住まいの購入を検討している人へのおすすめは、新築よりも流通量が多く資産価値も下がりにくい、中古マンションです。
渋谷区でも多くの中古マンションが流通していますが、予算2,000万円だと購入は可能なのでしょうか？
渋谷区の中古マンション相場は？
渋谷区にある中古マンションも、価格帯はさまざまです。
高額な物件では築20年以上でありながら7億円を超えるものもあり、代官山・恵比寿・松濤といった高級住宅街では中古マンションが3億円、4億円といった高額で取引されています。（2024年3月現在）
ただしその反面、
・築年数が古い（30年以上）
・専有面積が狭い（ワンルームなど）
・下町エリア
であれば1,000万円を切る物件も存在します。
渋谷エリアの中古マンション相場は？
巨大ターミナル駅である渋谷駅周辺の中古マンション相場はどのようになっているのでしょうか。
2024年3月現在、取引されている中古マンションの価格帯は非常に幅が広く、最低2,000万円台から最高2億4,000万円弱。
・最寄り駅が渋谷駅ではなく神泉駅
・繁華街である宇田川町や道玄坂周辺
・ワンルームあるいは1DK
などの条件であれば、2,000万円台で中古マンションも購入可能です。
1,000万円台の物件はなかなか巡り合えないため、リフォームやリノベーションの予算を残した状態での購入は難しいかもしれません。
渋谷駅近くの未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
予算2,000万円なら、ねらい目は笹塚・幡ヶ谷・初台エリア
渋谷区で相場価格を見た時に、最も中古マンションを購入しやすいのは、笹塚・幡ヶ谷・初台エリアです。
笹塚・幡ヶ谷・初台エリアは賃貸でも人気のエリア。
治安が良く、周辺環境にも困らない下町情緒漂う街であり、新宿に好アクセスにもかかわらずリーズナブルな賃料なのが人気の理由です。
このエリアであれば、築30年以上の物件やワンルームの物件では1,000万円以下の物件も。
投資用など人に貸すことを想定しているのであれば、できるだけ価格を抑えて購入し、リフォームするのも良いかもしれません。
このエリアで予算2,000万円ぎりぎりまで使って購入を検討した場合、次のような条件が相場です。
・築35～50年前後
※リフォーム済の物件もあり
・ワンルームあるいは1DK
・駅徒歩5分前後
築20～30年、駅徒歩10分以内で1,000万円台後半という優良条件の物件も、このエリアでなら出会うことが可能です。
笹塚・幡ヶ谷・初台駅近くの未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
笹塚・幡ヶ谷・初台はどんな街？
・笹塚
笹塚駅は新宿からとても近く、京王線を使えば約5分で新宿に到着することができます。
京王線沿線だけではなく、新宿駅からの乗り換えも考えると都内のあらゆるところに好アクセスで、通勤通学に大変便利です。
買い物ができる場所が多いのも特徴で、スーパーや飲食店も充実しています。
下町情緒を感じられる十号通り商店街や、飲食店を中心とした観音通り、笹塚大通り商店街などの商店街があり、下町情緒を感じたい人にはぴったりです。
□関連記事：笹塚はこんな街
・幡ヶ谷
幡ヶ谷は笹塚と初台の中間に位置する街。
京王新線の幡ヶ谷駅が最寄りですが、千代田線の代々木上原駅にも近く、交通の便が良い街です。
基本的には住宅街ですが、飲食店や買い物できる場所が多く、生活がしやすいエリアです。
幡ヶ谷六号通りという商店街、24時間営業のスーパーや、安さ重視のスーパーなどがあります。
□関連記事：幡ヶ谷はこんな街
・初台
初台は新宿が徒歩圏内にある、非常に好アクセスな街。
京王新線を使えば、電車でも約1分で新宿に到着します。
初台も下町情緒が魅力で、オペラタウン商店会、 渋谷不動通り商店街、初台商店会という多様な商店街があります。
