「神宮前の中古マンションは高い」…そう聞いて、最初から検討対象から外してしまう人も少なくありません。
確かに神宮前は、渋谷区の中でも相場が高水準で推移しているエリアです。
しかし実際の価格実態を見ていくと、すべてが一律に高いわけではなく、駅・丁目・通り、そして再開発との距離感によって評価は大きく分かれることが分かります。
近年は原宿駅周辺や神宮外苑エリアを中心に再開発の話題も増え、
「今後さらに上がるのでは？」「もう買い時は過ぎた？」と迷う声も多く聞かれます。
神宮前の中古マンション相場は「高い」のか
結論、神宮前は渋谷区内でも上位クラスに入りやすいエリアです。たとえば明治神宮前駅の相場目安では、専有面積70㎡換算の平均価格が11,899万円（平米単価170.0万円）と示されています。
また、神宮前（渋谷区）の中古マンション相場として、平均坪単価約601.7万円（㎡単価182万円）という水準を示す集計もあります。
このレンジ感だけでも、都心の中でも「簡単には手が届きにくい価格帯」であることが分かります。
参考：
LIFULL HOME’S
https://www.homes.co.jp/mansion/chuko/tokyo/meijijingumae_06372-st/price/
東京中古マンション相場
https://www.ms-souba.com/ms-data/tokyo/shibuyaku/jingumae
価格実態を「面積×㎡単価」でつかむ
相場観を作るなら、まずは「㎡単価×面積」で概算するのが速いです。明治神宮前駅の目安170万円/㎡を使うと、
・50㎡：約8,500万円
・60㎡：約1億200万円
・70㎡：約1億1,900万円
一方で、神宮前アドレス全体の目安として182万円/㎡の水準を採ると、70㎡は約1億2,740万円になります。
ここに「築年・管理状態・ブランド（ヴィンテージ/ハイグレード）・眺望・日照・用途地域」が乗って上下にブレる、というのが価格実態です。
神宮前は「エリア内格差」が大きい
神宮前は、表参道・原宿・外苑前・北参道など複数駅を使い分けできる分、評価軸が多く価格差が出やすいのが特徴です。
さらに、建築年別の㎡単価データを見ると、新しい築年帯ほど高く、古くなるほど下がりやすい傾向がはっきり出ています（例：1〜5年が高水準、築古は水準が落ちる）。
ただし神宮前は「古い＝安い」で終わらず、立地の強さや希少性で下がり切らない物件も混ざるため、平均値だけで判断しないのが重要です。
参考：マンションナビ
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再開発の影響1：原宿駅前〜表参道動線のアップデート
神宮前は「回遊性」が価値になりやすい街です。原宿の建替え・再整備は、観光だけでなく日常の動線（買い物・飲食・オフィス）を更新し、周辺の印象価値を底上げします。
たとえば旧施設の建替えである「原宿クエスト」は、表参道側と原宿側をつなぐ通路（パサージュ）など回遊性を意識した計画として説明されています。
こうした歩いて楽しい導線の強化は、駅近・主要動線沿いの住戸（特に資産性を意識する層）にプラスに働きやすい一方、観光・混雑の増加がマイナスに感じる層もいるため、好みが分かれる点も押さえておきたいところです。
再開発の影響2：神宮外苑の大規模計画は「近接エリア」に波及しやすい
神宮前の北側〜外苑前方面は、神宮外苑地区の大規模計画の影響を受けやすいゾーンです。東京都の説明では、事業主体や、老朽化したスポーツ施設更新・歩行者空間などの課題解決を掲げています。
また、神宮外苑地区公式サイトのニュースとして、2025年12月25日に権利変換計画の認可・公告に関するお知らせが掲載されています。
ただし外苑再開発は話題性が大きく、評価の方向も一枚岩ではありません。購入検討なら「外苑寄り将来の街並みをどう感じるか」「工事期間のストレス（騒音・動線）」まで含めて判断するのが現実的です。
