「渋谷区のマンションなら需要があるはずなのに、なかなか買い手が見つからない……」
「売り出してから数カ月が経過したけれど、問い合わせも内覧も少ない」
「内覧には来てもらえるのに、購入の申し込みにつながらない」
このようなお悩みを抱えているマンションの売主様もいらっしゃるのではないでしょうか。
渋谷区は、都心へのアクセスの良さや生活利便性、住環境の魅力などから、マイホームを探している方に人気のあるエリアです。
しかし、渋谷区にあるマンションだからといって、必ずしも希望どおりの価格や期間で売却できるとは限りません。
同じ渋谷区内でも、駅からの距離、築年数、専有面積、マンションの管理状態、周辺環境などによって、購入希望者からの評価は大きく変わります。
また、物件そのものに問題がなくても、売り出し価格や広告の見せ方、不動産会社の販売活動によって、売却の結果が変わることもあります。
今回は、渋谷区の中古マンションがなかなか売れないときに、見直しておきたい7つのポイントをご紹介します。
1.売り出し価格が周辺の相場とあっているか
マンションが売れない原因として、まず確認したいのが売り出し価格です。
売主としては、できるだけ高く売却したいと考えるのが当然です。特に渋谷区はマンション価格が高いエリアということもあり、購入時の価格や周辺の売り出し物件を参考に、少し高めの価格で売り出したいと考える方も多いでしょう。
しかし、購入希望者が比較しているのは、売主の希望価格ではなく、現在購入できるほかの物件や、実際に取引された物件の価格です。
例えば、同じエリアで似たような広さや築年数のマンションが複数売り出されている場合、価格が割高な物件は比較検討の段階で候補から外されてしまう可能性があります。
価格を見直す際には、次のようなポイントを確認しましょう。
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・同じマンション内の過去の成約事例
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・近隣の類似マンションの成約価格
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・現在売り出されている競合物件の価格
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・駅からの距離や階数、眺望などの条件
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・専有面積や間取り、室内の状態
特に重要なのは、現在売り出されている価格だけでなく、実際に売買が成立した「成約価格」を参考にすることです。
売り出し価格と成約価格は必ずしも一致しません。
周辺の成約事例を確認しながら、購入希望者にとって魅力的な価格設定になっているかを見直してみましょう。
2.競合物件と比較して魅力が伝わっているか
渋谷区と一口にいっても、恵比寿、広尾、代官山、神宮前、松濤、初台、笹塚など、エリアによってマンションの特徴や購入希望者のニーズは異なります。
同じ町内や最寄り駅周辺で、似た条件のマンションが売り出されている場合、購入希望者は複数の物件を比較しながら検討します。
その際、自分のマンションが競合物件と比べてどのような魅力を持っているのか、きちんと伝えられているでしょうか。
例えば、次のような特徴は購入希望者にとって魅力になる可能性があります。
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・駅まで徒歩数分という利便性
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・南向きや角部屋などの日当たり・採光条件
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・高層階からの眺望
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・管理体制や共用部分の充実度
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・大規模修繕工事の実施状況
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・ペット飼育が可能であること
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・周辺の買い物施設や教育施設の充実度
単純に価格だけで比較されてしまうと、物件が持っている本来の魅力が伝わらないこともあります。
競合物件と比較したときに、自分のマンションならではの強みは何なのかを整理し、広告や販売資料に反映させることが大切です。
3.インターネット広告の写真や掲載内容は充実しているか
現在、マイホームを購入する方の多くは、まずインターネットで物件を探します。
SUUMOやHOME'Sなどの不動産ポータルサイトで物件情報を検索し、気になる物件があれば詳細ページを確認するという流れが一般的です。
そのため、インターネット広告の見せ方は売却活動において非常に重要です。
例えば、次のような状態になっていないでしょうか。
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・室内写真の枚数が少ない
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・写真が暗く、部屋の印象が悪い
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・生活感が強く、室内が雑然として見える
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・間取り図が見づらい
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・物件の魅力が紹介文に反映されていない
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・周辺環境や交通アクセスの情報が不足している
同じマンションでも、写真の撮り方や掲載内容によって、購入希望者に与える印象は大きく変わります。
例えば、リビングの広さや窓からの眺望、キッチン・浴室などの設備、エントランスや共用部分など、購入希望者が知りたい情報をできるだけ掲載することが重要です。
また、単に「駅徒歩5分」「南向き」といった情報だけでなく、その物件に住むことで得られるメリットを具体的に伝えることも効果的です。
インターネット広告を見直すだけでも、問い合わせ数が改善する可能性があります。
【現在の売り出し価格が適正か確認をしてみませんか？】
4.内覧時に購入希望者へ良い印象が与えられているか
問い合わせや内覧はあるのに、なかなか購入の申し込みにつながらない場合は、内覧時の印象を見直してみましょう。
購入希望者にとって、内覧は実際にそのマンションで生活するイメージを膨らませる大切な機会です。
室内の状態や清潔感、明るさ、生活動線などを確認しながら、購入するかどうかを判断しています。
内覧前には、次のような準備をおすすめします。
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・玄関や水回りを重点的に掃除する
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・リビングや居室の不要な荷物を整理する
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・窓を開けて換気をする
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・カーテンを開けて室内を明るくする
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・室内のにおいに気を配る
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・バルコニーや収納スペースも整理する
