住まいの購入を検討するなら、流通量が多く資産価値も下がりにくい、中古マンションがおすすめです。
しかし、「資産価値が下がりにくいとはいえ、あまり古すぎるのも…」「将来的に売却を考えるなら、どのくらいの古さが望ましいのか？」と悩む人もいることでしょう。
今回は、ヴィンテージマンションを探すためのコツを紹介。
ヴィンテージマンション探しにぴったりな、恵比寿の街についてもお伝えしていきます。
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中古マンションの寿命とは？
「中古マンションの寿命」というと様々な解釈が生まれます。
物理的な寿命という観点でいうと、国土交通省によれば、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、約120年といわれています。
これに外壁を塗装するなどメンテナンスを加えたとして、約150年です。
ただし、海外では築100年以上のビルは存在しますが、日本のマンションにおいては築100年のものは存在しません。
では、中古マンションが建て替えられるまでの年数はどうでしょうか。
一般的に、築35～50年の中古マンションの多くは、立て替えの対象となっています。
東京都による、建て替え事例データも公開されています。
これによると、昭和30～40年代に竣工されたマンションが多く建て替えられています。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/35jirei-list.html#tatekaekumiai
また、財務省が発表している法定耐用年数の観点から考えると、賃貸マンション経営者は減価償却費を計算する際に「47年」という数字を基準としています。
鉄筋コンクリートの中古マンションは、耐用年数が47年とされているということで、これは税金の算出をする際に「47年で資産価値がなくなる」とされているということです。
ヴィンテージマンションを選ぶポイントは？
それでは、中古マンションでありながら資産価値の高い「ヴィンテージマンション」を選ぶにはどうしたら良いのでしょうか。
「ヴィンテージマンション」には、明確な定義はありません。
ただし、一般的にヴィンテージマンションとして認知される、資産価値の高い中古マンションには、次のようなポイントがあります。
・価格が高い
・立地の良さ
・優れたデザイン
・管理が行き届いている
まず価格は資産価値が高いマンションを見極めるための物差しになります。
周辺の物件に比べて高額な値段で売りに出されている物件は、人気の物件であることは間違いありません。
そのうえでターミナル駅の近くや、東京都でいえば山手線沿線など、大きな駅の近くは資産価値が高いといえます。
また、いわゆる高級住宅街として人気のエリアもねらい目です。
デザイン性についは、古臭さを感じさせないことがポイント。
古い建物であっても、クラシカルなデザインや、スタイリッシュなモルタルで仕上げた物件のような建物はいつの時代も人気があります。
レトロ感を大切にし、年代物の良さを感じさせるマンションがおすすめです。
管理体制は生活する上でも重要なポイント。
共有部分がきれいに整えられているかはもちろんのこと、マンションの外壁が崩れていないか、草が伸び放題でないかなどもチェックしましょう。
資産価値が落ちにくいヴィンテージマンションを選ぶには？
さらに、その中でも資産価値が落ちにくいマンションを選ぶなら、次のような点も確認していきましょう。
・耐震基準を満たしているか
・定期的に大規模な修繕・メンテナンスが行われているか
・マンション内のコミュニティや地域とのかかわり
耐震基準については、1981年以降に新耐震基準が設けられています。
もし1981年以前に建てられたマンションの場合は、耐震診断を行った方が良いでしょう。
自身の身の安全はもとより、将来的に売却を視野に入れるなら、リフォームをして補強を行うのも良いでしょう。
また、マンションは一般的に、10年に一度は大規模な修繕工事を行っています。
過去にいつ行われたか、エレベーターなどの設備は新しいものになっているか、バリアフリー化がすすめられているかなどは、自身が住むことはもちろん、売却のときにも重要なポイントとなります。
管理体制とも関係がありますが、マンション内にコミュニティがあったり地域とのつながりがあったりするかどうかも見ておきましょう。
これは自分が生活するにあたり合うかどうか重要であると同時に、マンションの管理に住民がどこまで関われるかを知ることができます。
恵比寿でヴィンテージマンションを探すのがおすすめな理由
都内でヴィンテージマンションを探すなら、恵比寿がおすすめ。
恵比寿は常に住みたい街として人気が高く、今後もマンションの資産価値が下がりにくいからです。
恵比寿が人気なのは次の特徴があるから。
・交通アクセスが便利
・治安が良い
・買い物できる場所の選択肢が広い
・子どもを育てやすい環境
マンションの中はお金を払えばリフォームやリノベーションができますが、これらの環境面は変えることができないポイントなので、資産価値が下がりにくいのです。
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恵比寿のヴィンテージマンションがおすすめな理由① 交通アクセス
恵比寿駅は一般に資産価値が高いとされるJR山手線沿線。
さらに、JR埼京線、JR湘南新宿ライン、東京メトロ日比谷線が通っており、首都圏でのアクセスが抜群です。
日比谷線 広尾駅や東急東横線 代官山駅もアクセスしやすく、バスも多く走っています。
大きな道路にも恵まれており、駒沢通り、外苑西通り、首都高速などがあるため、車での移動が多い人にもおすすめの街といえるでしょう。
恵比寿のヴィンテージマンションがおすすめな理由② 治安が良い
恵比寿は都内でも屈指の高級住宅街として知られています。
犯罪件数も少なく、隣の広尾や代官山と同様、閑静なエリアとして人気があります。
恵比寿のヴィンテージマンションがおすすめな理由②買い物できる場所が多い
恵比寿は買い物に困ることがない街。
駅ビルも充実しているので、手土産や雑貨を買う場合にも、何かと便利です。
普段使いできるスーパーの選択肢も広く、遅くまで営業しているスーパーや、高級食材を扱うスーパーもあります。
帰宅が遅い人にとって強い味方となるのがピーコック。
駅のすぐそばに2店舗を構え、恵比寿店は23時まで営業、恵比寿南店は24時間営業しています。
共働き世帯にもぴったりですね。
こだわりの食材をそろえたいなら、紀伊國屋、成城石井などを利用するのが良いでしょう。
恵比寿のヴィンテージマンションがおすすめな理由②育児しやすい環境がある
家族連れでマンションの購入を検討するなら、現在あるいは将来的に子どもを育てやすい環境にあるかどうかは大きなポイントです。
恵比寿は全体的に治安が良いエリアであり、公園などの遊べる環境も適度にあります。
一部駅前の繁華街をのぞけば、子どもも安心して暮らしやすいといえるでしょう。
また、恵比寿は有名学区に通えるエリアでもあります。
恵比寿周辺で人気の学校といえば、「渋谷区立広尾中学校」があります。
これまでも数々の著名人を輩出してきた学校で、渋谷区内ならここに入れたいと思う親も多いはず。
学区内にあたる、恵比寿1～4丁目、恵比寿南の一部、広尾の一部を除くエリアに住むと、広尾中学校に通うことができます。
長期にわたって資産価値が下がりにくいポイントのひとつといえるでしょう。
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