中古マンションを売る時に確認して何を集めたらいい？
中古マンションの売却に必要な様々な確認事項、これらが揃っているとスムーズに手続きを進めていけますので、マンションの売却を決めたらすぐに集め始めましょう。以下の６つの項目は、必ず確認しておくべきポイントになります。
１必要経費の確認
２住宅ローンが完済していない場合、銀行に繰上げ返済を申し込む
３マンションの瑕疵を確認
４不動産会社、買い手との契約をしっかり確認
５必要書類を確認
６管理費、火災保険料、各種税金を確認、
では、各ポイントを詳しく見ていきますね。
中古マンション売却時に確認しておく事柄
１、必要経費の確認
仲介手数料、収入印紙代、登記費用、その他、リフォーム代、粗大ゴミ代等の諸経費、翌年の確定申告時にかかる譲渡所得税
仲介手数料は売買価格×3% + 6万円が上限となります。仲介業者はこれ以上請求することは出来ません。
また、買い手が見つからず、成約に至らない場合経費はかかりません。
場合によっては手数料は安くなったり無料になることもあります。売却のみではなく、購入も同一の不動産仲介業者を通す場合などです。
登記費用
所有権の移転登記、抵当権抹消登記、住所変更登記など、様々な手続きで発生する登記。これらの登記費用と登記を代行する司法書士にかかる費用を負担します。
書類代は一件につき1,000円、司法書士への報酬は数万円程度。
印紙代
契約書に印紙を貼って税金を納めます。
1,000万円以上、5,000万円以下の場合、2万円の印紙代がかかります。
□関連記事：中古マンション売却時にかかる諸経費ってなに？
２、住宅ローンの繰上げ返済、抵当権の抹消
抵当権の抹消
住宅ローンが完済していなくて抵当権がついたままですと売却することができません。ローンが完済していないとローン返済が滞ると競売にかけられてしまう物件となってしまうためです。そこで、銀行にローンの繰上げ返済を申し込むことになります。こちらは銀行によって手数料が異なりますので、住宅ローンを組んだ銀行に確認しましょう。
そして抵当権の抹消手続きを行います。こちらも司法書士にお願いすることになります。
３、マンションの部屋や設備の瑕疵（傷を）を確認。
自分が住んでいて知っていた水漏れなどの不備はもちろん、見落としている点がないかよく確認しましょう。瑕疵の告知の義務を怠ったり、知っているのにわざと伝えない場合損害賠償請求になることも。
□関連記事：中古マンション売却前に設備の動作をしっかりと確認しよう！
４、契約書の確認
仲介業者にどのタイミングで手数料を払うのか、買い手からいつ入金されるのか、しっかり確認しておきましょう。
５、必要書類
身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
登記済権利書または登記識別情報
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書
管理規約、使用規則などマンションの書類
耐震診断報告書やアスベスト使用調査報告書
その他のマンション購入時のパンフレットなどもあると良い書類です。
漏れがないようチェックリストを作ると良いでしょう。
６、管理費、保険、税金などを確認
マンションの管理費などは、引渡しの月の分を一旦は売主が払っていますが、引渡し後は日割り計算で買主に払ってもらうことになります。
固定資産税なども、あらかじめ払っておいてあると思いますが、引渡し後の期日については買主に払ってもらうことになります。起算日を決める必要があるので、不動産会社に間に立ってもらって、決めてもらうと良いでしょう。
住宅ローンの保証金も繰り上げ返済で払ってしまったため必要ありません。いくら戻ってくるかは金融機関に確認しましょう。
火災保険も申し出なければ解約されないので忘れずに解約しましょう。
普段の生活ではあまり縁のない書類がたくさんあったり、確認することが多いのですが、大事な財産をしっかりと売るために、ひとつずつクリアしていきましょう。
沢山の経験を持っている不動産業者や司法書士とも相談していけば、漏れやうっかりミスを起こさずにすみます。
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