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中古マンションでも住宅ローンは使用できるの?

住宅を購入する際には多くの方が住宅ローンを組むことを検討されるかと思います。

では、新築と中古では住宅ローンについて違いはあるのでしょうか?

結論から言いますと、基本的には新築も中古も殆ど違いはありません。

大抵の金融機関で中古でも新築と変わらない住宅ローンを組むことができます。

ただし、新築と違って築年数による経年劣化などを理由に、借入金額や返済期間に制限がかかるケースもあります。

 

 

①中古住宅のローンにおける制限:借入金額

もし住宅ローンを借りた人が金融機関に対しローンの返済が出来なくなった時には、

金融機関はその物件を競売にかけて貸した金額を回収しようとします。

その際、築年数が浅く、新築に近ければより高い金額で売れると評価することができますが、

建物の築年数が経過すると高い金額で売れず、貸した金額を回収できないリスクがあるとみなされます。

金融機関は中古住宅に対する住宅ローンを融資するか否かの審査段階で、

それぞれの基準に基づいた「担保評価額」という不動産の評価金額を参考に融資額を決めます。

結果、新築と比べて担保評価額が低くなりがちな中古住宅は融資額が少なくなる場合があります。

中古住宅の場合価格の内訳は原則、建物代+土地代の合計となっているので、

築年数が古く建物の評価がほぼ0円になっているような物件であれば、

土地代のみしか融資金額が下りないというケースもあります。

 

②中古住宅のローンにおける制限:返済期間

住宅ローンの返済期間の最長は35年が殆どですが、

中古物件の場合金融機関によっては借入年数を制限される場合があります。

築年数が法定耐用年数を超えない間に、住宅ローンを返済し終えるように組まないといけないといった制限です。

法定耐用年数とは法律で定められた年数で、資産として反復利用できる期間を指します。

この法定年数は木造一戸建ての建物は22年、マンション(鉄筋コンクリート造)の場合は47年と定められています。

つまりたとえば築26年の物件を購入する場合、47年(法定耐用年数)-26年(築年数)で、

最長21年間までしか住宅ローンを組めない場合があります。

また、物件によっては土地の権利が旧法借地権という物件があります。

旧法借地権とは簡単に言いますとお部屋(建物)は購入しているが土地は借りている状態です。

この場合、土地の借入期間が設定されているので、

原則住宅ローンは土地の借入期間の残存年数内でしか組むことができません(金融機関・物件によって例外あります)。

●参考までに、3,000万円を同じ金利(1%)で借りた場合の返済期間による毎月の支払額は以下になります(毎月均等払い)。

・35年→84,660円  ・25年→113,040円  ・15年→179,520円

借入年数が短くなるほど金利の支払い総額は減りますが、毎月の返済額は増えますので、その点も考えなくてはなりません。

 

□関連記事:住宅ローンの審査はどのように行われる?

 

一方で、近年のリフォームやリノベーションなどの建物寿命の長期化を背景に、耐震工事がなされている物件や購入と同時にリフォーム・リノベーションをする予定の住宅であれば、担保評価額がアップして、より多くの融資を受けられるケースもあります。

また、借入金額と同様金融機関によっては、法定耐用年数以上の年数を返済期間として設定出来ることもあるので、借入を検討している金融機関へ築年数の制限があるかどうかを確認しておきましょう。

最後に、住宅ローンの借入金額・返済期間は、債務者の年齢や年収、家族構成等返済能力によっても変わるので、注意が必要です。

 

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(初回投稿日:2023年4月7日)