「渋谷区のマンションなら、いつ売っても高く売れる」…そんなイメージを持っている人は少なくありません。
たしかに渋谷区は、全国的に見ても不動産の人気が高いエリアです。再開発が続き、交通利便性が高く、ブランド力もある。投資対象としても、居住用としても注目されやすい地域であることは間違いありません。
しかし実際の売却現場では、「渋谷区だから」という理由だけで、すべての物件が高値で売れるわけではないのです。
同じ渋谷区内でも、
・すぐに売れる物件
・相場より高く売れる物件
・なかなか買い手がつかない物件
には、はっきりとした差があります。
この記事では、「今、渋谷区で高く売れやすいマンションの条件」を、実際の市場感覚に基づいて整理していきます。
□関連記事：売却を成功させる方法
条件①：立地の強さがある
最も重要なのが、やはり立地です。
ただし、ここでいう立地とは「渋谷区アドレス」というだけでは足りません。
高く売れやすい立地には、以下のような特徴があります。
・駅から徒歩5～10分圏内
・主要路線が使える（山手線、副都心線、千代田線など）
・生活動線がシンプル
・坂や暗い路地が少ない
たとえば、原宿・表参道・恵比寿・代々木上原・代々木公園周辺などは、「地名そのものが価値になる」エリアです。これらのエリアでは、物件の個別条件が多少弱くても、立地のブランド力で一定の価格を維持しやすい傾向があります。
一方で、同じ渋谷区内でも、
・駅から遠い
・坂がきつい
・道が細く暗い
・商業地と住宅地が混在しすぎている
といった条件が重なると、「渋谷区なのに売れづらい」という状況が生まれます。
渋谷区の中古マンション売却もお任せください。
条件②：築年数より「管理状態」
売却相談でよく聞かれるのが、「築年数が古いとダメですか？」という質問です。
結論から言うと、築年数そのものより、管理状態のほうが圧倒的に重要です。
高く売れやすい物件の共通点として、
・共用部が清潔
・掲示板や郵便受けが荒れていない
・修繕履歴が明確
・管理組合が機能している
・管理費/修繕積立金が極端に安すぎない
といった点が挙げられます。
渋谷区では、築30年を超えていても、管理が行き届いているマンションが高値で売れるケースは珍しくありません。逆に、築浅でも管理がずさんな物件は、内見時の印象が悪く、価格交渉が入りやすくなります。
□関連記事：中古マンションは管理を買え
条件③：間取りと専有面積の「ハマりやすさ」
高く売れやすい物件には、「買う人が想像しやすい」という特徴があります。
現在、渋谷区で特に需要が厚いのは以下のゾーンです。
・1LDK～2LDK
・40～60㎡台
・コンパクトだが無駄がない
・収納が適切
この価格帯・サイズ感は、
・単身富裕層
・DINKs
・投資兼用層
に刺さりやすく、買い手がつきやすいのが特徴です。
逆に、
・部屋が細かく分かれすぎている
・動線が複雑
・和室が多い
・廊下が長すぎる
といった間取りは、好みが分かれ、価格が伸びにくくなります。
条件④：再開発と噛み合っている
渋谷区といえば再開発のイメージが強いですが、再開発がすべての物件にプラスに働くわけではありません。
価格が伸びやすいのは、
・再開発エリアへのアクセスが良い
・人流が増えて利便性が上がる
・商業と住宅のバランスが保たれる
といった条件を満たす立地です。
一方で、
・観光色が強くなりすぎる
・騒音が増える
・落ち着きが失われる
といったケースでは、住みたい層が減ることもあります。
□関連記事：渋谷駅周辺の再開発は最終的にどうなる予定なの？
条件⑤：「この暮らしがしたい」と想像できる
今の不動産市場では、機能性だけでなく物語性が重要になっています。
たとえば、
・朝の散歩コース
・近所のカフェ
・週末の過ごし方
こうした情景が自然に浮かぶ物件は、内見者の心をつかみやすく、価格交渉が入りにくくなります。
逆に値段が伸びにくい物件の特徴
渋谷区であっても、以下の条件が重なると、売却が長期化しやすくなります。
・駅から遠い
・坂がきつい
・管理が荒れている
・間取りが時代遅れ
・日当たりが悪い
・眺望がない
これらが複数重なると、「渋谷区なのに安い」「なぜ売れないのか分からない」と感じる原因になります。
渋谷区の中古マンション売却もお任せください。
