渋谷区のマンションは、都内でも屈指の人気エリアであり、価格帯も非常に高水準です。そのため、「渋谷区で買えば、どれでも将来高く売れるだろう」と考える人も少なくありません。
しかし、実際の売買現場では、
・すぐに買い手がつく物件
・値下げを繰り返しても売れ残る物件
この差がはっきり分かれます。
同じ渋谷区、同じ築年数、同じような広さでも、「売れる物件」と「売れにくい物件」が存在するのです。その最大の分かれ目になるのが立地条件です。
この記事では、不動産流通の現場で実際に評価されやすい「将来売りやすいマンション」に共通する立地の特徴を整理し、さらに渋谷区内の主要エリア別に注意点を解説していきます。
渋谷区で売りやすいマンションは「クセが少ない立地」
結論から言うと、将来売りやすいマンションに共通するのは、
・誰にとっても使いやすい
・好みが分かれにくい
・説明しなくても魅力が伝わる
この3点を満たしていることです。
逆に、
・雰囲気はいいが不便
・おしゃれだが生活動線が悪い
・立地のクセが強い
こうした物件は、購入時は勢いで選ばれても、売却時に買い手が絞られやすく、価格調整が必要になることが多いです。
「将来売りやすいかどうか」は、「今の自分が気に入るか」ではなく、「将来の他人が選びやすいか」で決まります。
条件① 駅距離は「分数」よりも「体感導線」
不動産広告では「徒歩〇分」という表記が必ず出てきますが、渋谷区ではこの数字だけで判断すると失敗しやすいです。
なぜなら渋谷区は、
・坂が多い
・高低差が激しい
・信号が多い
・大通りの横断が必要
といった特徴があるからです。
【売りやすい立地の特徴】
・信号が少ない
・道が平坦に近い
・夜でも明るく人通りがある
・一本道に近い
このような物件は、内見した人が「意外と近い」「歩きやすい」と感じやすく、成約率が上がります。
同じ徒歩8分でも、「坂だらけ・細道・暗い」「平坦・大通り沿い・明るい」
では、印象はまったく違います。
将来売ることを考えるなら、地図上の距離よりも体感距離が短い物件を選ぶことが重要です。
条件② 生活動線がシンプルである
売りやすい物件ほど、生活動線が分かりやすく、無駄がありません。
【具体的なチェックポイント】
・駅からの帰り道にスーパーがある
・コンビニがすぐそば
・ドラッグストアが近い
・郵便局や銀行が生活圏内
これらが揃っていると、内見時の印象が非常に良くなります。
多くの人は、デザイン性や眺望よりも、「ここ、普通に暮らしやすそう」
という直感で購入を決めます。
逆に、
・スーパーが遠回り
・日常の買い物に不便
・用事のたびに駅を越える
こうした立地は、説明しないと魅力が伝わらず、売却時に苦戦しがちです。
渋谷区の未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
条件③ エリアイメージが安定している
渋谷区は流行の発信地という側面があるため、「今人気」のエリアと「長期的に安定しているエリア」が必ずしも一致しません。
将来売りやすいのは、
・長年ブランドイメージが崩れていない
・富裕層やファミリーが定着している
・街の方向性が安定している
こうしたエリアです。
一時的なブームで人気が出た場所は、10年後に評価が変わる可能性があります。
「今おしゃれ」よりも「10年後も安心して住めそう」というこの感覚を大事にしましょう。
条件④ 用途地域が穏やか
用途地域は、将来の街並みや住環境を左右する重要な要素です。
【売りやすい用途地域の傾向】
・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
これらは、
・高い建物が突然建ちにくい
・日照や眺望が守られやすい
・騒音リスクが低い
といったメリットがあります。
商業地域や近隣商業地域に隣接する物件は、利便性は高いですが、
・深夜営業の店が増える
・人通りが増える
・建築計画が変わりやすい
などのリスクも伴います。
条件⑤ 再開発との距離感がちょうどいい
再開発エリアに近い＝必ずしも正解ではありません。
売りやすいのは、
・再開発の利便性を享受できる
・人混みから少し離れている
・日常は静かに暮らせる
このバランスが取れた立地です。
駅直結・再開発ど真ん中の物件は注目されやすい一方、価格が上がりすぎて買い手が限られることもあります。
