事前審査と本審査
住宅ローン審査では、借り入れ希望者が返済可能かどうか、万が一返済できなくなった場合に担保として価値がある物件かどうか、総合的に判断されます。
基本的に他のローンと同じですが、住宅ローンは高額であることと、金額が高額であることから、審査には事前審査と本審査があります。順を追って審査の流れをご説明しますね。
１．住宅ローンの事前申し込み
ローンを申し込む物件、いくら借りたいかの希望を金融機関に伝えます。
２．事前審査
購入物件の価格、収入、職業や勤務先などがチェックされます。
これは住宅に限らずどのローンも同じですね。
最近は事前審査をインターネットで行う金融機関も増えてきています。
収入は自己申告のケースが多いですが、収入を証明する書類（源泉徴収票など）が必要な場合も。これも、クレジットカードの増額などと同じですね。
★一週間くらいで審査結果が出ます。
３．住宅ローンの正式申し込み
事前審査が通ると正式なローン申し込みとなります。
４．本審査
事前審査よりも詳細なチェックが行われます。
物件の売買契約書などの資料や、ローンを申し込む人の公的所得証明書、納税証明書など、収入に関係する書類も必要になります。
★二週間くらいで審査結果が出ます。
住宅ローンの事前審査、本審査ともに、審査にかかる期間は目安です。余裕を持って申し込めるよう早目早目の準備を心がけましょう。
以下は共通して必要な書類です。
１ ローン借入申込書（個人情報の収集・保有・利用・提供に関する同意書）
２ 本人確認書類（運転免許証、パスポート、住民基本台帳カード 等）
３ 収入確認資料（給与証明書、源泉徴収票、住民税決定通知書、課税証明書 等）
４ 健康保険証（写）
５ 団体信用生命保険申込書兼告知書
その他ケースによって様々な書類が必要となる場合があります。
ご自身のケースで必要なものは不動産会社、融資を受ける銀行担当者に確認しましょう。
□関連記事：中古マンションでも住宅ローンは使用できるの？
住宅ローンの審査は何を審査するの？
住宅ローンの審査、中古マンションと新築マンションで違いがあるのかどうかと言いますと、中古マンションは物件の価値がより重要となってきます。新築マンションの場合は、物件も基本的に新しく、価値があると見なされているので、ローン返済が不可能になった場合も、その物件を売却し、返済に充てることが可能だろうという推測がなされ、年収、年齢、勤続年数等、借主の支払い能力が重視されます。
一方、中古マンションは、物件にどれくらいの価値があるか、返済不可能となった時の担保価値が重要視され、立地、築年数、工法など、詳細に審査されます。
また住宅ローンの審査では他のローンとは違って年齢や健康状態がチェックされます。
ローンの審査は金融機関、また金融機関が提携している保証会社の基準で行われます。
そのうち、90パーセント以上の金融機関が審査項目としてあげているものが
住宅ローン審査の審査項目
年齢や健康状態などがチェックされる
住宅ローン審査は、金融機関や提携している保証会社の基準に沿って行われる。下の表は住宅ローンを貸し出す際に審査項目として90％以上の金融機関が挙げたもの。
融資を行う際に考慮する項目
・90パーセント以上の金融機関が考慮するとした項目
完済時年齢
健康状態
借入時年齢
担保評価
年収
連帯保証
勤続年数
・80パーセント～70パーセントの金融機関が考慮するとした項目
金融機関の営業エリア
返済負担率
融資率
雇用形態
・60パーセント～50パーセントの金融機関が考慮するとした項目
国籍
他の債務の状況、返済履歴
平成２９年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書を参考にしました。
完済時や借入時の年齢。もっとも考慮されているのが「年齢」。完済時年齢を定めている金融機関が多いほか、返済期間によっては退職後も返済できるかを審査されます。
また、健康状態も重要で、ほとんどの金融機関が、団体信用生命保険（団信）に加入することを条件としているので、病歴や健康状態をチェックされます。
担保評価とは購入する物件の価値があるかどうかをチェックされるということです。
年収かを審査では希望額と年収のバランスをチェックされます。
連帯保証として、金融機関が提携している保証会社の保証が受けられるかどうかもチェック。
勤続年数も判断基準ですが、転職者も数多くいるため、勤続年数2年が基準とされることが多いです。また、三ヶ月、あるいは勤続年数の条件を設けていない金融機関も。
どうでしたか？
住宅ローン、金額が大きいだけに複雑に思われるかもしれませんが、基本的には普通のローンと同じで、支払い期間が長いための健康やローン終了時の年齢が考慮されるという形です。
専任のファイナンシャルプランナーを持つ方はもちろん、不動産仲介業者にもファイナンシャルプランナーがいる場合がほとんどですので、不安な点は相談しましょう。ただし、不動産会社が紹介するファイナンシャルプランナーは成約報酬の場合も多く、買わせるためにマンションを買うためだけの無理なローンを勧めてくる場合もあるので、自分の生活において大事なもの、将来必要になってくるだろうという予測の予算は出しておき、充分に考慮した方がいいでしょう。
住宅ローンの審査についてご不安はありませんか？通すための対策や、通りやすい金融機関が知りたいならセミナーがお勧めです。
渋谷区で中古マンションをお探しの方は、渋谷区の中古マンション掲載数No1の”中古マンションなび渋谷区”に登録して、希望の物件を探してみませんか？
（初回投稿日：2020年11月15日）
