「渋谷区でマンションを売りたい。でも築20年・30年となると、もう値段は落ちるのでは？」
こう感じる方は多いです。ところが渋谷区は、東京23区の中でも「築年数だけで一律に下がりにくい」エリアのひとつです。もちろん新築プレミアムはありません。しかし、渋谷区は「立地価値の底堅さ」と「需要層の厚さ」によって、築20年・30年でも十分に高値で売れる可能性があります。
ただし同じ築年数でも、売却価格は驚くほど分かれます。
築年数よりも強く効く要因があるからです。
この記事では、築20年・30年の渋谷区マンションが「いくらで売れるか」を、数字の断定ではなく、価格が決まるロジックとして整理します。
相場を読み違えず、値下げを最小化するための視点もセットで解説します。
1. 渋谷区の築20年・30年が「売れる」前提条件
渋谷区は、住宅地としてのブランドと、利便性の高さが同居しています。
さらに再開発が続き、「街のアップデート」が継続的に起きる区です。
つまり、築年数が古くても、立地の未来価値が評価されやすいという特徴があります。
ただし「渋谷区なら何でも高い」は誤解です。築20年・30年で価格が伸びる物件には共通点があります。
1-1. 駅力より「駅距離」が効くケースが多い
渋谷区では「渋谷駅の近さ」だけでなく、代官山・恵比寿・原宿・表参道・代々木上原など、強い駅が点在しています。
ところが築年数が進むほど、買い手はシビアになります。駅力が強くても、徒歩分数が遠い、坂がきつい、夜道が暗い、幹線道路沿いで騒音がある…こうした要素が積み重なると、築浅より影響が出やすいです。
逆に言えば、築20年・30年でも「駅徒歩5〜8分」「生活動線が良い」「道のストレスが少ない」物件は、相場の上側でまとまりやすいです。
1-2. 管理状態が「築年数のマイナス」をひっくり返す
築20年・30年では、購入検討者は必ず「建物の維持管理」を見ます。
エントランスが暗い、掲示板が荒れている、共用部が汚い、修繕の気配がない…この時点で、同エリアの競合に負けます。
一方で、修繕計画が現実的で、積立金が不足しておらず、管理が丁寧な物件は「古さ」が弱点になりにくいです。渋谷区はとくに「建物の格」が価格に反映されやすいので、管理は最重要項目です。
2. 築20年の売れ方：価格が残りやすいゾーン
築20年前後は、中古マンション市場では「まだ主力」です。
設備は当時の仕様でも、立地と管理が良ければ“十分に住める”という判断がされやすく、買い手が広くつきます。
2-1. 築20年は「リフォーム前提で買う層」に刺さる
築20年になると、内装や水回りは好みが分かれます。ただ渋谷区は、リノベ志向の購入者が多いエリアでもあります。
「立地を買って、中を自分仕様に作る」層が一定数いるため、内装が古い＝即値下げ、とは限りません。
むしろ下手に高額リフォームをしても、買い手の好みとズレて回収できないケースがあります。基本は「クリーニング＋整理整頓＋軽微な補修」で十分なことが多いです。価格は内装より「立地と管理」に寄ります。
2-2. 価格を決めるのは「同マンション内の直近成約」
渋谷区の築20年で最も強い材料は、同じマンションの直近成約です。
同マンションで似た広さ・似た階・似た向きが、いつ・いくらで売れたか。これがある物件は、相場が読みやすく、強気の価格設定が成立しやすいです。
逆に、同マンションの成約が長く出ていない場合は、近隣の築年帯で補正します。このとき「駅距離」と「管理格」がズレている物件を比較に使うと、相場を誤ります。
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3. 築30年の売れ方：勝ち筋が「物件タイプ」で分かれる
築30年は、売れないわけではありません。ただし築20年と違って、買い手の見方が変わります。
築30年は「中古として普通」ではなく、古いものを選ぶ理由が必要になります。
ここで勝ち筋は大きく2つです。
3-1. 立地勝ち（駅近・人気住宅地・希少性）
築30年で強いのは、とにかく立地が良い物件です。
渋谷区は、駅近や人気住宅地の供給が限られています。築年数が古くても、その立地に住みたい層が一定数います。
「築浅に手が届かないが、この場所には住みたい」
この需要が、築30年の価格を支えます。特に、代官山・恵比寿寄り、神宮前、代々木上原周辺などは、買い手が途切れにくい傾向があります。
3-2. 企画勝ち（リノベ向きの間取り・管理が良い）
築30年は素材としての良さが評価されます。
たとえば、
- 専有面積がしっかりある
- 柱の食い込みが少ない
- 眺望や採光が良い
- 管理が良く、共用部が綺麗
- 修繕履歴が明確
こうした物件は、リノベ前提で「むしろ築浅より面白い」と見られることがあります。渋谷区はこのタイプの買い手が多いので、築30年でも相場上側を狙えます。
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4. 「いくらで売れる？」を現実に落とす3ステップ
ここまでで分かるのは、築20年・30年の渋谷区は、築年数だけで決まらないということです。では現実に“いくら”を出すには、次の順番が安全です。
4-1. まず「同マンション成約→なければ近隣類似成約」
売出価格の根拠は、広告に出ている売出事例ではなく、成約（売れた価格）です。
同マンションが最優先。なければ、駅距離・管理格・広さ・階・向きが近い物件に絞って比較します。
4-2. 次に「弱点の補正」を数字で持つ
築年数以外の弱点は、価格に出ます。
たとえば「1階」「北向き」「幹線道路沿い」「エレベーターなし」「修繕積立が不足」など。これを気合いで押し切ると、売れ残って値下げになります。
弱点があるなら、最初から市場が納得できる補正を入れておく方が、結果的に手残りが増えやすいです。
4-3. 最後に「最初の2週間の反応」で微調整
渋谷区は、反応が出る物件は早いです。
内見が入らない、問い合わせが弱いなら、価格か見せ方（写真・清掃・家具の置き方）に問題がある可能性が高いです。売出を長引かせるほど、売れ残り感が出て交渉されやすくなります。
4-4. 売却タイミングも価格を左右する
加えて重要なのは、「いつ売るか」というタイミングです。
渋谷区では再開発の進捗や金利動向、住宅ローン控除の条件変更など、外部要因によって買い手の動きが一気に変わることがあります。特に築20年・30年の物件は、買い手が「今なら条件が合う」と判断した瞬間に一気に動く傾向があります。
そのため、価格だけでなく、市場が動きやすい局面を見極めて売り出すことも、最終的な成約価格を左右する重要な要素です。
単に「今いくらか」ではなく、「どのタイミングで、どんな見せ方で出すか」まで含めて考えることで、築年数による不利を最小限に抑えることができます。
まとめ：築20年・30年でも、渋谷区は「勝ち方がある」
築20年は、まだ市場の主力で、立地と管理が良ければ強い価格がつきやすいゾーンです。築30年は、立地の希少性か、リノベ素材としての魅力で勝負が決まります。
どちらも共通して、築年数より効くのは「駅距離」「管理状態」「専有面積と間取りの使いやすさ」「向き・眺望」「周辺環境」です。
だからこそ「築20年・30年だから安いはず」と決めつけるのは危険です。逆に「渋谷区だから高いはず」と思い込むのも危険です。
相場は、同マンション・同条件の成約から読み、弱点を補正し、初動で反応を見て調整する。この手順を踏めば、築年数が進んでも値下げしない売り方は現実的に狙えます。
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