財産分与で取得した物件や土地、苦労して購入した夢のマイホームなどを売却する場合、何をしたらいいでしょうか？安くてもいい、いくら損してもいい、と手放す場合以外は、後悔せずに納得のできる売却をしたいものですね。納得できる不動産売却をする為には不動産売却についてある程度の知識とテクニックが必要になります。ここでは不動産売却のマル秘テク5つをご紹介します。
1、査定のポイントアップ
不動産売却の第一歩、近隣エリアの価格相場を調べたら、不動産仲介業者に査定をしてもらいます。仲介業者が決まっている場合はいいですが、一般的には仲介業者に査定を依頼し仲介業者を選んで物件を販売することになります。少しでも高額に査定してもらいたいと誰もが思いますが、何も準備をせずに査定を行ってはいけません。
【査定を行う前に準備すること】
・売却に必要な書類をそろえる
・リフォーム・修繕の必要性があるかどうかを確認
・過去のリフォーム・修繕歴を時系列でまとめる
・室内の清掃や整理整頓（部屋はスッキリと明るく）
・屋外の清掃
など
査定はどのような物件かどの程度の劣化具合かなどを見ますが、売主の態度も査定されているも念頭に置いておきましょう。なお、不動産を売却する場合には造成不良や設備の故障などの不具合、修繕状況を不動産会社に伝える必要がありますので、正しい情報を提供しましょう。査定は一社だけに依頼するのではなく、一括査定サイトなどを利用して複数社に査定してもらいましょう。
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2、信頼できる不動産仲介業者を見極める
複数社の査定から高額な不動産仲介業者を選ぶ方もいらっしゃいますが、価格だけで選んではいけません。信頼できる仲介業者を選ぶことが不動産売却成功への鍵です。全国の売り出し物件を登録する指定流通機構によって運営されている不動産物件の情報交換目的としたネットワーク「レインズ」がありますが、レインズに物件情報を登録しない仲介業者はオススメできません。レインズに登録すると他社からの問い合わせがあるので、それを避けるために登録をしないのです。
また、レインズに登録したとしても仲介業者が不利にならないようにしている場合もあります。それは広告転載区分と図面情報の登録についてです。広告転載区分とは他の仲介会社が自由に広告できるかどうかを示したもので、「広告転載区分：不可」とし売主買主からそれぞれ手数料をとれるようにしています。また、図面情報は間取り図や写真などの情報のことで、間取り図や写真を見ることが出来ないとどんな物件なのかわからず問合せをしようとならないからです。なお、仲介業者に問い合わせが来た場合もいかなる理由をつけて断ることも実情としてあるのです。
不動産仲介業者を選ぶ場合は「レインズに登録するのか？」、登録した場合は広告転載区分と図面情報を見せてもらえるか確認してみましょう。くれぐれも担当者のセールストークだけを信用しないように。
3、高額成約にする
物件を買いたいと思う人は「少しでも安く手に入れたい」と思うものですので、売り出し価格を決定する場合には価格交渉が入ることを認識して価格を決めましょう。価格を決定する場合には3つの金額を出しましょう。まず1つ目は相場よりちょっと高めの希望価格です。不動産系ポータルサイトに掲載されている価格は相場より高い希望価格です。もしかしたら相場より高く売れるかもしれません。2つ目は相場に近い金額で売れるであろう価格です。実際に売買契約が結ばれるのは不動産系ポータルサイトに掲載させている価格から価格交渉された金額で、相場に近い金額となるでしょう。3つ目は最低金額です。ローン残高や売却時の諸経費などを支払うことができるように最低金額を把握しておきましょう。
また、上記で価格交渉に触れましたが、不動産売買では価格交渉がよくあります。例えば、売り出し価格に端数を入れて3,880万円の場合、買主は端数の80万円が価格交渉しやすいと思われますので、3,800万円で売る覚悟でいる必要があります。なお、売り出し価格に端数を入れずに3,800万円にすると100万円単位の価格交渉になる場合もあるので、端数を入れた価格にするのをオススメします。
4、「買いたい！」と思わせる物件にする
あなたが「買いたい！」と思うような物件はどのような物件でしょうか？物件を探している人は敷地や専有面積が広く、築年数が浅いなど物件探しに必須の条件以外に何を見て「買いたい！」と思うか、ここで考えてみましょう。
・部屋は明るくスッキリ清潔に
良い印象を与えることで「この物件を手に入れたい」と思うもの。暗い室内は良い印象を与えることはできませんので、照明を明るくしましょう。掃除や整理整頓はできていますか？エアコンの上にホコリがたまっているなんてことのないように、普段行わない掃除も行いましょう。
・屋外のチェックを忘れずに
屋外に不要なものを置いていたり、枯れ葉がたまっていたりはしませんか？戸建ての場合は隣家との接している部分をチェックしますので、普段足を踏み入れない家の裏などもチェックしましょう。
5、税金・マイホームを売ったときの特例
不動産を売却すると利益が出でも損益が出ても確定申告を行わなければなりません。まずは不動産を売却して損をしてしまった場合から説明をします。損失が出た場合はその他の所得と相殺できる「損益通算」と、翌年以降の所得から繰り越して差し引ける「繰越控除」を利用できます。売却した年を含めた最長4年間は所得税等や住民税がゼロになったり軽減されたりします。
次に利益が出た場合。通常は所得税が発生しますが、売却する物件がマイホームだった場合には「マイホームを売ったときの特例」という制度があります。マイホームを売ったときの特例とは所有期間には関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができるのです。適用要件はありますが、住まいとして暮らしていた家を売却する場合は「3,000万円の特別控除」があるので、売却しても税金を払う必要はなく安心して不動産を売却することが出来ます。
「知らなきゃ損する不動産売却のマル秘テク！」はいかがでしたでしょうか？もっと高く売りたかった、売却するタイミングを間違えたなど、後悔することのないように不動産売却について知識を集め、そして売却する物件の手入れを行いましょう。
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