消費税、増税を前に取り扱いが悩ましいですね。マンションともなれば動く金額も大きいからどうなってしまうんだろう、でも、税金のことは良く分からない、とお悩みの方もいるかもしれませんが、住居であるマンションの売買では、消費税は、かからない場合とかかる場合があるのをご存知でしたか？
消費税がマンション売却に関わってくる場合
消費税は事業者にかかる税金です。なので、個人の場合は、かかりません。
元々土地に関しては個人、事業者ともに非課税となっています。
ですが、建物には税金がかかってくるので、マンションの場合も建物部分は課税対象となります。
あなたが個人の場合、前述の通り、消費税はかかりません。
しかし、不動産仲介業者に仲介をお願いした場合、不動産仲介業者は事業者になるので、不動産仲介業者から請求される手数料には消費税がかかってきます。とはいえ、建物部分についての手数料分ですからそんなに高額ではありません。
消費税は、土地と建物のうち課税されるのは建物だけ、事業者と個人に分類され、事業者のみが課税の対象になります。
ただ、ここでいう、個人の定義について注意が必要です。
あなたが居住しているマンションや別荘の売却に関して言えば個人となり消費税の課税対象ではないのですが、もしそのマンションを人に貸していた場合、賃貸という事業が発生していることになるので、個人事業主となり、課税の対象となります。
この場合、マンションの売り出し価格には消費税を記載することになります。
また、消費税の課税対象の事業者であっても、2年前の事業所得による利益が1,000万円以下ならば、免税対象者となりますので消費税を納める必要はありません。
少しややこしいので整理しますね。
★マンションの売却時、消費税がかかるのは建物のみ
・自宅マンションであり、かつ事業を行っていない個人の場合＝非課税
・賃貸を行っている場合や他に事業利益がある場合、個人事業主と見なされ消費税の課税対象となるが、二年前の事業利益が1000万円以下＝納税義務はなく、消費税も込みで譲渡所得となる。
・二年前の事業利益が1,000万円以上＝課税対象、また消費税の納税義務がある。
事業による利益とは、給与以外の所得が1,000万円以上あるということです。家賃収入や副業による収入がそれにあたります。
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不動産業者に払う消費税の出し方
不動産仲介業者は事業者ですので、仲介手数料は課税されます。
この時、以下の点に注意しましょう。
あなたが消費税の課税対象者で、マンションの売却価格に消費税が盛り込まれている場合、まず税抜きのマンションの価格を求めなければなりません。
さらにその中で建物と土地の価格を分け、建物部分の税抜き価格から出した手数料に消費税を加えたものが事業者に払う手数料になります。
消費税を乗せたままのマンションの価格から仲介手数料を計算してしまうと、正しい価格より高い手数料になってしまいます。
契約書の金額は自分でも気をつけて計算し、分からない部分は仲介業者に確認しましょう。
最後に参考までに、土地と建物部分の価格の決め方を説明しておきます。
一番良く使われるのが「固定資産課税台帳記載事項証明書」を参考にする方法です。
固定資産課税台帳記載事項証明書は役所でもらうことができます。
この書類には、国が固定資産税を徴収するに時に「マンションの土地の部分、建物部分」と値付けした金額が書いてあります。これを参考にして建物分の金額を出します。
いかがですか？マンションの売却時にかかわってくる消費税について、分からないことがある場合は、税理士や税務署に相談しましょう。
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