住み替えを考え始めたとき、多くの人が迷うのが「今の家を先に売るべきか、それとも新しい家を先に買うべきか」という問題です。
一般的に、現在の住まいを売却してから新居を購入する方法を「売り先行」、新居を確保してから現在の住まいを売る方法を「買い先行」と呼びます。
どちらにもメリットとデメリットがあり、すべての人に同じ方法が向いているわけではありません。
特に渋谷区では、マンションや戸建ての価格が高額になりやすいため、数％の価格差でも数百万円単位の違いになることがあります。
「売れるだろう」「住宅ローンは組めるだろう」と感覚だけで進めず、売却・購入・住宅ローンの3つを同時に考えることが大切です。
資金計画を立てやすい「売り先行」
売り先行の最大のメリットは、現在の家が実際にいくらで売れるのかを確定してから新居を購入できることです。
たとえば、売却代金から住宅ローンの残債や仲介手数料などを差し引いて3,000万円が手元に残ると分かれば、その3,000万円を自己資金として購入予算を考えられます。
「8,000万円くらいで売れると思っていたのに、実際には7,500万円だった」といった誤算によって、新居の資金計画が崩れるリスクを抑えられるのが大きな強みです。
住宅ローンが残っている人にも売り先行は向いています。
現在のローンを売却時に完済してから新しい住宅ローンを組めるため、二重ローンの問題も避けやすくなります。
一方、最大のデメリットは、新居が決まる前に現在の家を引き渡さなければならない可能性があることです。
購入したい物件が見つからなければ、いったん賃貸住宅などへ仮住まいしなければならず、引っ越しも2回になります。
賃料や敷金・礼金、引っ越し費用なども発生するため、「売り先行なら必ず経済的」とは限りません。
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気に入った物件を逃しにくい「買い先行」
買い先行は、現在の家を売却する前に新居を購入する方法です。
メリットは、住みたい家をじっくり探せることです。
「自宅が売れたから○月までに次を決めなければならない」という期限がないため、条件に合わない物件を焦って購入する必要がありません。
渋谷区内で住み替える場合、このメリットは小さくありません。
同じ渋谷区でも、恵比寿、広尾、代官山、松濤、初台、幡ヶ谷、笹塚などでは、街の雰囲気だけでなく物件の種類や価格帯も異なります。
さらに、希望する広さ、築年数、駅距離、眺望などの条件を重ねていくと、「欲しい物件がいつでも市場にある」とは限りません。
条件に合う一戸が出たときに購入できる買い先行は、住まいへの希望を優先したい人には適しています。
ただし問題となるのが資金です。
現在の住宅ローンが残った状態で新しい住宅ローンを利用する場合、金融機関の審査では既存ローンも含めた返済負担が確認されます。
現在の住まいが予定どおり売れなければ、一定期間、二つの住宅に関する支払いを抱える可能性もあります。
「渋谷区だからすぐ売れるはず」と考えて購入を先に進めるのは危険です。
人気エリアでも、価格設定、築年数、管理状態、間取り、階数などによって売却期間は変わります。
渋谷区では「売れる金額」と「売れる時期」の両方を見る
住み替えを成功させるには、自宅の査定価格だけを見ないことも重要です。
たとえば不動産会社から「1億円程度で売却可能」と査定されたとしても、「1億円で1か月以内に売れる」のか、「半年程度かければ1億円を狙える」のかでは意味が大きく違います。
住み替えでは、金額と同じくらい時間が重要だからです。
購入する新居の決済日が決まっているのであれば、それまでに現在の家を売却できるかを考えなければなりません。
逆に時間に余裕があるなら、売却価格を優先してじっくり買主を探す選択もできます。
査定を依頼するときは査定額だけではなく、「この価格ならどの程度の期間で売れそうか」まで確認しましょう。
売り先行・買い先行を最初から完全に決める必要はない
実際の住み替えでは、「完全な売り先行」「完全な買い先行」の二択にする必要はありません。
おすすめしたいのは、まず現在の家の査定と住宅ローン残高の確認を行い、売却活動を始められる状態まで準備したうえで新居探しを並行する方法です。
自宅の売却相場が8,000万円なのか1億円なのかが分からない状態では、次の家の適正予算も決められません。
反対に、自宅を急いで売却してしまってから新居を探し始めると、今度は購入を急ぐことになります。
そのため、最初に「いくらなら売れそうか」「住宅ローンはいくら残っているか」「次の住宅ローンはいくらまで利用できそうか」を整理します。
そのうえで売却活動と新居探しを並行し、どちらかが具体化した段階でスケジュールを調整するほうが柔軟です。
売主・買主との交渉によっては、現在の住まいの引渡し時期を調整できる場合もあります。
売却と購入の決済日を近づけられれば、仮住まいや二重ローンの期間を短くすることも可能です。
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契約前に「予定どおり進まなかった場合」も考えておく
住み替えでは、売却と購入が予定どおり同時に進むとは限りません。
買い先行で進めるなら、自宅の売却が遅れた場合でも新居の代金を支払えるのか、つなぎ融資や住み替えローンを利用できるのかを事前に確認しておく必要があります。
反対に売り先行の場合は、売却契約を結ぶ段階で引渡し時期に余裕を持たせられないか相談する方法もあります。
また、新居の購入契約では、現在の自宅を一定期間内に売却できなかった場合の扱いについて確認することも重要です。
条件によっては売却を前提とした特約を設けられるケースもありますが、すべての取引で利用できるわけではありません。
住み替えでは「うまくいった場合」だけでなく、「売却が1〜2か月遅れた場合」「希望物件の決済が先になった場合」まで想定しておくと、資金面でも日程面でも慌てにくくなります。
住み替えは「高く売る」だけを目標にしない
渋谷区のように不動産価格が高い地域では、どうしても「できるだけ高く売りたい」という気持ちが強くなります。
もちろん売却価格は重要です。
しかし住み替えの場合、本当の目的は自宅を最高値で売却することではなく、現在の家から次の家へ無理なく移ることです。
100万円高く売るために売却を長期化させ、その間に希望していた新居を逃してしまえば、必ずしも良い住み替えとはいえません。
反対に、新居を逃したくないからと焦って現在の家を安く売却してしまうのも避けたいところです。
まず自宅の売却可能価格、住宅ローン残高、自己資金、新居の購入予算を把握し、「売却価格・購入価格・時期」の3つを一つの計画として考えましょう。
資金に余裕があり、希望条件に合う物件を逃したくない人なら買い先行。
現在の家の売却代金を新居購入に充てる必要があり、資金面の安全性を優先するなら売り先行。
そして、どちらとも決めきれない場合は、売却査定と資金計画を先に済ませ、売却と購入を並行して進める方法があります。
渋谷区での住み替えでは、「どちらを先にするか」を決めることそのものよりも、売却と購入を一体として設計することが、失敗を防ぐポイントです。
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