渋谷区の中古マンションは、都内でも特に「価格が下がりにくい」と言われるエリアです。
実際、相場全体が調整局面に入ったタイミングでも、渋谷区内の一部エリアでは大きな下落が起きにくく、むしろ安定的に推移しているケースも少なくありません。
ただし、「渋谷区ならどこでも安心」というわけではなく、価格が維持されやすいエリアには明確な共通点があります。
この記事では、渋谷区の中古マンションが下がりにくいエリアの特徴を、立地・街の性格・購入層の視点から整理して解説します。
そもそも渋谷区の中古マンションはなぜ下がりにくいのか
渋谷区は、東京23区の中でも特殊なポジションにあります。
単なる「都心」という枠を超え、以下のような要素が複合的に評価されています。
・山手線をはじめとする交通利便性
・再開発による街の更新が続いている
・商業・オフィス・住宅がバランスよく共存している
・国内外からのブランド評価が高い
このため、投資目的・実需目的のどちらからも需要が途切れにくく、相場が大きく崩れにくい土台があります。
ただし、その中でも「より下がりにくいエリア」と「調整を受けやすいエリア」が存在します。
特徴① 山手線徒歩圏・複数路線利用可のエリア
価格が下がりにくいエリアの最大の共通点は、交通利便性の高さです。
特に評価が安定しているのは、
・渋谷駅
・恵比寿駅
・代官山駅
・原宿駅
これらの駅から徒歩圏に位置するエリアです。
山手線沿線であることに加え、東京メトロ・私鉄・JRが複数使えるため、「通勤・通学・生活の自由度が高い」という点が長期的な需要を支えています。
将来的にライフスタイルが変わっても使いやすい立地は、買い手が減りにくく、結果として価格も下がりにくくなります。
特徴② 街のブランドが確立しているエリア
渋谷区内でも、街ごとにイメージや評価は大きく異なります。
価格が下がりにくいのは、すでにブランドが確立している街です。
代表的なのは、
・恵比寿
・代官山
・広尾
・松濤
・南平台
これらのエリアは、「おしゃれ」「落ち着いている」「住む人の質が高い」というイメージが長年蓄積されています。
ブランドエリアの強みは、景気やトレンドに左右されにくいことです。
一時的な流行ではなく、「この街に住みたい」という指名買いが発生するため、相場が下支えされやすくなります。
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特徴③ 再開発の恩恵を継続的に受けているエリア
渋谷区の中でも、再開発が進んでいるエリアは価格が下がりにくい傾向があります。
代表例としては、
・渋谷駅周辺
・恵比寿ガーデンプレイス周辺
・原宿〜表参道エリア
再開発によって街が新しくなると、利便性・安全性・イメージが向上します。
中古マンションであっても、「街そのものの価値」が上がるため、築年数による価格下落が緩やかになります。
特に渋谷駅周辺は、数十年単位で再開発が続くエリアのため、長期的な価値維持が期待されています。
□関連記事：渋谷駅周辺の再開発は最終的にどうなる予定なの？
特徴④ 住環境が安定している住宅地
渋谷区は商業地の印象が強いですが、実は静かな住宅地も多く存在します。
価格が下がりにくいのは、以下のようなエリアです。
・松濤
・富ヶ谷
・代々木上原
・広尾の住宅街側
これらのエリアは、騒音や人通りが少なく、住環境が安定しています。
「渋谷区に住みたいが、落ち着いた暮らしをしたい」という層から根強い支持があります。
ファミリー層・DINKs・富裕層まで幅広い需要があることも、価格を支える要因です。
特徴⑤ 実需層が厚いエリア
価格が下がりにくいエリアには、実際に住む人（実需層）が多いという特徴があります。
実需層が厚いエリアでは、
・短期的な市況悪化でも売り急ぎが起きにくい
・賃貸需要も一定数存在する
・住み替え需要が循環する
といった好循環が生まれます。
一方、投資色が強すぎるエリアは、市況悪化時に売却が集中し、価格が下がりやすくなる傾向があります。
渋谷区でも、生活拠点として選ばれているエリアほど、相場は安定しています。
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特徴⑥ 供給が限られているエリア
価格が下がりにくい最後のポイントは、供給の少なさです。
渋谷区はもともと土地が限られており、特に以下のエリアでは新築供給が極端に少なくなっています。
・松濤
・南平台
・代官山の一部エリア
新築が出にくいエリアでは、中古マンションが「唯一の選択肢」になるため、価格が崩れにくくなります。
希少性が高い立地ほど、長期的な価値維持につながります。
特徴⑦ 管理状態が良いマンションが多いエリア
価格が下がりにくいエリアのもう一つの重要な共通点は、マンションそのものの管理状態が良い物件が集まりやすいことです。
渋谷区の中でも、価格が安定しているエリアでは、
・管理組合が機能している
・長期修繕計画が現実的に組まれている
・共用部の清掃・修繕が行き届いている
・オーナー居住率が高い
といったマンションが多く見られます。
立地や街のブランドが良くても、建物の管理が悪ければ中古マンションの評価は下がります。
一方、管理状態が良い物件は、築年数が経過しても「古さ」より「丁寧に使われてきた印象」が評価されやすく、価格の下落が緩やかになります。
特に渋谷区の高評価エリアでは、「立地が良い → 住民の意識が高い → 管理が良く保たれる」という好循環が生まれやすい点も特徴です。
その結果、同じエリア内でも「管理の良いマンションは売却時に選ばれ続け、価格が落ちにくい」という傾向がはっきりと表れます。
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特徴⑧ 購入層の幅が広いエリア
価格が下がりにくいエリアのもう一つの共通点は、購入する人の層が一部に偏っていないことです。
渋谷区の中でも安定しているエリアは、
・単身者
・DINKs
・ファミリー
・シニア層
・国内富裕層
・海外購入層
と、複数の購入層から選ばれています。
購入層が広いエリアでは、景気やライフステージの変化が起きても、「次に買う人」が見つかりやすく、売却時のリスクが下がります。
たとえば、単身向け需要だけに依存しているエリアは、賃料や相場が落ちた瞬間に買い手が減りやすくなります。
一方で、ファミリーにも単身にも選ばれるエリアは、需要が分散されているため、価格が急落しにくくなります。
渋谷区は、エリアごとに性格が大きく異なります。
・渋谷駅近く：単身・投資・賃貸需要が中心
・代々木上原・広尾：実需・ファミリー・富裕層
・恵比寿・代官山：単身〜ファミリーまで幅広い
このように用途が限定されないエリアほど、相場の耐久力が高いという特徴があります。
また、購入層が広いエリアは、「住み替え」「セカンドハウス」「投資から実需への転用」など、複数の出口戦略が取りやすい点も価格維持に寄与します。
まとめ：下がりにくさは「立地×街の力」で決まる
渋谷区の中古マンションで価格が下がりにくいエリアには、共通する条件があります。
・交通利便性が高い
・街のブランドが確立している
・再開発や将来性がある
・住環境が安定している
・実需層が厚い
・供給が限られている
単に「渋谷区だから安心」ではなく、どの街・どの立地なのかを見極めることが重要です。
長期的な資産価値を重視するなら、価格の上下だけでなく、街が持つ本質的な力に注目して選ぶことが、後悔しない中古マンション購入につながります。
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