納得のいく中古マンション売却なら納得のいく不動産会社を探すところから
中古マンションを売りたいと思った時に、もちろん個人で、友人や知人などに売るということも可能ではありますが、価格や契約にかかる書類作成などを考えますと現実的ではなく、不動産業者に売却に関してのもろもろを依頼するのが一般的です。不動産業者はそれぞれ得意分野や、持っている顧客、営業力など差がありますので、マンションを売却する価格や期間にも差がでてきます。なので、マンションを売却する場合、この業者選びが何よりも大事なのです。
マンションの売買に携わる不動産業者にも様々なタイプがありますので、まずはその種類を見ていきましょう。
・分譲業者
建築会社、開発会社、管理会社
・再販業者
中古や新築の売れ残りを再販する会社
・仲介業者
個人用、投資用、事業用など、売買物件の仲介をする会社
・その他
商業施設、企画開発、テナントの管理業者等
いずれにしろ、一社のみ査定を依頼するというのはナンセンスです。一括査定で大体の相場を知り、信頼できる業者を選んでいきます。売却なのか、住み替えなのか、ご自身の状況によっても得となる業者が違ってきます。
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不動産仲介業者を選ぶ決め手
中古マンションの売却は、ほとんどの場合、こちらの仲介する業者を見つけることからまずスタートするのではないかと思います。
たとえば、マンションを購入することを検討していて、インターネットで物件を検索すると、複数の不動産業者が同じ物件を載せている場合があります。これらの不動産業者は、不動産仲介業者であり、実際にその物件を持っているのではなく、仲介をする業者です。つまり、一つの物件を複数の会社で仲介しているため、同時に見てくれる人が増えるので、それだけ買い手がつく可能性が高くなるのです。
この場合、不動産業者はあくまで仲介となりますので、手数料で利益を上げています。この手数料は、物件価格の「3％+6万円+消費税」となっている場合がほとんどです。
では、どこの不動産仲介業者でも同じじゃないか、と思うかもしれませんが、不動産仲介業者が信頼できるかどうかが大事です。
大手の不動産会社はブランド力や持っている顧客層が厚いこともありますが、小さい不動産会社が悪いというわけではありません。小回りがきくため親身になってくれたり、地元の事情に詳しかったりします。
また、担当との相性は大事です。相性が悪いと、判断力も低下してしまいますし、放置されたりトラブルが続いたりして中々話が進まない、決まればもうなんでもいいなどとヤケになってしまうことも出てきます。実際にある話です。中古マンションの売買は金額が大きいためそれだけでもストレスになりますし、その時の景気などにも大きく左右されるので、判断力がつかなくなることが多いです。
不動産仲介業者がやたらと高圧的だったり、いい加減だったり適当だったりした際には要注意。言いなりになってその業者で無理に決めようとせず、財産を託すに相応しい良い業者をじっくり選ぶようにしましょう。
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仲介業者との契約にも様々な形がある
自分に合っていると思える不動産業者を決めたら、仲介してもらうための契約を結ぶことになります。
この時、様々なタイプの契約があります。
縛りが少ないが業者の責任もあまりない契約から順に、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約があります。
一般媒介契約は、他の業者にも依頼ができる代わりに依頼主への報告義務もなければレインズへの登録義務もありません。
売主が自分で買い手を見つけてくることも可能です。契約有効期間は原則ありません。
専任媒介契約は、他の業者に依頼はできません、レインズ（※）に登録する義務があり、依頼主には二週間に一度状況を報告する義務があります。自分で買い手を見つけてくることは可能です。契約有効期間は三ヶ月。
専任専属契約は、上記の専任契約に加えて、自分で買い手を見つけての取引はできません。すべてその業者に一任するという契約です。もっとも、一週間に一度の報告の義務、レインズへの登録も五日以内、と、スピードや手間、買い手がつくように最善を尽くすことが求められます。
※レインズとは
マンションの売却を依頼されると、業者はまずはレインズという国土交通省が指定を受けた不動産業者のみが閲覧できる不動産情報提供サイトに物件を載せます。そこで、今度はマンション購入を希望している顧客を持っている業者が物件のマッチングを探していくという流れになります。もちろん、情報提供サイトに載せただけでお客がつくことは非常に稀なので、そのあとは業者による営業がどのような形で行われるかによって売れる売れないが変わってきます。
不動産業者によっては専任契約や、専任専属契約には「買取保証」をつけている業者もあります。期日までに売れない場合はあらかじめ契約していた金額で不動産会社が買い取るというものです。
いつまでにいくらで売りたい、ということは常に考えておきましょう。
自分で買い手を見つけるのは至難のワザです。営業マンとの相性や、不動産業者の雰囲気、業績に納得すれば、専任専属契約を結んでもいいかもしれません。合わない場合も三ヵ月後にはフリーになりますので、三ヶ月経っても見つからないし、合わないなと思えば業者を代えてみるのも手です。
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住み替えたいマンションが決まっている売却
今のマンションを売った資金で次のマンションを買いたい方で、住みたいマンションが決まっている場合、そのマンションの所有者である不動産業者で売却を進めていくと様々な点でメリットがありますし、スムーズです。業者の方は、マンションが売れれば、今度は買い手となってくれることが分かっているので、大事な顧客として力を入れて営業をしてくれる可能性が高いです。
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