住まいの購入は、流通量が多く資産価値も下がりにくい中古マンション、なかでも「ビンテージマンション」と呼ばれる優良物件がおすすめです。
リノベーションできる物件を購入することで、自身も住みやすく将来の売却にも備えることができます。
マンションの寿命
中古マンションを購入する際に気になるのが、建物の寿命。
「マンションの寿命」というと様々な定義がありますが、まずは物理的な寿命を考えましょう。
国土交通省によると、鉄骨鉄筋コンクリート造および鉄筋コンクリート造の構造体の耐用年数は、約120年だそう。
外壁の塗装のようなメンテナンスを加えると、約150年に延びるそうです。
ただ実際のところ、現在の日本のマンションにおいて築100年以上の物件は存在しません。
次に、マンションが建て替えられるまでの年数を寿命として考えると、一般的に築35～50年のマンションが該当します。
東京都による建て替え事例データによると、近年では昭和30～40年代に竣工されたマンションの多くが建て替えられていることがわかります。
https://www.mansion-tokyo.metro.tokyo.lg.jp/tatekae/35jirei-list.html#tatekaekumiai
さらに、財務省による法定耐用年数においては、賃貸マンション経営者が減価償却費を計算する際には「47年」が基準となります。
これは税金の算出をする際に、「47年で資産価値がなくなる」ということを指す数字になります。
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ビンテージマンションとは
中古マンションでありながら資産価値の高いマンションは、「ビンテージマンション」と呼ばれます。
ビンテージマンションには、明確な定義はありませんが、一般的には次のポイントを満たすマンションは、中古でありながらも資産価値が高いといわれています。
① 価格が高い
価格が高いということは、人気があるということ。
特に同じエリア内でもほかの物件に比べて高い価格設定がされているということは、さまざまな条件が良く競争率の高い物件であるということになるでしょう。
② 立地が良い
先に挙げた価格が高くなりやすい条件として、ひとつは交通アクセスの良さが挙げられます。
ターミナル駅の近くや、東京都でいえば山手線沿線などの主要駅の近くの物件は人気です。
また、さほど交通の便はほかと変わらなくても、閑静な住宅街が広がるいわゆる「高級住宅街」も価格が高くなりやすいエリアです。
③ デザインが優れている
ビンテージマンションと呼ばれるマンションは、単に古いだけではなく、歴史を感じさせる重厚感ある造りが魅力です。
クラシカルなデザインや、スタイリッシュなモルタルで仕上げた物件などは、レトロだからこそ人気があります。
④ 管理が行き届いている
管理体制は生活に関わる重要なポイントです。
管理が行き届いているかどうかを判断するポイントは、共有部分がきれいに整えられているか、マンションの外壁が著しく破損していないか、敷地内の草が伸び放題でないかなどを見るのが良いでしょう。
リノベーション向きの物件とは？
あえて新築ではなく中古マンションを選ぶ大きなメリットとしては、流通量が多いことはもちろん、購入価格を抑えてリノベーションやリフォームに資金をあてられることです。
理想通りの物件というのはなかなか見つからないもの。
それであれば、お金を使って後から変えられる部分は自分好みに変えてしまえばいい、というのが中古マンションをおすすめする理由です。
では、中古マンションの中でもリノベーション向きの物件とはどういったものがあるのでしょうか。
① 新耐震基準に沿っている
建物の構造自体は、お金を使っても変えることはできません。
まずは1981（昭和56）年に定められた、新耐震基準に沿っている物件を選びましょう。
また、旧耐震基準の建物は担保価値が低いといわれています。
金融機関によっては住宅ローンが借りられないだけでなく、住宅ローン控除が利用できない可能性もあります。
② 構造の劣化・傷みがない
基礎や柱といった建物の構造部分も、共有部分のため個人では補強工事ができません。
一見きれいに見える物件でも、劣化や傷みの進行度合いによってはリノベーションが難しいことがあります。
購入前に専門家に相談するのが良いでしょう。
③ 築年数が20～30年
一般的に、中古マンションの価格の下げ止まりは築25年前後といわれています。
将来的な売却を検討しているなら、築年数が20～30年の物件を選ぶことで損失を抑えることができるでしょう。
④ 管理規約が厳しすぎない
購入した物件がマンションである以上、管理規約が存在します。
この管理規約の中には、リノベーションやリフォームに関する規約も記載されています。
この規約が厳しいと、理想通りのリノベーションをするのが難しくなってしまいます。
リノベーションで使用する建材や間取り変更に関する規約がゆるい物件は、リノベーション向きといえるでしょう。
⑤ ラーメン構造である
マンションの構造は、壁式構造とラーメン構造に分けられます。
壁式構造は壁で建物を支える構造です。
対してラーメン構造は、柱と梁の枠で建物を支える構造のことを指します。
壁式構造は柱や梁が室内に出っ張っていないため、空間をすっきり保つことができるのがメリットです。
一方で、建物を支える構造壁がリノベーションでは撤去できないため、大きな間取り変更ができません。
ラーメン構造であれば、柱や梁が出っ張っていて目立ちやすいというデメリットはあるものの、リノベーションの際に壁を撤去しやすく、間取り変更がしやすいのです。
⑥ 売却時にリノベーション・リフォームされていない
売却前に大幅なリノベーションやリフォームがされた物件は、その分の料金が上乗せされて価格設定されています。
購入後にリノベーションをする前提であれば、無駄な出費となってしまいます。
ビンテージマンションで暮らすならリノベーションできない部分に注目
ビンテージマンションを購入して暮らすなら、リノベーションできない部分に着目して物件を選ぶのが良いでしょう。
先に挙げたさまざまな条件のほかに、
・定期的に大規模な修繕・メンテナンスが行われているか
・マンション内のコミュニティや地域とのかかわりはどんなものか
といった点も、ビンテージマンションを選ぶ際にチェックするポイントとなります。
マンションは一般的に、10年に一度は大規模な修繕工事を行っていますので、過去にいつ行われたかなども確認しておきましょう。
エレベーターをはじめとする設備が比較的新しいものになっているか、バリアフリー化がすすめられているかなども、長期で住むあるいは将来的に売却する上で大切になってきます。
また、マンション内のコミュニティや地域とのつながりも重要。
自分が生活する際に、ライフスタイルが合うかどうかも知ると良いでしょうし、マンションの管理に住民がどこまで関われるかものちのち大切になってきます。
渋谷区でもリノベーション向きビンテージマンションは多数
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