初台・本町エリアは、新宿駅から1〜2駅という立地にありながら、住宅地としての落ち着きも保たれているエリアです。
派手さやブランドイメージで語られることは少ないものの、「利便性」「価格」「生活のしやすさ」のバランスが非常に良く、近年は実需層を中心に安定した人気があります。
本記事では、初台・本町エリアの中古マンション相場を整理しつつ、新宿寄りエリアならではの特徴や、どんな人に向いているかを解説します。
初台・本町エリアの立地とエリア概要
初台・本町は、渋谷区の北西部に位置し、行政区としては渋谷区に属しますが、生活動線や街の空気感は新宿区寄りです。
- 最寄駅：京王新線 初台駅
- 隣接エリア：本町（渋谷区）／西新宿・幡ヶ谷
新宿駅まで徒歩圏または電車1駅という距離感でありながら、繁華街の喧騒からは一線を画している点が、このエリアの大きな特徴です。
初台・本町エリアの中古マンション相場（目安）
■坪単価・㎡単価の水準
初台・本町エリアの中古マンション相場は、2025年時点で以下が目安です。
- 坪単価：約430万〜550万円／坪
- ㎡単価：約130万〜165万円／㎡
※駅徒歩、築年数、規模によって振れ幅あり
同じ渋谷区内でも、恵比寿・代官山と比べると明確に抑えめであり、
一方で中野区・杉並区の駅近物件よりはやや高い水準にあります。
■初台駅の中古マンション平均価格
～40㎡：2,790万円
40〜60㎡：6,680
60〜80㎡：10,680
80〜100㎡：16,800
100㎡〜：12,480
※徒歩15分以内の物件（2025年7月～9月）
参考：SUUMO https://suumo.jp/ms/chuko/soba/tokyo/ek_30800/
渋谷区内での位置づけ
初台・本町は、
- 「渋谷区ブランドを維持しつつ」
- 「新宿アクセスを重視したい」
- 「過度な価格上昇は避けたい」
という層にとって、現実的な価格帯に残っている数少ないエリアです。
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新宿寄りエリアならではの価格形成の特徴
① 新宿アクセスが価格の下支え要因
初台・本町エリアの最大の強みは、やはり新宿へのアクセス力の高さです。
京王新線を利用すれば、初台駅から新宿駅まではわずか1駅・約2分。徒歩でも20分前後と、都内でも屈指の「職住近接エリア」と言えます。
京王新線は本線に比べて利用者層が比較的落ち着いており、朝夕の混雑も山手線ほどではありません。
そのため、
- 新宿に通勤している会社員
- フリーランスや在宅勤務が多い人
- 出社とリモートを併用するハイブリッドワーカー
といった層から安定した需要があります。
この「都心に近いが、無理なく通える」という距離感は、景気変動の影響を受けにくいのが特徴です。
仮に不動産市況が落ち着いた局面でも、
- 新宿に近い
- 交通利便性が明確
- 生活圏として完成している
という条件を満たしているため、極端に需要が落ち込む可能性が低いエリアといえます。
つまり初台・本町は、「値上がりを狙うエリア」というよりも、価格が大きく崩れにくい「守りの強い立地」として評価されているのが特徴です。
② 再開発エリアではない＝価格が跳ねにくい
初台・本町エリアは、渋谷・恵比寿・原宿のような大規模再開発が集中するエリアではありません。
再開発が少ないという点は、一見するとマイナス要素に見えがちですが、不動産価格の観点では次のようなメリットがあります。
- 急激な価格高騰が起こりにくい
- 投機マネーが流入しにくい
- 相場が実需ベースで形成されやすい
つまり、「短期的に高く売り抜ける」タイプのエリアではない代わりに、実際に住む人の需要に支えられた安定相場が形成されているということです。
恵比寿・渋谷のような再開発エリアは、景気や市況によって価格の上下動が大きくなりがちですが、初台・本町はそうした波に左右されにくいのが特徴です。
そのため、
- 投資よりも実需重視
- 長く住む前提で購入したい
- 相場の急変動を避けたい
という人にとっては、むしろ安心感のあるエリアと言えます。
③ マンション供給の多くが中規模・実需向け
初台・本町エリアのマンションは、いわゆる「タワーマンション」や「超高級レジデンス」が少なく、中規模マンション・実需向け物件が中心という特徴があります。
具体的には、
- 30〜70戸規模の中規模マンション
- 1LDK〜3LDK中心の間取り
- ファミリー・DINKs向け設計
といった物件が多く、投資色の強いワンルーム大量供給エリアとは性質が異なります。
この構成が何を意味するかというと、
- 実際に住む人が多い
- 賃貸よりも分譲比率が高い
- 転売目的の短期売買が少ない
という、価格が安定しやすい条件が揃っているということです。
また、タワーマンションのような共用施設コストがかからないため、管理費・修繕積立金が比較的抑えられる点も、実需層から評価されています。
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初台・本町の住環境の特徴
■落ち着いた住宅地と生活利便性のバランス
初台・本町は、新宿至近でありながら「生活のしやすさ」に定評のあるエリアです。
駅周辺には、
- スーパー
- ドラッグストア
- 飲食店
- コンビニ
- 病院・クリニック
といった生活インフラが一通り揃っており、日常生活で不便を感じることはほとんどありません。
一方で、大通りから一歩入ると住宅街が広がり、
- 夜は比較的静か
- 繁華街特有の騒がしさが少ない
- 治安が安定している
といった特徴があります。
特に評価されているのが、
- 新宿徒歩圏なのに騒音が少ない
- 深夜の人通りが過度に多くない
- 落ち着いた雰囲気で暮らせる
という点で、「都心に近いのに住環境が良い」というギャップが、リピーター的な人気を生んでいます。
■教育・公共施設も揃うエリア
本町側は特に、
- 公園
- 小中学校
- 図書館・公共施設
がまとまっており、ファミリー層の定着率が高いエリアでもあります。
そのため、子育て世帯の実需が相場を下支えしている側面もあります。
初台・本町エリアが向いている人
■向いている人
- 新宿アクセスを最優先したい人
- 渋谷区アドレスにこだわりたいが、価格は現実的に考えたい人
- 派手さよりも「住みやすさ」「静けさ」を重視する人
- 長く住む前提で、価格の安定性を重視する人
■向いていない人
- 再開発による急激な値上がりを狙いたい人
- ブランド性・ステータス性を最優先する人
- 商業的な賑わいを日常的に求める人
資産価値の考え方｜「伸びる」より「崩れにくい」
初台・本町エリアの中古マンションは、
- 爆発的に値上がりするエリアではない
- しかし、大きく下がるリスクも小さい
という、堅実型の資産性を持っています。
新宿という巨大ターミナルに隣接しながら、住宅地としての需要が途切れにくい構造は、
長期保有を前提とした購入では非常に合理的です。
まとめ｜初台・本町は「堅実な都心住宅地」
初台・本町エリアの中古マンションは、
- 新宿至近という圧倒的な利便性
- 渋谷区内では抑えめな価格帯
- 実需に支えられた安定した相場
という特徴を持つ、派手さはないが非常に堅実なエリアです。
「都心に近く、落ち着いて暮らしたい」
「価格よりも、生活と資産のバランスを重視したい」
そんな人にとって、初台・本町は今もなお検討価値の高い中古マンションエリアと言えるでしょう。
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