中古マンションを検討する際に確認しておきたいこと
中古マンションを購入する時に、築年数は建っているけどマンションの管理状況はどうなんだろう？管理費や修繕積立金はどのくらいかかるのだろう？修繕費って値上げしないの？...など、心配になるかと思います。
このように検討する際に確認しておきたいことがありますが、実際にどうやったら調べることができるのでしょうか。
検討の際に詳細情報を確認した場合は、不動産会社からマンションの管理会社に依頼してもらい、「重要事項に係る調査報告書」や「長期修繕計画書」を取得してもらいましょう。
重要事項調査報告書
「重要事項に係る調査報告書」の名称は管理会社によって異なり、「不動産取引に係る重要事項調査報告書」「管理に係る重要事項調査報告書」などと呼ばれています。
この調査報告書は管理組合で取り決められた管理事項や修繕履歴などが記載されているマンションの履歴書のようなものです。
マンションの管理形態について記載がされており、以下のように分かれます。
・「全部委託管理」→外部の管理会社にすべてを委託しているもの
・「一部委託管理」→一部を外部に委託しているもの、
・「自主管理」→マンション各住戸の所有者が自分たちで管理しているもの
特に自主管理のマンションについては各住戸の所有者はマンション管理のプロではないので、物件を見学する際には専有部分だけでなく、共用部分も清掃されているか、電球が切れていないかなど、全部委託管理や一部委託管理のマンションよりしっかり確認をされることをオススメします。
他にも管理人がいる場合はその勤務体制についても記載があり、以下のように分かれています。
・「常駐管理」→管理人が住み込み
・「日勤管理」→管理人が既定の曜日と時間で通勤
・「巡回管理」→複数のマンションを巡回しながら管理
その他にもに「月額の管理費や修繕積立金」、「管理費や修繕費積立金の滞納額や貯まっている積立金の合計額」、「今後の大規模修繕工事予定」、「駐車場の空き状況やその利用料」が記載されています。
また確認しておきたいのが、もし修繕積立金が不足していると長期修繕の計画通りに建物の修理が出来なくなるので、月々の修繕積立金とは別に一時金を徴収していることもあるので注意が必要です。
「ペットの飼育」や「楽器の使用」などもこちらで確認ができます。
□関連記事：注意！売主は管理費や修繕積立金を滞納してませんか？
長期修繕計画書
「長期修繕計画書」は建物の機能を維持して老朽化を防ぎ、建物を長くもたせていくために、管理組合が作成している建物修繕のため計画書です。
修繕積立金をいくら使い、どのようなスケジュールで建物の「大規模修繕工事・外壁塗装工事・屋上防水工事・給水管工事・排水管工事」などをしていくのかを計画、記載している書面になります。
このように購入を検討している建物の管理状況が確認できるので、どちらもとても重要な書類になっています。
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まとめ
検討している物件を見学する際などに、事前に不動産会社へ管理状況について詳しく知りたいことを伝えておきましょう。
そうすれば「重要事項にかかる調査報告書」や「長期修繕計画書」を取得してもらえるので、現地を見学しながら説明を受けることもできます。
ぜひ、その場で建物を見ながら気になった部分を質問してみてください。
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(初回投稿日：2023年8月25日）
