恵比寿・代官山は「東京でも特に人気の高い住宅エリア」として知られています。
洗練された街並み、都心アクセスの良さ、ブランド力の高さから、「将来売却しやすいのでは？」と考える人も多いでしょう。
一方で、
・価格が高すぎて今後下がるのでは
・築年数が進むと価値が落ちるのでは
・投資として成立するのか
と不安を感じる声もあります。
本記事では、恵比寿・代官山エリアの中古マンションについて、相場・価格推移・将来性・売却しやすさの観点から資産性を検証します。
恵比寿・代官山が資産価値の高いエリアと言われる理由
■都内でも屈指のブランド住宅地
代官山はファッション・文化・カフェ文化の発信地として知られ、住宅地としての人気も常に上位に位置します。
恵比寿もまた、住みたい街ランキングの常連であり、都心生活と落ち着きのバランスが評価されています。
ブランド性の高い住宅地は、
・住みたい人が途切れない
・賃貸需要が安定
・売却時の買い手が見つかりやすい
という資産性の強みを持ちます。
■都心アクセスの良さと生活利便性
恵比寿・代官山は、
・渋谷
・六本木
・品川
・新宿
など主要エリアへのアクセスが良好です。
生活利便性と居住環境のバランスが取れていることは、不動産価値の維持において重要な要素です。
■高所得層・外国人需要が安定
このエリアは、
・外資系企業勤務者
・クリエイティブ職
・外国人駐在員
などの需要が強く、賃貸・購入ともに安定したニーズがあります。
「借り手がいるエリア」は、将来売却の出口戦略が描きやすいのが特徴です。
渋谷区の未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
中古マンション相場から見る資産性
■恵比寿エリアの相場
恵比寿の中古マンションは、70㎡換算で約9,000万円前後が目安とされています。
多くの物件は1億円を超え、都内でも高価格帯のエリアです。
また、2億円前後の物件も珍しくありません。
■代官山エリアの相場
代官山周辺の中古マンションは、
・約8,000万円〜2億円超の幅広い価格帯
・築10年前後・70㎡換算では約1億8,000万円前後の事例も存在
と、都内トップクラスの水準です。
さらに代官山町の価格は過去10年で約65％上昇しており、資産性の高さが示されています。
価格推移から見る将来性
■過去：長期的には上昇傾向
代官山町の中古マンション価格は10年間で+65.5％上昇。
周辺エリア平均より高い上昇率で、資産価値の強さが確認できます。
この背景には：
・都心回帰
・低金利政策
・海外投資資金の流入
・ブランド住宅地需要
などが挙げられます。
■将来：短期調整の可能性はある
一部の予測では、今後10年で価格調整の可能性も示されています。
これは、
・金利上昇
・不動産価格の高騰による調整
・人口構造変化
などの影響が考えられます。
ただし、ブランドエリアは「下がっても下げ止まりやすい」という特徴があります。
売れやすい物件の特徴
恵比寿・代官山でも、すべての物件が資産性に優れるわけではありません。
■売却しやすい条件
・駅徒歩5分以内
・築20年以内、またはリノベ済み
・管理状態が良好
・50〜70㎡の需要ゾーン
・大手分譲ブランド
特に「管理の良さ」は資産価値を左右する重要な要素です。
■資産性が落ちやすいケース
以下の条件では売却時に苦戦する可能性があります。
・駅から遠い
・修繕積立金不足のマンション
・総戸数が少ない
・旧耐震基準
・眺望・採光が弱い
ブランドエリアでも、物件単体の条件が資産性を左右します。
恵比寿・代官山が将来も売れる理由
恵比寿・代官山の中古マンションは、短期的な市況変動があっても長期的に価値を維持しやすいと考えられています。その背景には、不動産市場における「価格を支える三大要素」が揃っている点があります。
① 供給が極めて少ない
このエリアは、すでに成熟した住宅地であり、大規模な再開発や新規住宅供給が起こりにくい特徴があります。
渋谷区全体でも住宅用地の余剰は限られていますが、恵比寿・代官山周辺は特に以下の条件により供給制約が強いエリアです。
・低層住宅地が多く大規模開発が難しい
・用途地域・高さ制限など都市計画の制約
・高級低層マンション中心の街並み維持方針
・既存住宅の建替えコストが高い
さらに、代官山は街並みや景観価値が重視される地域であり、無秩序な高層化が進みにくい環境にあります。
