マンションを売ろうと考えたとき、「築20年を超えたら価格が大きく下がるのでは」「築30年、40年になると買い手がつかないのでは」と不安になる方は少なくありません。
しかし、中古マンションは築年数だけで売却の可否が決まるわけではありません。
特に渋谷区では、駅からの距離や街の人気、マンションの管理状態、土地の希少性などが価格に強く影響します。
東日本不動産流通機構によると、2025年に首都圏で成約した中古マンションのうち築20年超は60.3％を占め、成約物件の平均築年数も26.58年でした。
築年数が進んだマンションが、中古市場では決して珍しくないことがわかります。
では、築20年・30年・40年超では、売却時にどのような違いが出るのでしょうか。
渋谷区のマンション事情とあわせて見ていきます。
築年数が古いだけで「売れない」とは限らない
マンション価格は一般的に築年数の経過とともに下がりやすくなります。
ただし、築年数と価格が一直線に連動するわけではありません。
中古マンションを探す買主は、築年数だけでなく、駅徒歩、周辺環境、専有面積、日当たり、眺望、管理状態、修繕履歴などを総合的に見ています。
渋谷区には恵比寿、代官山、広尾、神宮前、松濤、代々木など、住宅地として人気のあるエリアが複数あります。
新築マンションの供給が限られる場所では、「この立地に住みたい」という理由から中古物件が選ばれることもあります。
そのため、築年数が古いからといって、最初から大幅な値下げを前提にする必要はありません。
重要なのは、築年数に応じて買主が気にするポイントを理解し、物件の強みと不安材料を整理して売り出すことです。
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築20年前後はまだ十分に売却しやすい
築20年前後のマンションは、中古市場では珍しくありません。
2000年代に建てられた物件であれば、オートロックや宅配ボックス、床暖房など、現在でも評価されやすい設備を備えているケースもあります。
一方で、この時期になると買主は室内の使用感だけでなく、マンション全体の維持管理にも目を向け始めます。
たとえば、外壁や屋上防水、給排水設備などの大規模修繕が適切に行われているか、今後の修繕計画に無理がないかは重要です。
修繕積立金が極端に少ない場合や、近いうちに大幅な値上げが予定されている場合は、購入判断に影響することがあります。
逆に、管理組合が機能し、修繕履歴や長期修繕計画がしっかりしていれば、築20年という数字は大きな弱点になりにくいでしょう。
渋谷区では立地条件によって価格差が大きいため、築20年というだけで周辺の築浅物件と単純比較せず、同じ駅・同程度の駅距離・近い築年帯の成約事例を見ることが大切です。
築30年では「管理状態」がより重要になる
築30年を超えると、室内だけでなく共用部分や建物全体の状態が価格に反映されやすくなります。
1990年代に建てられたマンションでは、エントランスや設備に古さを感じることもありますが、適切に改修されていれば印象は大きく変わります。
共用廊下やエレベーター、配管などの更新状況も確認されやすいポイントです。
また、購入後にリノベーションする前提で築古マンションを探す層もいます。
室内が古い場合でも、無理に全面リフォームしてから売るより、現況のまま価格を調整したほうが買主のニーズに合うケースもあります。
売主が数百万円をかけて改装しても、その費用をそのまま売却価格に上乗せできるとは限りません。
築30年前後では、「直してから売るべきか」「現況で売るべきか」を物件ごとに判断することが重要です。
渋谷区の場合、駅近や人気住宅地など立地に強みがあれば、築30年でも十分に比較対象になります。
築年数よりも、同じ予算でどのエリア・広さ・管理状態の物件が買えるかという視点で検討する買主もいるためです。
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築40年超でも売却できるが確認項目は増える
築40年を超えるマンションでも売買は行われています。
ただし、築20年や30年の物件より確認すべき項目が増えます。
まず重要なのが耐震性です。
1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物には、いわゆる新耐震基準が適用されています。
それ以前の建物は旧耐震基準に該当する可能性があるため、築40年超では建築年だけでなく、建築確認の時期や耐震診断・耐震改修の実施状況まで確認することが重要です。
旧耐震だから直ちに売れないわけではありませんが、耐震性能や住宅ローンの利用条件を気にする買主は増えます。
さらに、大規模修繕の実施状況、給排水管の更新、修繕積立金の残高、今後の工事予定なども重要です。
築古マンションでは、見た目がきれいでも建物内部の設備更新に費用がかかる可能性があります。
一方で、渋谷区の築古マンションには、現在では得にくい立地や広さを持つ物件もあります。
駅から近い、低層住宅地にある、敷地にゆとりがある、ヴィンテージマンションとして認知されているなど、築年数とは別の価値が評価されることがあります。
特に築40年超では、「古いマンション」と一括りにするより、そのマンション固有の評価を確認することが大切です。
同じ築年数でも、管理状態や立地によって売却価格には差が出ます。
築古マンションを売るときに確認したいポイント
築年数が進んだマンションほど、査定価格だけで不動産会社を選ばないことが重要です。
確認したいのは、周辺の成約事例を根拠に価格を説明できるか、マンションの管理状態まで見て査定しているか、築古物件の販売経験があるかといった点です。
売却前には、管理規約、長期修繕計画、大規模修繕の履歴、修繕積立金の状況など、買主が確認する資料を準備しておくとスムーズです。
また、築古だからと最初から安値で売り出す必要もありません。
反対に、周辺の築浅マンションの価格だけを参考に高く設定すると、売却期間が長引く可能性があります。
渋谷区では、同じ築年数でも駅や住所、マンションのブランド、眺望、管理状態によって価格が変わります。
築年数だけで判断せず、「この物件ならではの価値」を反映した価格設定が必要です。
まとめ
築20年・30年・40年超のマンションでも、条件が合えば売却は十分に可能です。
築20年前後では管理状態、築30年前後では修繕状況やリノベーション需要、築40年超では耐震性や設備更新まで含めた建物全体の評価が、より重要になります。
特に渋谷区では、築年数以上に立地の希少性が評価される物件もあります。
「古いから売れない」と決めつけて値下げするのではなく、まずは周辺の成約事例とマンション固有の条件を確認することが大切です。
売却を検討している場合は、築年数だけでなく、立地・管理・修繕履歴・室内状態を総合的に見てもらい、現在の市場でどのような買主に評価される物件なのかを把握したうえで売却戦略を立てましょう。
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