渋谷区にあるマンションを相続したものの、「まず何から始めればいいのかわからない」という人は少なくありません。
相続したマンションについては、名義変更だけでなく、相続人の確認、相続税、住宅ローンや管理費の状況、今後住むのか売るのかといったことまで考える必要があります。
特に渋谷区はマンション価格が比較的高いエリアです。
自分では「古いマンションだから、それほど価値はないだろう」と思っていても、立地や土地持分などを含めると想像以上の評価額になるケースもあります。
相続後に慌てないためにも、まずはマンションの状況を整理するところから始めましょう。
まずは「誰が相続するのか」を確認する
最初に確認したいのは、マンションを誰が相続することになるのかです。
遺言書が残されている場合は、まずその内容を確認します。遺言書がない場合には、法定相続人を確認し、必要に応じて相続人全員で遺産分割協議を行います。
たとえば、親が所有していた渋谷区のマンションを兄弟で相続する場合、「長男がマンションを取得し、ほかの相続人には現金を渡す」といった分け方もあれば、複数人の共有名義にする方法もあります。
ただし、マンションをとりあえず共有名義にしてしまうと、後に売却するときに共有者全員の合意が必要になるなど、手続きが複雑になることがあります。
将来的に売却する可能性があるなら、目の前の相続手続きだけでなく、その後の扱いやすさまで考えて分割方法を決めることが大切です。
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相続登記の期限を確認する
マンションの相続では、不動産の名義を被相続人から相続人へ変更する「相続登記」も必要です。
2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請する必要があります。
正当な理由なく期限内に申請しなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。
「まだ売るか決めていないから」「しばらく空室にしておくから」といって、名義をそのままにしておいてよいわけではありません。
また、以前発生した相続についても義務化の対象になる場合があります。
相続したマンションについて名義変更をしていない場合は、登記簿を取得し、現在の所有者が誰になっているか確認しておきましょう。
マンションの現在の価値を把握する
次に確認しておきたいのが、相続したマンションの価値です。
ここで注意したいのは、「相続税評価額」と「実際に売却できる価格」は同じではないということです。
相続税については、国税庁の定める方法によって土地や建物を評価します。一方、実際にマンションを売却するときの価格は、周辺の取引事例や築年数、階数、方角、眺望、管理状態などによって決まります。
渋谷区内でも、渋谷駅周辺、恵比寿、代官山、広尾、初台、笹塚などではマンション市場の特徴が異なります。
同じ築年数・同じ広さの物件でも、最寄り駅や駅からの距離、再開発、ブランド力などによって価格に差が出ることがあります。
そのため、相続税のための評価とは別に、不動産会社へ査定を依頼して市場価格を把握しておくと、その後の判断がしやすくなります。
相続税がかかるか確認する
マンションを相続したからといって、必ず相続税が発生するわけではありません。
相続税には、
「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」
という基礎控除があります。正味の遺産額がこの基礎控除額を超える場合には、原則として相続税の申告・納税が必要です。
注意したいのは、マンションだけで判断するわけではないということです。
預貯金、株式、ほかの不動産、生命保険なども含めて、被相続人が残した財産全体を確認する必要があります。
特に渋谷区の不動産は、購入した時期によっては取得時より価格が大きく上昇しているケースもあります。
「築年数が古いから相続税は関係ないだろう」と自己判断せず、まず財産全体を整理しておきましょう。
相続税の申告期限は、原則として相続の開始を知った日の翌日から10か月以内です。遺産分割が終わっていなくても、申告期限そのものが延長されるわけではありません。
管理費・修繕積立金・ローンも確認する
相続したマンションについては、資産価値だけでなく毎月・毎年発生する費用も確認しておきましょう。
代表的なのが、管理費や修繕積立金、固定資産税・都市計画税などです。
マンションによっては、大規模修繕を控えて修繕積立金が増額されていたり、臨時徴収が予定されていたりする場合もあります。
管理組合から届いている書類があれば、総会議事録や長期修繕計画なども確認しておくとよいでしょう。
また、住宅ローンが残っている場合には金融機関への確認も必要です。
団体信用生命保険に加入していた場合、被相続人の死亡によってローン残高が保険で完済されることがあります。一方、契約内容によって扱いは異なるため、ローンが残っているからといってそのまま相続人が支払うと決めつけず、まず金融機関へ問い合わせましょう。
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賃貸中なら契約内容も確認する
相続したマンションに入居者がいる場合には、賃貸借契約の確認も必要です。
所有者が亡くなったからといって、賃貸借契約が自動的になくなるわけではありません。
家賃の振込先や管理会社との契約、敷金の扱いなどを確認し、新しい所有者として必要な手続きを進めます。
また、賃貸中のマンションを売却する場合には、入居者がいる状態のまま「オーナーチェンジ物件」として売却する方法もあります。
空室物件とは購入する層や価格の考え方が異なるため、売却を検討するときには現在の賃料や契約条件についても整理しておきましょう。
「住む・貸す・売る」を早めに考える
相続手続きを進めながら、マンションを今後どうするかも考えていきます。
主な選択肢は、自分や家族が住む、賃貸する、売却するという3つです。
渋谷区のマンションであれば、立地によっては賃貸需要が期待できる一方、所有を続ければ管理費・修繕積立金や固定資産税などの負担も続きます。
「いつか使うかもしれない」と空室のまま所有していても、毎月の費用は発生します。
また、築年数が進めば必ず価格が同じように維持されるとは限りません。
反対に、すぐ売却する必要がないケースもあります。
重要なのは、相続した直後の慌ただしさだけで判断するのではなく、「このマンションを今後何のために所有するのか」を整理することです。
売るか迷っている段階でも査定しておく
相続したマンションについて、売却するかまだ決まっていない場合でも査定を受けることはできます。
むしろ、現在の市場価格がわからなければ、
「兄弟でどのように分けるか」
「賃貸した方がよいのか」
「管理費を払いながら所有する価値があるのか」
といった判断もしにくくなります。
査定価格を知ったからといって、すぐ売却しなければならないわけではありません。
相続税評価額、年間の維持費、想定賃料、売却した場合の価格などを並べてみることで、マンションを残すべきか売るべきかを比較しやすくなります。
まとめ
渋谷区のマンションを相続したら、最初に確認したいのは「誰が相続するのか」「登記はどうなっているか」「相続税が発生するか」「マンションはいくらくらいの価値があるか」という点です。
そのうえで、管理費や修繕積立金、住宅ローン、賃貸状況などを確認し、今後住むのか、貸すのか、売るのかを検討していきます。
特に渋谷区のマンションは、築年数だけでは価値を判断しにくい物件も少なくありません。
相続した時点では価値がわからなくても、立地や周辺の取引状況を確認すると、想像していた以上の価格で取引されていることもあります。
まずは相続したマンションと財産全体の状況を整理し、必要であれば司法書士や税理士、不動産会社などそれぞれの専門家へ相談しながら進めることが大切です。
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