「築40年以上のマンションって、もう売れないのでは？」
そう不安になるのは自然です。
実際、築年数が古くなるほど買い手は慎重になり、住宅ローン・耐震性・管理状態のチェックが厳しくなります。
とはいえ渋谷区は例外が起きやすいエリアです。
理由はシンプルで、「建物の古さ」より「土地と立地の希少性」に価値が寄りやすいからです。
この記事では、渋谷区の「築40年以上でも売れる現実」を、相場の考え方と実例をもとに整理します。
結論から言うと、築40年以上でも売れます。
ただし、どんな物件でも売れるわけではなく、「売れる型」に乗っているかどうかが重要です。
1. 築40年以上でも売れるのは「渋谷区ならでは」の理由
1-1. 築年数が古くても需要が消えにくい
渋谷区は、住みたい人が常に多く、供給が限られているエリアです。
職住近接、交通利便性、ブランド力に加え、賃貸需要やリノベーション需要も厚く、購入層が途切れにくいという特徴があります。
そのため築年数が40年を超えても、「住む場所としての価値」が評価され、市場から完全に外れてしまうケースは少ないのが実情です。
1-2. 「ヴィンテージ」という別の評価軸がある
築年数が古くても、
・管理状態が良い
・立地に希少性がある
・建物の雰囲気や設計に魅力がある
こうした条件がそろうと、「古い」ではなく「味がある」「ヴィンテージ」という文脈で評価されることがあります。
渋谷区はこの評価軸が成立しやすく、築40年以上でもリノベーション前提で選ばれるケースが珍しくありません。
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2. 「売れる築40年超」と「苦戦する築40年超」の分かれ目
築40年以上で価格差が出る最大の理由は、築年数そのものではありません。次の3点が大きく影響します。
2-1. 管理状態（修繕履歴と積立金の健全性）
築古マンションで最も見られるのが「この建物は、これからも維持できるのか」という点です。
・共用部が清潔に保たれているか
・長期修繕計画が現実的か
・修繕積立金が不足していないか
これらが整っていないと、同じ渋谷区でも一気に検討対象から外れます。
逆に、築年数が古くても管理が行き届いている物件は、「安心してリノベーションできる素材」として評価されやすくなります。
2-2. 耐震性とローンの通りやすさ
築40年以上の物件では、旧耐震基準に該当する可能性があります。
旧耐震＝即売れない、というわけではありませんが、住宅ローンが組みにくくなることで、買い手の数が絞られるのは事実です。
そのため、
・耐震診断の有無
・耐震基準適合証明書が取得できるか
・フラット35などの利用可否
こうした点を事前に整理しておくことが、売却をスムーズに進める鍵になります。
2-3. 立地（駅距離と生活ストレス）
築年数が古くなるほど、「駅から何分か」「坂がきつくないか」「幹線道路沿いではないか」といった、日常のストレス要素が価格に反映されやすくなります。
渋谷区であっても、駅力だけでは押し切れません。
徒歩分数が短く、生活動線がシンプルな物件ほど、築古でも安定した評価を受けやすくなります。
3. 築40年以上でも動いている渋谷区の実例から見えること
築40年以上の物件でも、市場で動いているケースは実際に存在します。
公開されている売却実績や流通事例を見ると、共通しているのは「条件が明確で、ターゲットがはっきりしている」点です。
築年数だけを見ると不安に感じがちですが、
・専有面積が十分にある
・立地が良い
・管理状態が安定している
こうした条件がそろうと、築年数が価格を決定づける要因にはなりません。
4. 築40年以上を「売れる形」にするためのチェックポイント
4-1. まず耐震とローン条件を整理する
買い手が最初につまずくのは、耐震性とローンの問題です。
ここを曖昧にしたまま売り出すと、内見後に検討が止まりやすくなります。
「どのローンが使えるか」「どんな資料が出せるか」を事前に整理しておくだけで、成約までのスピードが変わります。
4-2. 管理の強みを言語化して伝える
築古マンションは、管理が良いだけで大きな強みになります。
・修繕履歴
・長期修繕計画
・積立金の状況
これらを「ちゃんと説明できる状態」にしておくことで、買い手の不安を大きく減らすことができます。