特にキッチン、浴室、洗面所、トイレなどの水回りは、購入希望者が気にすることの多い場所です。
また、売主様が居住中の場合は、家具や荷物の配置によって部屋が狭く見えてしまうこともあります。
必要に応じてハウスクリーニングやホームステージングを検討するのも一つの方法です。
大掛かりなリフォームをしなくても、室内の印象を改善することで、購入希望者の反応が変わることがあります。
5.マンションの管理状況や修繕履歴を説明できているか
中古マンションを購入する方は、室内の状態だけでなく、マンション全体の管理状態も確認しています。
特に築年数が経過しているマンションでは、建物の維持管理や将来的な修繕について不安を感じる購入希望者も少なくありません。
例えば、次のような情報は購入判断に影響することがあります。
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・長期修繕計画の内容
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・大規模修繕工事の実施履歴
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・修繕積立金の金額
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・管理費の金額
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・管理会社や管理体制
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・共用部分の清掃状況
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・管理組合の運営状況
これらの情報が購入希望者に十分伝わっていないと、建物の将来に対する不安から購入を見送られてしまう可能性があります。
反対に、管理状態が良好であることや、適切に修繕が実施されていることを資料とともに説明できれば、購入希望者に安心感を与えられます。
マンションの管理に関する資料を事前に整理しておくことも、スムーズな売却につながります。
6.不動産会社の販売活動が十分に行われているか
マンションを売却する際、不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
しかし、不動産会社に売却を依頼したからといって、必ずしも積極的な販売活動が行われているとは限りません。
売却活動が長期化している場合は、現在の不動産会社がどのような販売活動を行っているのか、一度確認してみましょう。
具体的には、次のような点を確認することが大切です。
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・SUUMOやHOME'Sなどのポータルサイトへの掲載状況
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・レインズへの登録状況
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・他の不動産会社への物件紹介状況
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・購入希望者への紹介件数
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・問い合わせ件数や内覧件数
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・問い合わせ後の購入希望者への対応
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・販売活動報告の内容
特に確認していただきたいのが、問い合わせや内覧が少ない理由について、不動産会社が具体的な分析を行っているかどうかです。
例えば、インターネット上での閲覧数は多いのに問い合わせが少ないのであれば、価格や広告内容に問題があるかもしれません。
一方、内覧は多いのに購入申し込みが入らない場合は、価格や室内の状態、競合物件との比較などに原因がある可能性があります。
単に「引き続き販売活動を頑張ります」という報告だけでなく、数字に基づいた分析と改善提案をしてくれる不動産会社かどうかが重要です。
7.渋谷区のマンション売却に詳しい不動産会社に相談をしているのか
最後に見直したいのが、売却を依頼している不動産会社です。
不動産会社には、それぞれ得意とするエリアや物件種別があります。
例えば、戸建て住宅や土地の売却を得意とする会社もあれば、投資用不動産や収益物件を中心に取り扱う会社もあります。
渋谷区の中古マンションを売却するのであれば、渋谷区内のマンション市場に詳しく、地域ごとの購入希望者のニーズを把握している不動産会社に相談することも重要です。
渋谷区内でも、エリアによって購入希望者の特徴は異なります。
例えば、恵比寿や代官山周辺では利便性や住環境を重視する方、広尾や松濤周辺では住環境やマンションのグレードを重視する方など、物件によって訴求すべきポイントは変わってきます。
また、地元の不動産会社であれば、周辺マンションの成約事例や現在の売り出し状況、地域の購入希望者の動向などを把握している可能性があります。
売却が長引いている場合は、現在の不動産会社だけでなく、別の不動産会社にも査定や販売戦略について相談してみると、新たな解決策が見つかるかもしれません。
まとめ｜渋谷区の中古マンションが売れないときは、売却戦略全体を見直してみましょう。
渋谷区の中古マンションがなかなか売れない場合、必ずしも物件そのものに問題があるとは限りません。
売り出し価格、競合物件との比較、広告の見せ方、内覧時の印象、不動産会社の販売活動など、さまざまな要因が関係しています。
今回ご紹介した7つのポイントを改めて確認してみましょう。
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売り出し価格が周辺の相場と合っているか
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競合物件と比較して魅力が伝わっているか
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インターネット広告の写真や掲載内容は充実しているか
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内覧時に購入希望者へ良い印象を与えられているか
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マンションの管理状態や修繕履歴を説明できているか
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不動産会社の販売活動が十分に行われているか
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渋谷区のマンション売却に詳しい不動産会社に相談しているか
大切なのは、売れないからといって、すぐに大幅な値下げをするのではなく、まずは売れない原因を正確に把握することです。
価格を見直すべきなのか、広告を改善すべきなのか、それとも販売活動そのものを見直すべきなのか。原因によって取るべき対策は異なります。
渋谷区の中古マンションの売却でお悩みの方へ
「現在の売り出し価格は適正なのだろうか？」
「今の不動産会社に任せたままで大丈夫だろうか？」
「できるだけ高く、そしてスムーズに売却したい」
このようなお悩みがございましたら、ぜひ一度ご相談ください。
渋谷区の中古マンション市場や周辺の成約事例、競合物件の状況などを踏まえ、お客様のマンションに合った売却方法をご提案いたします。
売却中のマンションについてのご相談はもちろん、これから売却を検討されている方もお気軽にお問い合わせください。
（初回投稿日:2026年11月6日）