参考：
神宮外苑地区まちづくり
https://www.jingugaienmachidukuri.jp/
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買う人向け：神宮前で失敗しにくい見方を整理する
神宮前での購入判断は、「相場が高いか安いか」では足りません。
どの軸で比較し、どこで割り切るかを最初に整理しておくことで、失敗リスクは大きく下げられます。
① 相場は「駅 → 丁目・通り」の順で段階的に把握する
まずは駅単位で大枠の相場感を掴むのが基本です。
明治神宮前・原宿・表参道・外苑前など、徒歩圏が重なるエリアでも、
起点となる駅がどこかで価格レンジは変わります。
そのうえで、次に見るべきなのが
・神宮前◯丁目
・表参道沿いか、一本入った住宅地か
・明治通り・外苑西通り・キャットストリートとの距離感
といった「丁目・通り単位の補正」です。
神宮前はブランドエリアであるがゆえに、徒歩2〜3分の違いで数百万円〜1,000万円以上の差が出ることも珍しくありません。
駅距離だけで判断せず、「どの動線に乗っている立地か」を見ることが重要です。
② 築年は重要だが、神宮前では逆転が起きやすい
全国的には「築浅＝高い」「築古＝安い」が基本ですが、神宮前ではこのルールが部分的に崩れます。
理由はシンプルで、
・立地そのものが強い
・希少性が高く、新規供給が限られる
・住民層・管理意識が高い物件が多い
という特性があるためです。
そのため、築年数だけで判断するのではなく、
・長期修繕計画が現実的か
・修繕積立金が極端に安すぎないか
・管理組合が機能しているか
・共用部の清掃・メンテナンス状態
といった「管理の質」を見ることが不可欠です。
実際、築20〜30年でも「管理が良く、立地が強い」物件は「築浅だが立地が劣る」物件より高く評価されるケースもあります。
③ 再開発の恩恵は距離と方向で分かれる
再開発は神宮前の価値を押し上げる要因になり得ますが、すべての物件が同じ恩恵を受けるわけではありません。
価格に反映されやすいのは、
・主要駅への動線が改善される
・商業・生活利便が実際に上がる
・街の印象がポジティブに更新される
といった条件を満たすエリアです。
一方で、
・観光動線に近すぎる
・人通りや騒音が増える
・落ち着いた住環境が損なわれる
といった側面を嫌う層も一定数存在します。
「再開発に近い＝正解」ではなく、自分が重視するのが利便性か、静けさかを明確にしたうえで距離感を選ぶことが、後悔しにくい判断につながります。
売る人向け：再開発トピックは盛りすぎない方が信頼される
再開発は確かに追い風になりますが、実際に買い手が最後に決め手にするのは「この物件を安心して持てるかどうか」です。
そのため、売却時のアピールは次の順番で組み立てるとブレません。
・駅距離・立地の分かりやすさ
・管理状態・修繕の履歴
・日常生活の利便性（スーパー・動線・静けさ）
・将来の街の変化（再開発）
再開発については、「価値が上がるはず」と期待を煽るよりも、公式情報を事実ベースで淡々と添える方が、かえって信頼感を得やすくなります。
神宮前の購入・売却では、夢を語りすぎない誠実さが、最終的な評価につながるエリアだと言えるでしょう。
まとめ
神宮前の中古マンション相場は、目安だけ見ても㎡単価170〜182万円級が出てくる高水準エリアです。
ただし価格実態は、同じ神宮前でも「駅・通り・築年・管理・ブランド」で大きく分かれます。再開発（原宿駅前の更新、神宮外苑の大規模計画など）は追い風にもなりますが、距離が近いほど良いとは限りません。
数字で相場観を作りつつ、最後は「住みたい理由」と「物件の中身」で決めるのが、神宮前で後悔しにくい選び方です。
※本文中の数値は、2026年1月現在最新のデータとなります。
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