4-3. リフォームはやりすぎない
築40年以上の物件を選ぶ買い手は、「自分好みにリノベーションしたい」と考えているケースが多くあります。
高額なリフォームをしても、その分を価格に上乗せできないことも少なくありません。
基本はクリーニングと軽微な補修、写真や内見時の印象づくりを優先する方が、結果的に手残りが残りやすいです。
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5. 築40年以上の渋谷区マンション「売却パターン別」戦略
築40年以上のマンションは、「どう売るか」によって結果が大きく変わります。
同じ物件でも、売り方次第で数百万円単位の差が出ることも珍しくありません。ここでは、渋谷区で実際によく見られる売却パターンを整理し、それぞれに適した戦略を解説します。
5-1. 実需向けに売るケース（自己居住目的）
駅距離が近く、生活利便性が高い物件は、築40年以上でも「自分で住む」前提の買い手がつきます。この層は、築年数よりも次の点を重視します。
・日常生活のしやすさ
・管理状態と安心感
・将来売るときに極端に不利にならないか
そのため、売却時には「安心して住める材料」をしっかり提示することが重要です。
長期修繕計画、修繕履歴、管理体制などを整理し、「この建物は今後も維持される」というメッセージを明確に伝えることで、築年数への不安を和らげることができます。
価格設定も、投資向けほどシビアではありませんが、「築古だから多少下がる」という前提は持たれています。
強気すぎる価格は避け、相場の中〜やや上を狙うのが現実的です。
5-2. リノベーション前提で売るケース
渋谷区では、築40年以上のマンションを「素材」として探す買い手が一定数います。
この層に刺さる物件の特徴は、
・専有面積が広め
・間取りの自由度が高い
・管理が安定している
といった点です。
この場合、内装の古さは致命的ではありません。むしろ中途半端なリフォームは、「解体費用がかかる」というマイナス評価につながることもあります。
売却時は、
「リノベーション向き」「自分好みに作れる」
という文脈で訴求する方が効果的です。図面や現況写真も、生活感を消し、空間のポテンシャルが伝わる撮り方を意識すると反応が良くなります。
5-3. 投資用として売るケース
築40年以上でも、渋谷区では投資用として検討されるケースがあります。
この場合、価格判断の軸は非常にシンプルです。
・想定賃料
・管理費・修繕積立金
・将来的な出口（再売却・建替え可能性）
投資家は感情で買いません。
利回りとリスクのバランスがすべてです。
そのため、売却時には「賃貸に出した場合の想定数字」を整理して提示すると、検討が進みやすくなります。
ただし投資用は価格交渉が入りやすいのも事実です。
「高く売りたい」よりも「確実に売り切る」ことを優先するなら、最初から現実的なラインを狙う方が結果的に早く、トータルで見て損をしにくい傾向があります。
5-4. 建替え・土地評価を意識した売り方
マンションによっては、「建物」より「土地」の価値が意識される段階に入っているケースもあります。
敷地が広く、容積率に余裕がある場合、将来的な建替えを見込んで購入する層も存在します。
この場合、築年数はほぼ関係ありません。
重要なのは、
・敷地条件
・法規制
・管理組合の運営状況
といった要素です。
ただしこの売り方は、一般的な仲介より専門性が高く、買い手も限られます。
「うちの物件はこのタイプかもしれない」と感じた場合は、早い段階で専門知識のある不動産会社に相談することで、無駄な値下げや長期化を防ぐことができます。
まとめ：築40年以上でも売れる。ただし「売れる型」に乗せる
渋谷区の築40年以上マンションは、売れます。
ただしそれは、「渋谷区だから何でも売れる」という話ではありません。
重要なのは、
・管理状態
・耐震性とローン条件
・立地と生活動線
・ターゲットに合った見せ方
この4点を整え、「築年数以外の価値」をきちんと伝えられるかどうかです。
築40年以上という数字だけで諦める必要はありません。
条件が整っていれば、築古でも市場から正当に評価され、値下げを最小限に抑えた売却は十分に可能です。
渋谷区の中古マンション売却もお任せください。
