住宅ローン金利が上がると渋谷区マンションはどうなる？
～価格は下がる？それとも高止まり？最新市場を解説～
はじめに
「住宅ローン金利が上がるとマンション価格は下がる」
このような話を耳にする機会が増えました。
確かに、住宅ローン金利の上昇は購入者の借入可能額を減らし、不動産価格にはマイナス要因となります。しかし、東京都渋谷区のマンション市場は全国平均とは異なる特徴を持っています。
では、実際に住宅ローン金利が上昇すると、渋谷区のマンション価格はどうなるのでしょうか。
金利上昇がマンション価格に与える影響
住宅ローン金利が上昇すると、毎月の返済額が増えるため、購入できる価格帯は下がります。
例えば、同じ毎月返済額でも、
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金利が低い時は1億円借りられた人が
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金利上昇後は9,000万円程度しか借りられない
というケースも珍しくありません。
購入希望者の予算が下がれば、不動産価格にも調整圧力がかかります。実際に金利上昇局面では、郊外や一般的な住宅地ほど価格への影響を受けやすい傾向があります。
それでも渋谷区マンションは下がりにくい理由
① 圧倒的な立地ブランド
渋谷区は東京都内でも屈指の人気エリアです。
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渋谷駅周辺の再開発
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原宿・表参道エリアのブランド力
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代々木・恵比寿・広尾など高い居住人気
このような街としての魅力が高く、住宅需要が底堅いことが特徴です。
② 富裕層・現金購入層が多い
渋谷区では1億円を超えるマンションも珍しくありません。
購入者の中には
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現金購入
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自己資金を多く投入する層
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高所得者
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投資家
も多く、住宅ローン金利の影響を受けにくい購入者が一定数存在します。
そのため、一般的な住宅市場ほど価格が急落しにくい傾向があります。
③ 売り急ぐ人が少ない
金利が上昇すると「買う人」が減る一方で、「売る人」も減るケースがあります。
現在の低金利で住宅ローンを組んでいる所有者は、
「売却して買い替えると、新しい住宅ローン金利が高くなる」
ため、住み替えを控える傾向があります。
結果として市場に出る物件数が減少し、価格が下支えされる可能性があります。海外市場でも同様の現象（ロックイン効果）が報告されています。
今後、価格が調整しやすいマンションとは？
金利上昇局面では、すべてのマンションが同じ動きをするわけではありません。
比較的価格調整が起こりやすいのは、
・築40年以上
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・駅から遠い立地
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・管理状態が良くないマンション
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・大規模修繕計画に不安がある物件
です。
一方で、
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・駅徒歩5分以内
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・人気学区
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・管理体制が良好
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・希少性が高いマンション
は価格が維持されやすい傾向があります。
つまり、「渋谷区だから安心」ではなく、「マンションごとの差」が今後はさらに広がる可能性があります。
売却を考えている方へのポイント
住宅ローン金利が上昇すると、市場全体の動きはゆるやかになる可能性があります。
そのため、
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「相場より高すぎる価格設定」
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「長期間売れ残る販売方法」
では売却が難しくなることも考えられます。
一方で、適正価格で販売し、物件の魅力をしっかり伝えることができれば、現在でも十分に高値で成約できる可能性があります。
特に渋谷区では購入希望者の絶対数が多いため、販売戦略がこれまで以上に重要になります。
まとめ
住宅ローン金利の上昇は、マンション価格にとってマイナス要因であることは間違いありません。
しかし、渋谷区は
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・強いブランド力
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・継続する再開発
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・富裕層・投資家からの需要
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希少性の高い立地
といった要素に支えられており、全国一律のような大幅下落が起こる可能性は現時点では高くないと考えられます。
一方で、築年数や立地、管理状況によって価格差はさらに広がる可能性があります。
これから売却を検討される方は、「いつ売るか」だけでなく、「どのように売るか」が資産価値を左右する重要なポイントとなるでしょう。
※本記事は2026年時点の住宅ローン金利動向および不動産市場の公開情報をもとに作成しています。市場環境は今後変化する可能性があります。
(初回投稿日：2026年7月3日）
