住宅ローンの選び方
住宅ローンを選ぶ際、金利が低い金融機関を選んでおけばいいかというと、そうではありません。借入金額と金利（利息）を合計した住宅ローンの返済額（総返済額）ではなく、住宅ローンを借りる時の初期費用なども含めた総支払額で比較しないと、機会を逃してしまうかもしれません。
住宅ローンの総支払額に影響するコスト
マイホームを購入する際には、住宅ローンを選ぶ必要があります。しかし、どうやって各銀行の住宅ローンを比べればいいか、分からない人も少なくないでしょう。「お得そうだな」とわかりやすいのが「金利」ですが、住宅ローンにかかる費用は金利（利息）だけではありません。金利の低さだけで判断をすると、予想外の失敗をしてしまうこともあります。
まず知っておきたいのは、住宅ローン比較する際に外せない、金利以外の3つのコストです。
・事務手数料
・保証料
・団体信用生命保険料
それぞれについて、詳しく見ていきましょう。
事務手数料
事務手数料は、融資を受けるための手数料として、金融機関に支払う手数料です。保証料（保証会社が借り主に代わって住宅ローンを返済する、という保証に必要なお金）が発生する際の保証事務手数料としてかかる場合もあります。
事務手数料には、定額タイプと融資額に対して定率でかかるタイプがあります。同じ住宅ローン商品に対して、定額タイプか定率タイプか選べる金融機関もあります。
１．定額タイプ
金額にして3万円から6万円程度に設定されていることが多く、初期費用を少なく借り入れができるのが特徴です。
２．定率タイプ
借入額に対して、1.1％や2.2％など、金融機関で異なります。3000万円の住宅ローンを借りる場合、事務手数料が定率1.1％なら330,000円ですが、2.2％だと660,000円になります。借入額が大きいほど、手数料負担も大きくなります。
保証料
金融機関が住宅ローンを貸し出す時、「所定の保証会社の保証を受けられること」を要件としていること場合が多くあり、その場合は保証料がかかります。保証料のかかり方には、一括払いタイプと金利上乗せタイプがあります。保証が不要な住宅ローンでは、完全に無料のタイプのものもあります。
・一括払いタイプ
保証料は、借入額と返済期間によって決まります。借入額が大きい、返済期間が長いほど、保証料は高くなります。ある金融機関の例では、借入額3000万円、返済期間30年で保証料は574,110円かかり、初期費用がかさむ要因となります。
＜保証料の例＞
某都市銀行、3000万円あたり
20年 445,020円
30年 574,110円
35年 617,330円
・金利上乗せタイプ
保証料を当初一括で支払わずに、住宅ローンの金利に上乗せして支払うタイプです。一括払いタイプと両方を用意していて、選択できる金融機関もあります。このタイプの場合、一般的には金利に0.2％上乗せされます。金利上乗せタイプのほうが保証料一括払いタイプよりも初期費用は抑えられますが、最終的な負担は大きくなります。
団体信用生命保険料
通常、団体信用生命保険の保険料は金利に含まれますが、稀に団体信用生命保険料が別払いの住宅ローンもあります。そうした住宅ローンを比較する際には、団体信用生命保険料も加えて比較する必要があります。
以前はフラット35は団信特約料が別にかかっていましたが、2017年10月からは金利に含まれるようになりました。そのため、団信保険料別払いタイプの住宅ローンは、ほぼなくなったといえます。
死亡保障だけでなく、就業不能保障やがん保障、そのほかの保障が付けられる住宅ローンも各金融機関で取り扱っています。死亡保障以外の保障を付ける場合は、通常、オプションとして金利が上乗せになりますが、比較の際には死亡保障のみで考えます。
上記でご説明しましたが、金利（利息）だけでなく、住宅ローンを借りる際の事務手数料や保証料を含めた総支払額を計算すると「借入金利が最も低い住宅ローン＝最もお得とはかぎらない」ということが分かったのではないでしょうか。
新規でも見直しでも、住宅ローンを借りる際には複数の住宅ローンの詳細をしっかり比較して選択することが大事です。ちょっとの手間で数万円、数十万円の差となる場合もありますので、住宅ローンを選ぶ際には金利だけでなく、事務手数料や保証料を加味した総支払額をしっかり把握してから選びましょう。
ただ、通常はそこまで様々な金融機関を比較するのは困難です。自分にあった住宅ローン、お得な住宅ローンをお探しであれば、一度、不動産会社の担当者に聞いてみるのが1番簡単で早い方法ですので、ご検討いただいたらいかがでしょうか。
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(初回投稿日：2024年9月6日）
