渋谷区のマンションは、都内でも比較的需要が高く、築年数が経過していても立地や管理状態によっては高値で取引されるケースがあります。
一方で、「渋谷区ならすぐ売れるだろう」と考えて準備をせずに売却を進めると、本来より安く手放してしまったり、売却まで長期間かかったりすることもあります。
マンション売却では、物件そのものの価値だけでなく、売り出す価格やタイミング、不動産会社の選び方、内覧対応なども結果を大きく左右します。
ここでは、渋谷区のマンション売却で起こりやすい失敗例を10個取り上げ、それぞれの対策を解説します。
1．相場を調べずに査定額だけで売却を決める
マンション売却で多い失敗が、不動産会社から提示された査定額だけを見て売却を決めてしまうことです。
査定額は、必ずしも実際に売れる金額を意味するものではありません。
不動産会社によって査定方法や販売方針が異なるため、同じマンションでも数百万円単位で査定額に差が出ることがあります。
渋谷区では、同じエリアでも駅からの距離、築年数、ブランド、階数、眺望などによって価格差が大きくなりやすいため、周辺の成約事例も確認することが重要です。
複数社へ査定を依頼し、査定額だけでなく「なぜその価格になるのか」という根拠まで比較しましょう。
2．高すぎる価格で売り出してしまう
できるだけ高く売りたいからといって、相場を大幅に上回る価格で売り出すのも注意が必要です。
売り出し価格が高すぎると購入希望者から候補に入れてもらえず、内覧すら入らない状態が続くことがあります。
売却期間が長期化すると、「何か問題がある物件なのではないか」と見られる可能性もあります。
最初から大幅な値引きを前提にするのではなく、相場と販売戦略を踏まえて現実的な価格を設定することが大切です。
3．反対に、早く売りたいからと安く設定しすぎる
売却を急ぐあまり、最初から相場より安い価格を設定してしまうケースもあります。
渋谷区はエリアによって購入希望者が多いため、適正価格で販売すれば、急いで値下げをしなくても買い手が見つかる可能性があります。
特に恵比寿、広尾、代官山、渋谷、初台、笹塚などでは、購入する層や求められるマンションの特徴も異なります。
単純に「渋谷区の平均価格」で判断せず、同じエリアや似た条件の物件と比較して価格を決めましょう。
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4．不動産会社を知名度だけで選ぶ
大手だから必ず高く売れるとは限りません。
マンション売却では、不動産会社そのものよりも、担当者の知識や販売経験が結果を左右することがあります。
例えば、渋谷区内のマンション売却実績が多い会社であれば、エリアごとの購入層や需要を理解している可能性があります。
査定を依頼する際は、売却実績、販売方法、広告の出し方、担当者の対応などを確認しましょう。
5．査定額が一番高い会社と契約してしまう
複数社へ査定を依頼すると、突出して高い査定額を提示する会社が出てくる場合があります。
もちろん、その価格で売れる根拠があるなら問題ありません。
しかし、媒介契約を取るために高めの査定額を提示し、契約後に値下げを提案されるケースには注意が必要です。
「高く査定してくれた会社」ではなく、「成約可能性の高い価格と販売方法を説明してくれる会社」を選ぶ視点が重要です。
6．売却するタイミングを考えていない
マンション価格は、常に同じではありません。
市場全体の動きだけでなく、周辺の再開発、住宅ローン金利、競合物件の数などによっても売却しやすさが変わります。
渋谷区では再開発によって街の評価が変化するエリアもあり、売却時期によって購入者からの注目度が変わる可能性があります。
「今すぐ売らなければならない」のか、「半年程度待つことができる」のかを整理し、売却時期も含めて不動産会社へ相談するとよいでしょう。
7．内覧前の準備をほとんどしない
中古マンションでは、購入希望者が実際に室内を見たときの印象も重要です。
部屋が散らかっている、生活用品が大量に置かれている、水回りが汚れているといった状態では、物件自体の印象まで悪くなることがあります。
大規模なリフォームをする必要はありませんが、内覧前には掃除や整理整頓を行いましょう。
特に玄関、リビング、キッチン、浴室、洗面所などは重点的に整えることをおすすめします。
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8．売却前にリフォームへお金をかけすぎる
「きれいにすれば高く売れる」と考え、数百万円規模のリフォームをしてしまうケースもあります。
しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
購入後に自分好みにリノベーションしたい購入者もいるため、古い状態のほうが需要に合う場合もあります。
売却前に修繕やリフォームを行う場合は、費用を回収できる可能性があるか不動産会社へ相談してから判断しましょう。
9．値下げ交渉を想定していない
マンション売却では、購入希望者から値下げ交渉を受けることがあります。
あらかじめ対応方針を決めていないと、焦って大幅な値下げに応じてしまうことがあります。
例えば、「50万円なら値下げする」「この金額以下なら売らない」など、最低売却価格を事前に決めておくと判断しやすくなります。
価格だけでなく、引き渡し時期や家具の処分など、別の条件で調整できる場合もあります。
10．売却価格だけを見て手取り額を確認していない
マンションを5,000万円で売却しても、5,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。
売却時には、不動産会社へ支払う仲介手数料、印紙税、登記関連費用などが発生する可能性があります。
住宅ローンが残っていれば、売却代金からローン残債を返済する必要もあります。
また、購入時より高く売却できた場合などには、譲渡所得に対して税金が発生するケースもあります。
売却を検討するときは、「いくらで売れるか」だけではなく、「最終的にいくら手元へ残るか」まで試算しておきましょう。
渋谷区のマンション売却は事前準備で結果が変わる
渋谷区はマンション需要が期待できるエリアですが、どの物件でも簡単に高く売れるとは限りません。
同じ渋谷区でも、駅や周辺環境、築年数、マンションの管理状態、間取りなどによって需要は異なります。
売却で失敗しないためには、まず現在の相場や自分のマンションの資産価値を把握することが重要です。
そのうえで、複数の不動産会社を比較し、売り出し価格や販売方法、売却スケジュールを決めていきましょう。
特に、査定額の高さだけで不動産会社を決めず、「その価格で売れる根拠があるか」「渋谷区でどのような販売実績があるか」を確認することがポイントです。
マンション売却は数千万円単位の取引になることも珍しくありません。
少しの判断の違いが売却価格や手取り額に大きく影響するため、焦って進めず、事前に情報を集めながら売却計画を立てることが大切です。
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