傾向にあることから、
【20 階以上】の目安を分けて示しています。また、それ以外のマンションのうち、特別避難
階段等の設置が義務付けられる 15 階～19 階のマンションについては、供給量が少なく、目安
算定に用いる事例も十分でなかったため、【15 階未満】の目安として示しています。なお、15
階～19 階のマンションの目安については、【15 階未満】の目安と【20 階以上】の目安との間
に収まるものと考えられます。
また機械式の駐車場がある場合はこのように加算されます。
機械式駐車場の１台あたりの修繕工事費（下表）×台数
× 購入を予定する住戸の負担割合
（住戸の負担割合は、専有部分の床面積の割合としている場合が多い。）
機械式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費
機械式駐車場の修繕工事費 機械式駐車場の機種 （１台当たり月額）
２段(ピット１段)昇降式 7,085 円/台・月
３段(ピット２段)昇降式 6,040 円/台・月
３段(ピット１段)昇降横行式 8,540 円/台・月
４段(ピット２段)昇降横行式 14,165 円/台・月
※「長期修繕計画作成の手引き」（（社）高層住宅管理業協会）においては、修繕工事費はピッ
ト式と地上式との差は少ないことを前提に上記 4 種類の方式が掲載されております。「機械
式駐車場の 1 台あたりの修繕工事費」は、この手引きの「機械式駐車場維持保全資料」の
20 年間の累計費用の目安を月額に換算した数値（5 円単位で表示）です。
※マンションの修繕積立金に関するガイドライン 平成２３年４月 国土交通省 より引用
マンションの修繕積立金には無駄が多い？
マンションの大規模修繕には大金がかかるとお話しましたが、このために積み立てている修繕積立金のすべてが大規模修繕に使われるわけではない場合があります。
これは管理組合の管理能力が問われるところなのですが、管理組合は管理会社に委託してマンションの管理をお願いしている場合がほとんど。
マンションの共有部分の電球が切れた、エントランスの掃除をしなければならない、台風で植え込みの木が倒れた、これをマンションの住人たちが手分けして管理できれば管理会社は必要ありませんが、多忙な人や子供がいる家庭、いない家庭、どうしても不公平な部分が出てきます。そこで管理費用を徴収し、管理会社に委託しているわけです。大規模修繕に関しても、この管理会社が手配することになるのですが、そのときに、管理会社の系列の指定工事業者などに修繕の見積もりを依頼、成約になった場合、マンションの管理会社がその手数料を工事業者からもらう、ということになってしまっているケースが多々あるのです。
この管理会社はボランティアで管理をやっているわけではありませんが、管理費を払っているのですからそれが管理会社への純粋な報酬であり、大規模修繕を行う時の工事業者を斡旋する、マージンを取る、などはおかしな話です。
マンションの住人たちが積み立てたお金からその費用が出されてしまうのですから。
こういったことがおきていないかどうかは、はやり管理組合がしっかりしているかどうか、管理会社との契約がどのようなものになっているか確認する必要があります。
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