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エリア別：渋谷区で売りやすい立地の見極め方
渋谷区は一括りにされがちですが、実際にはエリアごとに性格が大きく異なります。
同じ「渋谷区アドレス」でも、売れやすさ・買い手の層・評価ポイントはまったく違います。
ここでは主要エリアごとに、「将来売りやすい立地」の特徴を解説します。
恵比寿エリア
■売りやすい理由
恵比寿は「大人向けの上質な街」というイメージが長年安定しており、単身・DINKs・富裕層ファミリーなど幅広い層に支持されています。
■売りやすい立地の特徴
・駅からフラットに近い
・大通りから1本入っている
・生活施設（スーパー・病院）が徒歩圏
・繁華街から程よく距離がある
■注意点
坂の多さが恵比寿の最大の落とし穴です。
「徒歩〇分」でも、急坂があると内見時の印象が一気に下がります。
将来売ることを考えるなら、「体感的に歩きやすいルート」が確保されているかが重要です。
代官山エリア
■売りやすい理由
代官山は「おしゃれ」「洗練」「高級住宅地」というブランドが確立されており、国内外の富裕層からも支持されています。
■売りやすい立地の特徴
・駅からの導線がわかりやすい
・閑静な住宅街エリア
・商業エリアから少し距離がある
・周囲の建物が低層中心
■注意点
代官山は「雰囲気」で買われるエリアですが、雰囲気に寄りすぎた立地は売却時に苦戦します。
例：
・細すぎる路地
・人通りが極端に少ない
・夜道が暗い
こうした立地は「好きな人には刺さるが、嫌う人も多い」ため、売却時に買い手が絞られやすくなります。
広尾エリア
■売りやすい理由
広尾は「国際色」「高級住宅街」「落ち着いた街」というイメージが安定しています。
外国人ファミリー・大使館関係者・医師・経営者など、購買力のある層が集まりやすいエリアです。
■売りやすい立地の特徴
・明治通りなど大通りから少し入る
・学校・病院が近い
・スーパーの選択肢がある
・落ち着いた住宅街ゾーン
■注意点
「広尾アドレス」に引っ張られて、利便性が低い場所も高値で売られているケースがあります。
・最寄り駅が遠い
・買い物が不便
・坂がきつい
こうした立地は、購入時は勢いで決まっても、売却時に価格調整が必要になりがちです。
神宮前・表参道・原宿エリア
■売りやすい理由
ブランド力は非常に強く、国内外から注目されるエリアです。
「資産価値」という観点では非常に強い反面、立地選びを間違えると売りにくくなります。
■売りやすい立地の特徴
・大通りから一本入った静かなエリア
・住宅地色が強い
・人混みを避けられる導線
・生活施設が確保されている
■注意点
以下のような立地は、売却時に買い手を選びます。
・観光地ど真ん中
・人通りが多すぎる
・夜も騒がしい
・週末の混雑が激しい
「住む街」と「遊ぶ街」の境界線を見極めることが重要です。
渋谷駅周辺
■売りやすい理由
再開発により利便性が劇的に向上しており、将来性という点では非常に強いエリアです。
■売りやすい立地の特徴
・駅からフラット
・騒音が少ない
・商業エリアと距離がある
・生活施設が近い
■注意点
「渋谷駅近」というだけで選ぶと失敗しやすいです。
・夜がうるさい
・人の流れが多すぎる
・治安面で敬遠される
こうした要素は、内見時に一瞬でマイナス評価されます。
初台・笹塚・幡ヶ谷エリア
■売りやすい理由
比較的価格が抑えめで、実需層（自分で住む人）に人気があるエリアです。
将来の流動性も高く、買い手が見つかりやすい傾向があります。
■売りやすい立地の特徴
・商店街が近い
・生活施設が徒歩圏
・駅までの導線がシンプル
・住宅街としての落ち着きがある
■注意点
幹線道路沿いや高速近くは、音・空気・振動の問題で敬遠されやすくなります。
将来売りやすいかを見極めるチェックリスト
以下に多く当てはまるほど、売却時に有利です。
・駅までの体感距離が短い
・坂が少ない
・生活施設が近い
・夜道が明るい
・用途地域が穏やか
・再開発の中心から少し離れている
・人混みが常時発生しない
・住民層が安定している
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