初台駅のすぐ近くには、渋谷区のランドマークである「新国立劇場」と新宿区のランドマークである「東京オペラシティ」が隣接しており、生活しやすいにもかかわらず都会的な場所であるともいえます。
駅の真上には甲州街道と首都高速4号線があるため、車移動が多い人にもおすすめのエリアです。
□関連記事：初台はこんな街
物件の選択肢を広げるなら
「渋谷区内で良い中古マンションを探したい！どうしても選択肢を広げたい！」という人は、どの条件なら譲歩できるかを考えてみましょう。
・予算を500万円ほど増やす
予算が500万円増えるだけでも、物件の選択肢は大きく広がります。
何らかの手段で予算を増やせる人は検討してみましょう。
・駅からの距離
一般的に、資産価値の高い物件は駅から徒歩圏内にあります。
目安は徒歩5～10分程度。
これを駅徒歩15分まで広げるだけでも、物件の選択肢が広がります。
・築年数
中古マンションで優良な条件とされるのは、築20～30年程度。
これは、マンションの価格が下げ止まるのが約25年といわれており、将来的に売却することを考えても損をしにくいからです。
また1981（昭和56）年に定められた、新耐震基準に沿っているからでもあります。
築年数を30年以上でも良いと考えれば、選択肢が広がります。
ただし、旧耐震基準の建物は担保価値が低いといわれていたり、金融機関によっては住宅ローンが借りられない、住宅ローン控除が利用できないなどの問題が発生したりする可能性もあります。
・周辺環境
一般的に、閑静な住宅街は物件の価格が上がりやすいといえます。
その点、治安の面ではやや不安がありますが、喧騒がある繁華街の近くなどは比較的リーズナブルな価格帯となります。
リフォーム・リノベーションを前提として物件を探す
「予算2,000万円では理想の物件にめぐりあえない！」「いくら安くてもあまりにも古いマンションは嫌！」という人は、予算はそのまま、あるいはもう少し抑えたうえで、リフォームやリノベーションを前提として物件を探すのも良いでしょう。
むしろその方が、内装や間取りを自分好みにすることができ、理想に近づけられます。
では、中古マンションの中でもリフォーム・リノベーション向きの物件は次のようなものがあります。
・構造の劣化・傷みがない
基礎や柱といった建物の構造部分は、共有部分のため個人では補強工事ができません。
劣化や傷みの進行度合いによってはリノベーションが難しい場合があるため、購入前に専門家に相談するのが良いでしょう。
外見はきれいに見えていても、実際は劣化が激しい場合があります。
・管理規約が厳しすぎない
マンションには必ず、管理規約が存在します。
管理規約の中には、リフォームやリノベーションに関する規約も記載されています。
使用する建材や間取り変更に関する規約が厳しい場合、理想通りのリフォームやリノベーションが難しくなってしまうため、気を付けましょう。
・ラーメン構造である
マンションの構造には、ラーメン構造と壁式構造というものがあります。
柱と梁の枠で建物を支える構造のことを、ラーメン構造といいます。
対して壁式構造は、壁で建物を支える構造です。
壁式構造の建物は、柱や梁が室内に出っ張っていないので、空間がすっきりとしています。
一方、建物を支えるための構造壁がリノベーションでは撤去できず、大きな間取り変更はできません。
その点、ラーメン構造であれば、柱や梁が出っ張っていて目立ちやすいものの、リノベーションの際に壁を撤去しやすく、間取り変更がしやすいのです。
・売却時にリフォームやリノベーションがされていない
売却前にリフォームやリノベーションが施された物件は、その分の料金が上乗せされた価格設定になっています。
購入後にリノベーションをする前提であれば、無駄な出費となってしまうでしょう。
渋谷区の未公開物件など、渋谷区物件掲載数No.1の中古マンションなび渋谷区への会員登録がお勧めです。
渋谷区で住まいを見つけたい方は、プロにお勧め物件を紹介してもらいませんか？
