マンションを売却するとき、多くの方が最初に気になるのが「いくらで売れるのか」という査定額です。
特に渋谷区のマンションは、駅からの距離、築年数、眺望、階数、管理状態などによって価格差が大きく、複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に大きな差が出ることもあります。
そんなとき、
「一番高い査定額を出してくれた会社にお願いしよう」
と考えてしまうのは、決して珍しいことではありません。
しかし、査定額が高い会社を選ぶことが、必ずしも高く売ることにつながるとは限りません。
むしろ、査定額だけを基準に不動産会社を選ぶことで、売却活動が長期化したり、最終的に価格を大きく下げることになったりする可能性があります。
そもそも「査定額」と「実際に売れる価格」は違う
まず知っておきたいのが、
査定額＝その価格で売れることが保証された金額ではない
ということです。
不動産会社が提示する査定額は、周辺の成約事例や現在の売出し状況、物件の特徴などをもとに「このくらいの価格が妥当ではないか」と判断した金額です。
東京都も、不動産売却における媒介業務には、物件調査や価格査定だけでなく、購入希望者の探索、交渉、契約、決済・引渡しなどが含まれると説明しています。
つまり、査定は売却のスタート地点にすぎません。
重要なのは、
「いくらと査定されたか」ではなく、「なぜその価格で売れると考えているのか」
なのです。
なぜ会社によって査定額が違うのか？
例えば、渋谷区内の同じようなマンションでも、
-
A社：1億1,000万円
-
B社：1億2,000万円
-
C社：1億3,000万円
というように、査定額が異なることがあります。
売主からすれば、当然1億3,000万円と査定してくれた会社が魅力的に見えます。
しかし、ここで確認したいのが、
「1億3,000万円で本当に購入希望者が現れる根拠は何なのか？」
ということです。
査定額が高い理由を聞いたとき、
「渋谷区は人気エリアだから」
「現在の相場から考えてこのくらいです」
「同じマンションで高く売れています」
といった説明だけでは、十分とはいえません。
実際の成約事例や、駅距離、専有面積、所在階、向き、築年数、室内状態など、具体的な根拠を確認することが大切です。
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「高く査定して、媒介契約を取る」という考え方には注意
査定額が高いこと自体が悪いわけではありません。
問題なのは、現実的な販売価格とかけ離れた査定額を提示するケースです。
例えば、
「他社は1億1,000万円ですが、弊社なら1億3,000万円で売れます」
と言われれば、売主としてはその会社に任せたくなるでしょう。
しかし、実際に市場へ出してみると問い合わせが少なく、内覧も入らない。
その状態が続くと、
「市場の反応が弱いので、1億2,500万円に下げましょう」
「もう少し下げたほうが問い合わせが増えます」
と、徐々に価格を下げることになる可能性があります。
結果として、
最初は一番高い査定だったのに、最終的な売却価格はそれほど高くなかった
ということも考えられます。
そのため、査定額の高さだけで不動産会社を選ぶのは危険なのです。
高すぎる価格で売り出すことの「もう一つの問題」
価格を高く設定することで起こる問題は、単純に「売れない」だけではありません。
マンションの購入を検討している人は、インターネットで複数の物件を比較しています。
渋谷区の場合も、
「同じエリア」
「同じ駅」
「同じくらいの広さ」
「同じくらいの築年数」
といった条件で比較されます。
その中で相場より明らかに高い物件は、最初から候補から外されてしまう可能性があります。
さらに、長期間売りに出されていると、
「なぜこの物件は売れていないのだろう？」
と買主から見られてしまうこともあります。
そのため、最初の販売価格をどう設定するかは、売却戦略上非常に重要です。
渋谷区のマンションは「査定額」より「売却戦略」を見る
渋谷区には、恵比寿、代官山、広尾、渋谷、表参道、神宮前、初台、幡ヶ谷、笹塚など、エリアによってマンション市場の特徴が異なります。
同じ渋谷区内でも、
「駅徒歩3分のマンション」
「駅徒歩15分のマンション」
では購入検討者の層が違います。
また、
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築年数
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専有面積
-
所在階
-
方角
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眺望
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管理状態
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リフォーム履歴
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ペット飼育の可否
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駐車場の有無
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管理費・修繕積立金
などによって、売却戦略も変わります。
だからこそ、
「1億3,000万円で査定します」
という数字だけを見るのではなく、
「誰に、どのように、いくらで売るのか」
まで説明してくれる会社を選ぶことが重要です。
不動産会社を選ぶときに確認したい5つのポイント
査定を依頼したときは、次の5つを確認してみましょう。
①査定額の根拠を説明しているか
「この金額です」だけではなく、具体的な成約事例をもとに説明しているか確認しましょう。
②「売れる価格」と「チャレンジ価格」を分けて説明しているか
売却開始価格として高めに設定する場合でも、
「現実的な成約想定価格」
「まず試してみる価格」
を分けて説明してくれる会社は、販売戦略を考えている可能性があります。
③渋谷区・周辺エリアの販売実績があるか
不動産は地域によって市場特性が違います。
特にマンション売却では、周辺の購入者層や競合物件を把握しているかが重要です。
④値下げする場合の基準が明確化
「売れなければ値下げしましょう」ではなく、
「何週間反響がなければ見直すのか」
「問い合わせ数や内覧数をどう分析するのか」
など、具体的な販売計画を聞いておくと安心です。
⑤売却後の手取り額まで考えているか
売却価格が高くても、諸費用や税金などを考えた結果、手元に残る金額が想定より少なくなることがあります。
売却価格だけではなく、最終的にいくら手元に残るのかまで確認することが大切です。
「一番高い査定」ではなく「一番納得できる査定」を
マンション売却では、査定額が高いことはもちろん魅力です。
しかし、本当に大切なのは、
「その価格で売れる可能性を、具体的な根拠をもって説明できるか」
ということです。
高い査定額を提示されたら、
「なぜ、この価格なのですか？」
「実際の成約事例はありますか？」
「この価格で売れなかった場合、どう対応しますか？」
と聞いてみましょう。
そして、複数の会社から査定を受ける場合も、単純に金額を比較するのではなく、査定の根拠・販売戦略・担当者の説明力まで比較することをおすすめします。
まとめ
渋谷区のマンション売却では、
「査定額が一番高い会社＝一番高く売ってくれる会社」ではありません。
大切なのは、現在の市場を正しく分析し、購入希望者に届く価格を設定し、適切な販売活動を行い、最終的な成約まで導いてくれる会社を選ぶことです。
不動産売却は、査定額を競うゲームではありません。
「いくらで査定されたか」よりも、「いくらで、どのような根拠で、どのように売るのか」。
この3つを確認することが、渋谷区でマンションをできるだけ良い条件で売却するための重要なポイントです。
※不動産会社との媒介契約や仲介手数料については、契約前に条件を確認することが重要です。国土交通省も、媒介契約の内容や仲介手数料について、事前に確認・合意することを案内しています。
（初回投稿日:2026年10月2日）