不動産市場では、
需要 ＞ 供給
の状態が続くエリアほど価格は下がりにくくなります。
供給が限られる恵比寿・代官山では、住みたい人が常に存在する一方で、新しい物件が大量に供給される可能性は低く、希少性が長期的な価格維持の支えとなっています。
② ブランド力は長期的に維持されやすい
都内には多くの人気エリアがありますが、「名前そのものが価値になる街」は限られています。
例えば、
・代官山
・恵比寿
・青山
・麻布
といったエリアは、住宅地としてのブランドが確立されており、流行や景気変動の影響を受けにくい特徴があります。
ブランド住宅地が持つ強みは次の通りです。
・住所自体がステータスとして認識される
・居住満足度が高く長期居住志向が強い
・富裕層・高所得層の需要が安定
・海外居住者からの評価が高い
代官山は文化・ファッション・ライフスタイルの発信地としての歴史を持ち、恵比寿は利便性と落ち着きのバランスに優れた街として評価されています。
こうしたブランド価値は短期的なトレンドではなく、長年にわたり積み上げられてきたものであり、将来的にも大きく損なわれる可能性は低いと考えられます。
実際、不動産市場では「ブランドエリア」は価格が上昇局面では大きく伸び、調整局面では下げ幅が限定的になりやすい傾向があります。
③ 居住ニーズ（実需）が安定している
恵比寿・代官山が資産性に優れる最大の理由のひとつは、投資目的だけでなく「実際に住みたい人」の需要が非常に強い点です。
このエリアの主な居住層は、
・外資系企業勤務者
・クリエイティブ職・専門職
・経営者・医師など高所得層
・外国人駐在員
・都心志向のDINKs・単身プロフェッショナル
など、多様で購買力の高い層に支えられています。
実需が強いエリアは、投資マネーの流入によって価格が形成されるエリアとは異なり、市況変動の影響を受けにくい特徴があります。
例えば、投資比率が高い湾岸エリアでは市況悪化時に売却物件が増えやすいのに対し、実需中心のエリアでは「住み続ける」選択が多く、供給が急増しにくいため価格が安定しやすくなります。
また、恵比寿・代官山は賃貸需要も非常に強く、
・高賃料帯でも入居者が見つかりやすい
・法人契約ニーズが安定している
という特徴があります。
これは、将来売却だけでなく「貸す」という選択肢も確保できることを意味し、不動産としての出口戦略の柔軟性を高めます。
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長期的に価値が維持されやすい理由
これらを総合すると、恵比寿・代官山は
・供給が限られる希少立地
・ブランド力が長期維持される住宅地
・実需が厚く市場変動に強い
という三つの要素を兼ね備えています。
この構造こそが、将来売却時にも需要が途切れにくく、資産価値を維持しやすい理由といえるでしょう。
結論・恵比寿・代官山の中古マンションは将来も売れる？
結論として、恵比寿・代官山の中古マンションは、
・都内屈指のブランド住宅地
・需要が安定している
・供給が少なく希少性が高い
・長期的には価格上昇傾向
といった理由から、将来売却しやすい資産性の高いエリアと言えます。
ただし、
・物件条件
・管理状態
・立地
・価格帯
によって資産価値は大きく変わります。
「エリアが良い＝必ず値上がり」ではなく、資産性の高い物件を選ぶことが重要です。
■購入・保有の判断ポイント
最後にチェックポイントをまとめます。
・駅近・生活利便性
・管理状態・修繕計画
・将来の賃貸需要
・周辺再開発動向
・出口（売却）を想定した間取り
これらを押さえれば、恵比寿・代官山のマンションは「住みながら資産を守る選択肢」になり得ます。
参考：
LIFULL HOME’S
https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/ebisu_00577-st/price/
マンションナビ
ウチノカチ
https://utinokati.com/details/mansion/place/13113-U0004/
HowMa
https://www.how-ma.com/market_price/stations/5776
ダイヤモンド不動産研究所
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