津波や浸水、土砂災害などが報道される度に、住まいの安全が大切だと実感させられますね。災害のリスクは様々ありますが、その中でも多くの方が心配になるものは、「地震」ではないでしょうか。
耐震基準の経緯～新耐震基準と旧耐震基準～
地震に耐えられるよう、建物を設計することを耐震設計と言います。そして建築基準法では最低限、建物が備えるべき耐震設計のルールが設定されています。建築基準法が定められた1950年頃から耐震基準はずっとありますが、その中身は都度、改定されてきています。
耐震基準のよく知られている改正といえば、1981年の改正です。「旧耐震/新耐震」という言葉を聞いたことがある方も多いと思いますが、耐震基準はこの旧耐震から新耐震への切り替わりで大きな改正となりました。この切り替わりが1981年に行われた改正です。
では、そもそもどうして耐震基準は、旧耐震から新耐震へと切り替わったのでしょうか。それは1978年の宮城県沖地震がきっかけとなっています。宮城県沖地震は東北地方をマグニチュード7.4の巨大な地震が襲ったもので、当時、死亡者：28人、損壊家屋：13万棟以上という甚大な被害を与えました。そしてこの反省から建築基準法が改正されることとなりました。
要注意！新耐震基準の建物はどのように見分ける？
1981年6月1日、建物が地震にも耐えうる設計となることを目指し、新耐震基準が施行となりました。ただし、新耐震基準が適応となる日付は、「建物の完成した日付」ではなく、「建築確認の日付」ということに注意が必要です。建築確認という名前の通り、基準を満たして建物が設計されていることの確認があります。この建築確認の日付が1981年6月1日以降の建物については、新耐震基準に適応となっています。
例えば建物の完成が1982年3月のように、仮に1981年6月を過ぎていたとしても、建築確認は1981年6月より以前に行われている可能性もあるため、耐震基準は旧耐震基準で建築されている可能性があります。特に1982年前後に建築の建物を検討する際には、不動産会社に耐震基準はどちらで建築されているか確認することをおすすめします。
旧耐震基準・新耐震基準の違いって？
それでは、旧耐震基準・新耐震基準の違いは何なのでしょうか。
旧耐震は10年に一度発生すると考えられる「震度5強程度」の地震に対応することを基準としています。それに対し新耐震では震度6強～7程度の大規模地震にも倒壊しないことが基準となりました。実際に1995年の阪神・淡路大震災もマグニチュード7.3を記録しましたが、この新耐震基準の建物は旧耐震基準の建物に比べ、被害が少なかったそうです。また新耐震基準の建物はその頑丈さから、横倒しとなってしまう壊れ方はしないだろうとされています。
このような新耐震基準の高い安全性から、旧耐震と新耐震では建物構造はもちろんのこと、物件の資産性に大きく影響します。実際、中古マンションを検討される方は、たとえ築年数の経過した物件がOKであっても、新耐震基準を満たしている物件を探される方が多いです。また、住宅ローン控除を利用する考える際にも新耐震基準かどうかはポイントになります。
とはいえ、すべての旧耐震の建物が新耐震の建物よりも耐震性が必ずしも低いわけではありません。耐震基準はあくまで、”最低限備えるべき基準”だからです。旧耐震基準でも、過去の大地震の際に倒壊せず、長く住まいとして利用されている建物はたくさんあります。旧耐震の物件は新耐震の物件と比較すると、価格が安く、駅近等の立地が良い物件も多いので、リノベーションでお好みの住まいを実現したい方を中心に注目が集まっています。
また旧耐震基準マンションで耐震性の高い物件を探したい方には、壁で建物を支える、壁式構造の建物をおすすめします。この壁式構造は、建物を梁と柱で支えるラーメン構造に比べ、住戸間の壁が厚くなっており、実際、阪神・淡路大震災でも被害が少なかったそうです。
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地震に強い住まいを購入するためには？
地震に強い住まいを購入する簡単な方法は新耐震基準の住まいを選ぶことです。また最近ではより技術が進んだ、免震構造などを備えている建物もありますので確認してみてください。
もう一つの方法は耐震診断を受けることです。耐震診断では、1981年5月以前に建築されたものが現在の基準と比べ、どの部分が弱く、補強をどのようにすれば良いか調べます。診断内容は心強いですが問題もあります。正直、個人で耐震診断を実施することは容易ではありません。費用が数百万円と莫大にかかること、さらに図面の借用や共用部分の劣化診断を行うには管理組合の承認が必要となるからです。もちろん個人では絶対に出来ないというわけではありませんが、区分マンション一部屋を売買するために数百万円の費用をかけることはあまり現実的ではないですよね。
そこでハザードマップの確認をすることをおすすめします。ハザードマップとは災害が発生した際の被害や危険度を国が予測しまとめたものです。地震を始め、浸水、津波、土砂災害など様々な災害によるリスクを確認することができます。
地震のハザードマップを確認して、危険度や被害の少ないエリアに住むことで、建物の耐震性をカバーすることも一つの方法です。
ハザードマップの情報を総合的に判断したい方や、安全面でおすすめの物件を紹介してほしい方は不動産のプロに相談してみませんか？
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(初回投稿日：2023年6月9日）
