マンションの購入を検討している人は、自分が住むことはもちろんのこと、「将来的に売却する際、損がない物件を探したい」と思っていることでしょう。
では、損がない物件とはどういうものなのでしょうか。
渋谷エリアにおいて損がない物件を探すときのポイントをお伝えします。
損をしたくないなら、新築マンションより中古マンションがおすすめ
不動産の売買に慣れない人は、「どうせ購入するなら、中古よりも新築の方がよさそう」と漠然と考えがち。
しかし実は損をしない売買を考えるなら、新築マンションよりも中古マンションを選ぶほうがおすすめなのです。
まず、中古マンションを選ぶ最大のメリットは、「購入価格を安く抑えられること」。
どんなマンションであっても、自分の理想にぴったりの間取り・設備に巡り合えることはまれです。
それであれば、購入費用はあえて安く抑え、後から自分好みの間取りや設備にリフォーム・リノベーションをする方が、自分の理想に近づけられます。
また、中古マンションの方が流通量は多いため、理想に割と近い物件を見つけやすいでしょう。
さらに、新築マンションは購入時から資産価値が下っていきますが、中古マンションは下がり幅が小さく一定期間で下げ止まりするため、売却時に損をするリスクを減らすことができます。
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損をしたくないなら、築20年以上のマンションがおすすめ
では中古マンションならよりきれいな築浅の物件を狙ってもいいのかというと、そうとはいえません。
築浅のマンションだと、購入時の価格が新築とほとんど変わらないこともあるからです。
そのため狙い目は、築20年前後～30年程度のマンション。
なぜならば、この築年数のマンションは物件の価格もある程度下がっているうえ、耐震基準も新しいものに対応しており、内装や設備も古すぎないものが多いからです。
マンション価格の下げ止まりは、一般的に築25年といわれているため、売却時に損をするリスクを減らすことができます。
なお、中古マンションが建て替えられるまでの年数は、一般的に築35～50年が建て替えた物件の平均のようですが、建替えしていない物件も数多くあります。
また、財務省が発表している法定耐用年数は47年とされており、「47年で資産価値がなくなる」とされています。
建て替えの計画があるかどうかなどを調べ、購入するのが良いでしょう。
資産価値が下がりにくいマンションの特徴
それでは、中古マンションの中でも資産価値が高いマンションはどう見極めたら良いのでしょう。
中古マンションでありながらも資産価値の高いマンションは、「ヴィンテージマンション」と呼ばれています。
ヴィンテージマンションには明確な定義はないものの、多くの場合は次のような特徴があります。
① 価格が高い
資産価値が下がりにくいマンションかどうかは、価格がひとつの物差しになります。
その周辺のエリアよりも高額な値段で取引されている物件にはそれなりの理由があり、人気があることは間違いありません。
② 立地が良い
立地の良さは、長年にわたり資産価値を高めてくれます。
良い立地の条件のひとつは、交通アクセスが良いこと。
ターミナル駅やJR山手線沿線をはじめ、大きな駅の近くは人気の物件となります。
ふたつめは、治安の良さ。
閑静な住宅街が広がり、子育て世帯にも支持を集めるエリアの物件は、やはり人気が高いといえます。
いわゆる高級住宅街として人気のエリアがこれにあたります。
さらには、将来的に栄えると思われるエリアの物件を購入することも、損をしないうえでは必要な考え方です。
再開発が進められているエリアなどはねらい目といえるでしょう。
③ デザインが優れている
建物は必ず古くなりますが、古臭さを感じさせないデザインの物件かどうかは大きなポイントとなります。
建物自体が古くても、クラシカルなデザインや、スタイリッシュなモルタルで仕上げた物件は、かえってレトロさが人気ともなります。
④ 管理が行き届いている
管理が行き届いている物件は、入居者からの満足度が高く、定着率が上がります。
購入したい物件がある場合は、内見の時に共有部分がきれいに整えられているか、マンションの外壁が崩れていないか、敷地内の草が伸び放題でないか、といったことに注目してチェックすると良いでしょう。
⑤ 耐震基準を満たしている
耐震基準は、1981年以降に新耐震基準となりました。
そのため当然ながら1981年以降に建てられた物件の方が、価値は高いといえます。
自身の身の安全はもとより、将来的に売却を視野に入れるなら、1981年以前に建てられたマンションの場合は、耐震診断を行ったマンションを選ぶのがおすすめです。
⑥ 定期的に大規模な修繕・メンテナンスが行われている
一般的にマンションは10年～12年に一度程度は、大規模な修繕工事を行った方がいいとされています。
エレベーターなどの設備が比較的新しいものになっている物件、バリアフリー化がすすめられている物件などは、古いマンションでも資産価値が下がりにくいといえるでしょう。
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渋谷エリアで中古マンションを探すなら
渋谷区で資産価値の高いマンションを探すなら、次のエリアがおすすめです。
■恵比寿・代官山・広尾エリア
■原宿・表参道・外苑前エリア（神宮前など）
■代々木公園・代々木八幡・代々木上原（富ヶ谷・元代々木など）
これらのエリアは、中古マンションを選ぶときに大切な「お金で買えない条件」が揃っているため、資産価値が下がりにくいのです。
お金で買えない条件とは、リフォームやリノベーションで変えられない環境のことを指します。
交通アクセスの面でいえば、一般に資産価値が高いとされるJR山手線沿線にある「恵比寿駅」「原宿駅」などはイチオシです。
その他、首都圏どこへでもアクセスが可能な東京メトロ各線の路線にある駅や、始発で座って出勤できる代々木上原駅なども人気。
複数の電車やバスが利用可能であることや、大きな道路が近くに面していることも重要です。
遠くへ行くにも近場へ行くにも便利で、自家用車やタクシーで移動しやすい場所も、人気の立地といえるでしょう。
これらのエリアは、いわゆる高級住宅街として知られている場所も多く、治安の良さに定評があります。
犯罪件数が少なく閑静な住宅街が広がっており、女性が遅い時間に帰宅しなければいけない場合や、子どもがいる場合にも安心です。
環境面でいうなら、子どもを育てやすい環境にあるかどうかも資産価値が高まるポイントに。
公園などの遊べる環境が整っているかどうか、保育施設が近くにあるかなどはもちろんのこと、有名学区に通いやすいエリアかどうかもポイントです。
たとえば、渋谷区内で人気が高い区立中学校は次の通り。
・上原中学校（渋谷区上原：代々木上原駅）
・原宿外苑中学校（渋谷区神宮前：原宿駅）
・松濤中学校（渋谷区松濤：神泉駅）
・代々木中学校（渋谷区西原：代々木八幡駅・代々木上原駅）
現在は、学校選択制により渋谷区内のどの中学校でも、希望を出せば通うことができるようになりました。
ただし、抽選がなく通うことができるのは、本来の通学区域の子どもだけ。
その他のエリアから希望が殺到した場合は抽選が行われ、希望通りいかないケースもあります。
上記の中学校は希望者が殺到し、抽選が行われるような学校。
この通学区域内に住まいがあれば、子育てに力を注ぎたい人にとってはとてもメリットがあるということです。
なお、これらに加えて、買い物しやすい環境があるかも大切です。
普段使いできるスーパーが充実しているか、生活のリズムに合ったスーパーがあるか…などもポイントとなります。
主要駅の近くは駅ビルも備わっているので、買い物に困ることはないでしょう。
渋谷エリアの未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
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