住宅ローンの金利の種類
住宅ローンの金利は大きく分けると「変動金利型」と「固定金利型」の２つのタイプのものがあります。
「変動金利型」とは、借りている期間中に金利が変動する住宅ローンで、通常は半年に一度、金利が見直されることになっています。ただ、銀行によっては返済額は5年間は一定で、その額の中で金利と元金の割合を調整します。（元利均等払いの場合）
「固定金利型」とは、定められた期間は金利が固定された住宅ローンです。
固定金利には一定期間固定金利のものと全期間固定金利のものがあります。
この場合、固定にした期間に関しては、当然返済額も固定されているのですが、金利と元金の割合も固定されていて、固定期間終了後の残っている住宅ローン金額が決まっております。
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変動金利の決まり方
金融機関では、市場の短期金利を参考にして、短期プライムレート（短プラ：金融機関が優良企業向けに対して、1年未満の短期で貸し出す時に適用する最優遇貸出金利）を定め、住宅ローンも、この短プラに1％程度上乗せしたものが基準金利となっています。
平成21年に1.475％となってから、現在（2023年11月）まで同じ水準となっていて、多くの金融機関の変動金利の基準金利は2.475％となっています。
また、実際に適用される金利はこの基準金利2.475%から優遇金利を差し引いて0.3%や0.475%となる仕組みです。
固定金利の決まり方
全期間固定金利型や10年の固定金利選択型など、「固定金利型」の金利は、主に長期金利の動きに連動します。
長期金利の代表的な指標は、「10年国債の利回り」です。
長期金利が上昇すると、銀行が企業などに貸し出す際の金利「長期プライムレート」も上がり、「固定金利型」の金利も上がる仕組みです。
長期金利は、将来「物価が上昇する」「経済が成長する」と予測される場合に上がります。
なぜなら、企業などの設備投資が活発になり、長期の資金需要が増えるからです。
「変動金利」と「固定金利」で、それぞれに特徴がありますので、お客様のご希望にあったほうを選択することをお勧めします。
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今後の住宅ローンの金利は？
世間では住宅ローン金利は史上最低と言われています。
しかも最近ではネット系金融機関なども参入して、各金融機関が金利競争をして、「基準金利から最大○○％マイナスします！」とネットなどで宣伝を行っております。
ただ、競争が激しすぎて、住宅ローンに関しては金融機関が儲からない状態になってきていて、ある金融機関が住宅ローンから撤退したりなど、低金利競争も限界がきているようです。
一般的に、住宅ローンを借りる際に、金利優遇は基準金利から何％と一度決まると、その後の変更はありません。
何年後に金利自体が何％になっているかは予想が難しいところですが、金利優遇の幅は住宅ローンを組む際に確定できるので、将来的に住宅購入を検討されている方は、現在の金利優遇幅のご利用をご検討されてはいかがでしょうか？
実際に金融機関に基準金利から何％優遇してもらえるかは、住宅ローンの事前審査（無料）を行えば数日で分かりますので、一度お問合せいただければと思います。
(初回投稿日：2024年2月2日）