渋谷区エリア別｜高く売れやすい物件の傾向
渋谷区と一口に言っても、エリアごとに「評価されやすいポイント」はまったく異なります。
ここでは、特に売却相談が多い代表的なエリアをピックアップし、それぞれの特徴を解説します。
■恵比寿・広尾エリア
傾向：安定して高値が出やすいブランド型エリア
恵比寿・広尾エリアは、渋谷区の中でも特に「住みたい街」としてのイメージが強く、実需層・富裕層の需要が安定しています。
このエリアで高く売れやすい物件の特徴は以下の通りです。
・駅徒歩10分以内
・静かな住宅地寄り
・管理状態が良い
・低層～中層で落ち着いた外観
恵比寿・広尾は「便利さ」と「品の良さ」のバランスを重視する買い手が多いため、派手さよりも安心感・清潔感・品の良さが価格に直結しやすいエリアです。
逆に、駅から遠すぎる、坂がきつい、商業色が強すぎる物件は、同じエリアでも価格が伸びにくくなります。
□関連記事：恵比寿の中古マンション相場は？渋谷区内で高い理由を数字で解説
■原宿・神宮前エリア
傾向：希少性と個性が評価される二極化エリア
原宿・神宮前は、渋谷区の中でも特に個性が強いエリアです。
このエリアでは、「刺さる人には刺さる」物件が高値になりやすい一方、合わない人には敬遠される傾向もあります。
高く売れやすい物件の特徴は、
・デザイン性が高い
・立地にストーリー性がある
・周辺環境が整っている
・騒音/人混みの影響が少ない
です。
特に、明治神宮寄り・裏原宿エリアなどは、「都会×緑×落ち着き」のバランスが取れていると評価されやすく、価格が伸びることも少なくありません。
一方で、観光客動線のど真ん中、騒音が激しい立地は、居住ニーズが落ちるため、意外と価格が伸びにくくなります。
■代々木上原・代々木公園エリア
傾向：感度の高い層に刺さるライフスタイル型エリア
代々木上原・代々木公園周辺は、「おしゃれ」「落ち着き」「自然」の要素が評価されやすいエリアです。
このエリアで高く売れやすい物件は、
・駅近
・周辺に緑が多い
・低層住宅が多い
・街並みが整っている
といった条件を満たすものです。
特に代々木上原は、「感度の高い大人層」「クリエイティブ層」など、価格より“世界観”を重視する層が多いため、ハマると相場以上の価格がつくケースもあります。
ただし、坂が多く、道が細い場所もあるため、立地の微妙な差が価格に反映されやすいエリアでもあります。
■笹塚・幡ヶ谷エリア
傾向：コスパ重視層が集まる実力評価型エリア
笹塚・幡ヶ谷は、渋谷区の中では比較的「現実的な価格帯」のエリアです。
その分、「ブランド」よりも実用性・住みやすさ・コスパが重視されます。
高く売れやすい物件の特徴は、
・駅近
・平坦な道
・生活利便施設が近い
・間取りが使いやすい
といった、非常に実務的な条件です。
このエリアでは、「おしゃれ」よりも「暮らしやすさ」が評価されるため、無駄なデザイン性よりも、住み心地の良さがそのまま価格に反映されます。
□関連記事：笹塚・幡ヶ谷の中古マンション相場｜渋谷区内でも現実的な価格帯
■渋谷・代官山エリア
傾向：ブランド×投資視点が混ざる価格幅の大きいエリア
渋谷・代官山周辺は、再開発の影響もあり、価格の振れ幅が非常に大きいエリアです。
高く売れやすい物件の特徴は、
・再開発動線に近い
・将来性がある
・ブランド性がある
・管理状態が良い
です。
このエリアでは、「今の便利さ」よりも、「将来の価値」を見る買い手も多いため、投資目線と実需目線が混ざりやすいのが特徴です。
今売るならやるべき準備
高く売れるかどうかは、出し方で決まる部分も大きいです。
・相場を正確に知る
・査定は複数社
・写真と見せ方にこだわる
・内見前に最低限の整え
これだけで、数十万～数百万円の差がつくことも珍しくありません。
まとめ
渋谷区のマンションは、確かに強いエリアです。
しかし、「何も考えずに高く売れる」わけではありません。
高く売れやすい物件には、
・立地の強さ
・管理状態
・間取りの汎用性
・街との相性
・暮らしの想像しやすさ
という共通点があります。
もし「今売ったらいくらになるのか」「自分の物件は高く売れやすい条件に当てはまるのか」が気になる場合は、まずは冷静に条件を整理してみることが大切です。
渋谷区の中古マンション売却もお任せください。
