日本に住んでいると誰しも地震を体験していますし、いつか大きな地震が来るかもしれないという意識を持っている方も多いと思います。日本の場合、建物も他の国とは比較にならないほど耐震性を考慮して建てられたものがほとんどですが、技術は日進月歩、古いマンションの中には残念ながら今の基準では充分な耐震性を有していないものもあります。
このページでは、中古マンションを購入検討する際、耐震性について気をつけなければいけない点をご説明します。マンションを安心して購入していただける参考になれば幸いです。
日本の建築物に課せられている耐震基準
物件の耐震性を見る場合にまず参考になるのが建築基準法の耐震基準になります。
大地震のたびに改定され、より安全性を重視したものとなってきています。大きく分けてこの耐震基準には旧と新があり、新耐震基準が適用されたのが「1981年6月1日」
新耐震基準は、
・許容応力度計算では、震度5程度の地震で部材の各部が損傷しない
・保有水平耐力計算では、震度6強～7程度の大規模地震で倒壊、崩壊しない
という基準が定められており、新耐震基準においては、中程度の地震では建物は損傷せず、阪神大震災や東日本大震災などの大規模地震でも建物の倒壊によって人の命が脅かされないということが義務付けられています。
つまり、1981年6月1日以降に建てられたかどうかは中古マンションを購入する際の一つの目安となります。
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地震と戦う日本の建築技術
今の技術で、たとえ震度7を越えるような大規模な地震が起きたとしても、建物がほとんど損傷を受けず被害を出さないということを目標に掲げられているマンションも普及しつつあります。それが免震構造のマンションです。従来の耐震、制震との違いはどんなところにあるのでしょうか。
【耐震構造】
地震に耐えられる強度を建物にもたせる構造。しっかりとした地盤に杭を打って基礎部分と構造体を固定し、壁や太い柱、梁などの骨組みを強化して頑丈に造る。倒壊はしないものの、揺れはそのまま伝わるため、内部の家具が破損したり倒れたりと言った被害は起きうる。
【制震構造】
建物の壁、柱、屋上に、ダンパーを組み、建物に揺れを吸収させる。大きな揺れを軽減させ、建物の変形や損傷を抑えることが目的。
【免震構造】
地震の力を免れる、免震は、地盤からの地震を建物に伝えず、その力を逃がすことで揺れを抑える構造。日本には100年以上前からこの技術の開発が試みられてきた。基礎と建物の間にゴムを使い、激しい揺れをゆっくりした大きな揺れに吸収。
しかしこの免震のためには建物自体にも揺れに耐えうる高い耐震性が必要。
この三つはそれぞれ独立している場合もありますが、組み合わせて建てられていることが多いです。
このうちの制震構造、免震構造はコストがかかり、定期点検やダンパー、ゴムの交換などの維持費もかかります。そのため、タワーマンションなどの超高層建築物にしか採用されていない場合がほとんどです。
高さ60m以上の超高層建築物は、通常の建築基準法による建築確認ではなく、国土交通大臣の認定を受けなければなりません。
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ここもチェックしておきたい、地震に強い中古マンション
マンションの工法
・鉄筋コンクリート造
・鉄骨コンクリート造
・SRC（鉄骨鉄筋コンクリート）造
という三つの工法が良く使われています。
このうちのSRCは鉄筋と鉄骨の両方が備わっているので耐震性の面からも人気高いですね。
またマンションの形も地震の変形時に関係があります。上から見た時の形状を平面形状と言いますが、この平面形状がシンプルなものの方が、一箇所に負荷がかかりづらく変形がおきにくいと考えられています。ただし、極端に長方形などのバランスの悪い建物は地震の揺れによって縦横の動きがばらばらになってしまい、一箇所に被害が集中してしまうことも。
地盤
いくら建物が最新の工法で頑丈、安全でも、地盤の安定性が悪ければ安全性は低くなります。
今はインターネットで自治体や様々な調査会社のサービスで地盤が固いかどうかと合わせて液状化や土砂災害の危険性なども調べることができますので利用すると良いでしょう。
管理組合、管理会社
管理組合は非常に重要です。
1981年以降のマンションでも、耐震補強の改修工事を行い、安全性を高めた物件も数多くあります。政府も助成金を出していますので、管理会社や管理組合がしっかりした中古マンションなら住人が決断してマンション全体の安全性と価値を高めるよう働きかけていけるのです。また、いざ地震が起きたとき、インフラが回復するまでの備蓄なども管理組合がしっかりしていると、安心です。マンションは一つの建物を様々な人で共有する共同体とも言えるので、それをまとめる管理組合や管理会社の体制は地震への取り組みでも大きく関わってくるのです。
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いかがでしたか？
中古マンションを購入する場合、価格と耐震性のバランスをとる必要があると言えそうです。
ことに、中から高層のマンションは、地震を体験するたびに負荷がかかってダメージも蓄積されていきます。古いマンションの場合、不動産会社にしっかり確認し、必要とあらば、第三者のアドバイザーに見てもらってもいいでしょう。
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