2019年10月より、消費税が10％へ引き上げられました。
お住まいをご検討中の方が気になる物と言えば、中古マンションに消費税がかかるのかではないでしょうか。10％の消費税と言えど、3,000万円なら300万円、5,000万円なら500万円と住宅購入にあたりは決して小さい金額ではありません。またいわゆる諸費用などにも、10％は適応されるのかも気になる方は多いでしょう。
この記事では、中古マンションの購入を検討中の方に消費税についてお伝えします。
ついに中古マンションを購入！消費税はどうなるの？
中古マンションに消費税が課税されるかどうかは、売却する売主が個人なのか事業者なのかで変わります。
まず個人が売主の場合、消費税は課税されません。しかし売主が事業者の場合、建物に消費税が課税されます。中古マンションといっても、「土地」部分と「建物」部分で構成されています。この土地部分は消費税非課税です。そうなると課税対象となるのは建物部分のみです。
売買契約書を見れば、使用しているひな形にもよりますが土地と建物部分を分けて価格が記載されている、もしくは「うち、消費税」という書き方で消費税額から逆算すれば、土地と建物の価格がそれぞれ計算できるようになっています。
例えば戸建ての古民家の場合は、建物の価値がほとんどなく土地だけに価格がついて結果的に消費税がないということもあります。しかし中古マンションの場合は建物にも価格があることがほとんどで、その税率は10%です。
そのほか、中古マンションの処理や手続きにかかる費用で消費税が課税されるものに以下のものがあります。
①仲介手数料（不動産会社が直接販売している場合は発生しない）
②登記手数料（司法書士への報酬）
③引っ越し費用
④融資事務手数料（住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う）
⑤保証料
⑥単体信用生命保険料（加入した場合）
⑦火災保険
このうち、消費税の課税の対象となるものは①・②・③・④の4つです。
ただし中古マンションの場合は、売主が個人といったケース（いわゆる買い替え）が多いため仲介手数料が発生することはあっても、消費税が課税されるケースは少ないのが現状です。
中古マンションにかかる消費税の計算方法を徹底解説
例えば4,000万円の中古マンションを購入したと仮定して消費税を計算してみましょう。
土地の価格は1,500万円とすると、建物は税込みで2,500万円、そのうち10%が消費税ですから、2,500万円÷1.1＝22,727,273円が建物の本体価格になります。ここでは便宜上、2,272万円、消費税を228万円として計算を進めていきます。
例えば200万円程度を頭金とし、残りの3,800万円を金融機関から借入れたとします。まず、ここにかかる手数料は金融機関の事務手数料と、すでに売買契約を締結しているのであれば仲介手数料が発生します。仲介手数料は、以下の計算式になります。
土地と建物の合計本体価格は3,772万円です。
200万円×5%＝10万円 →① ※200万円以下の課税率
200万円×4%＝8万円 →② ※200万円超～400万円以下の課税率
（3,772万円－400万円）×3%＝101.16万円 →③ ※400万円超の物件
①から③の合計は119.16万円となりこの消費税額は11.916万円となります。
※400万円超の物件は、実務上は物件価格×3％＋6万円で手数料が計算されることが多いです。
そのほか、費用の一般的な相場は以下のようになります。
④金融機関の事務手数料の標準的な相場3.3万円（税込）
⑤司法書士費用は一般的に15万円（税込）
⑥火災保険（家財込み）・地震保険の平均的な保険料 13万円
⑦固定資産税の清算 便宜上10万円と仮定
⑧修繕積立金と管理費の清算 7万円前後と仮定
⑨印紙代 3万円
⑩登録免許税 土地の1.5%と建物の評価額の0.3%、ローン借入額の0.1 % でおおよそ35万円
⑪保証協会の保証料 80万円程度
これらすべてを合計すると、約280万円の費用がかかる計算になります。
また⑩の登録免許税の計算については、固定資産税の評価額が基準となり売買価格ではないため注意が必要です。ここには、先に触れている引っ越し費用は含まれていませんからこれを考慮すると、引越しの時期や移動距離、世帯人数で最終的に300万円程度を見ておくのがよいでしょう。
■関連記事：中古マンションの諸費用14種類を解説！シミュレーション付
知っていますか？住まい給付金の経過措置
住宅を購入するとき、消費税の増税により購入費用の負担が増えることから少しでも負担を軽減するためにという制度があります。
実際、日用品の8%から10%の2%増税とは異なり、住宅の場合は分母が大きいため2%の増税が実際の資金調達に影響が出ることもあります。そこで、一定の年収以下の人が住まい給付金の要件に当てはまる物件を購入した場合に、最大50万円まで受け取れます。
住まい給付金は、2021年12月までに引き渡しと入居が完了している場合に申請できます。消費税が10%で中古マンションを購入した場合は、775万円の収入以下であれば申請のスタートラインに立てます。
それ以外の対象者となる要件は以下の通りです。
①購入した住宅は自分名義であり自分が居住するものであること
②住宅ローンで購入すること（50歳以上であればローンは組まなくてもよい）
③2014年4月から2021年12月までに引き渡しを受け居住していること
また、対象となる住宅の要件は以下の通りです。
④消費税が8%もしくは10%で適用されている住宅であること
⑤床面積が50㎡以上であること
⑥品質が担保されていること（第三者の検査による証明）
このうち⑤と⑥は、住宅ローン控除を受けようと考えている購入者の場合は同時に該当してきますので、重要項目になります。
2020年11月現在では、経過措置の対象期間となっています。仮に今契約して来年の12月までに居住し、要件さえ満たせばまだまだ住まい給付金の申請ができます。
■関連記事：その中古マンション、住宅ローン控除は適用される？
中古マンション購入時の消費税について、その全容をご紹介しました。
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（初回投稿日：2020年12月7日）
