投資用ローンを組んでいるけど...
●ローンを組んで投資用物件を既に所有中の方
●「現在マイホームは持っていないが、先に不動産投資を始めたい」と考えている方
こんな方の中にも、いずれ自己居住用のマイホームを持ちたいと考える方も多数いらっしゃると思います。
結論から申しますと、住宅ローンを組む前に不動産投資用のローンを組んでいるとそれを負債と見られ、マイホーム取得時の住宅ローンが組みにくくなる恐れがあるという事です。
住宅ローン審査はその方の返済能力⇒その人の年間収入に占める住宅ローンの年間返済額割合をベースに決定されます。
一般的にこれを「返済比率」と呼びます。
ほとんどの金融機関では返済比率を年収（自営業者の方は一般的に年間所得）の30～40％以内と定義しています。
注意しなくてはいけないのが、既に投資用物件のローンを組んでいる方の場合、原則は新しく組む住宅ローンと、現在組んでいる投資用物件のローン全てが上記返済比率に入らなければなりません。
かつて「フラット35」の場合、投資用物件のローンを組んでいる方がフラット35を利用して新たに住宅ローンを借入するにあたり、きちんと保有している投資用物件に借り手がいて、賃料収入を確定申告していれば、「事業用不動産に対する借入」として、投資用物件のローンはフラット35審査時の返済比率に組み込まなくても大丈夫でしたが、現在は廃止されています。
□関連記事：住宅ローンの審査はどのように行われる？
投資用物件のローンを組みながら新しく住宅ローンを組む方法
既に投資用物件のローンを組まれている方が新しく住宅ローンを組む為の方法は以下の3つがあげられます。
1.年収を上げる
2.投資物件を自己資金若しくは売却して既存のローンを完済する
3.投資用物件のローンがある状況でも取り扱い可能な金融機関に審査を依頼する
1.の「年収を上げる」は自営業や会社経営者で無い限り調整は難しいのと、住宅ローンは基本的に「前年の年収」をベースに審査を行うため現実的ではありません。
2.の「既存のローンを完済」は繰上げ返済、もしくは物件を売却しての返済になります。自己資金で完済できる状況であれば問題ありませんが、売却が必須であれば所有している投資物件が売れない限り新たに住宅ローンは組めません。
3.の「取り扱い可能な金融機関に審査を依頼する」のが一番現実的と思われます。
現在所有している投資物件、住宅ローンを組まれるお客様の状況、住まいとして購入したい物件の内容次第では、現在支払い中の投資物件ローンを住宅ローンの返済比率に算入しないで審査できるケースもあります。（全国保証等：2023年6月現在）
投資用物件のローンがあるからとあきらめずに、まずは専門スタッフに相談してみませんか？
(初回投稿日：2023年8月4日）
