余暇を緑の多い環境で過ごしたい…子どもにとって快適な環境を整えたい…愛犬とのお散歩コースにこだわりたい…
そんな人におすすめなのが、代々木公園です。
都会のオアシスとして知られる代々木公園周辺に住むと、メリットがたくさん。
今回は、代々木公園周辺で中古マンションを購入したい人へ向けて、リーズナブルに物件を購入するポイントをお伝えします。
都会のオアシス・代々木公園とは
代々木公園は、東京23区内の都市公園のなかでも5番目の広さとなる公園。
54ヘクタール、東京ドーム約11個分という広大な敷地には多様な広場や施設があり、さまざまな人々が昼夜訪れます。
四季折々の顔を見せる自然いっぱいの広場には、多くの植物が植えられています。
春は、ソメイヨシノ、カワヅザクラをはじめとするたくさんの種類の桜を。
秋には、ケヤキ、イチョウ、モミジをはじめとする木々の紅葉を楽しむことができます。
また、毎週開催されるさまざまなイベントは、日本最大級のものも。
日本国内、世界各国の文化に触れるイベントもあり、週替わりで楽しむことができます。
代々木公園の中にはドッグランやサイクリングできる場所もあります。
敷地内をお散歩することはもちろん、愛犬を連れて遊ばせたり、家族みんなでサイクリングしたりといろいろな楽しみ方ができます。
ほかにも、球技場（サッカー・ラグビー・ホッケー場）、陸上競技場などのスポーツ施設も併設されており、事前登録すればだれでも使えるため、スポーツにいそしむ人々の強い味方になることでしょう。
【代々木公園サービスセンター】
住所：東京都渋谷区代々木神園町2-1
アクセス：
JR原宿駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線・副都心線 明治神宮前（原宿）駅 徒歩3分
東京メトロ千代田線 代々木公園駅 徒歩3分
小田急線 代々木八幡駅 徒歩6分
小田急線 参宮橋駅 徒歩20分
開園日：常時開園
入園料：無料（一部有料施設あり）
詳細はこちら：https://www.tokyo-park.or.jp/park/format/index039.html
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中古マンションをリーズナブルに購入するポイント
当然ながら、中古マンションで高額な価格設定がされている物件は、人気が高いということになります。
逆に言うと、一般的に人気のない条件のマンションは安く購入できるということ。
中古マンションを安く購入するには、世間一般では不人気とされる条件の中で、「ただし自分は気にしない」という点を見つけられるかによるといえるかもしれません。
価格が安くおさえられるマンションの特徴には、次のようなものがあります。
・利便性が悪い
・築年数が古い
・狭い
・日当たりや眺望が悪い
・管理に難点がある
・災害リスクがある
これらの物件はリーズナブルに購入が可能ですが、将来的に売却を検討している場合は、資産価値の観点からも購入を慎重に考えましょう。
リーズナブルな中古マンション①利便性が悪い
一般的に利便性が悪い物件は、価格が安く設定されています。
利便性と一言で言っても、要素はさまざま。
一般的に利便性が悪い物件は、
・駅からの距離が遠い
・最寄り駅が各駅停車のみ
・郊外である
・スーパーやコンビニなどの便利な施設が少ない
といったようなもの。
これらの条件の物件は、安く購入できる可能性が高くなります。
その点、リモートワーク中心である人や、職場や学校ときわめて近い距離で生活することを想定している人であれば、この利便性の悪さも気にならないでしょう。
代々木公園周辺でいえば、都心であり比較的スーパーやコンビニも充実しているエリアなので、比較的利便性は良い方といえます。
そのため、駅からの距離や最寄り駅の路線をチェックしてみましょう。
□関連記事：駅近に住んだら天国だった話
リーズナブルな中古マンション②築年数が古い
築年数が古いマンションは、その他の条件が良くても割とリーズナブルに購入しやすい傾向にあります。
特に、1982年（昭和57年）以降に建てられている物件の中で探すのがおすすめ。
これは新耐震基準に改正された年であり、建物の寿命や建て替え時期などに影響するからです。
また、住宅ローン控除の利用の観点から見ても、この年以降に建築されたかどうか、あるいは現行の耐震基準に沿っているかどうかがひとつの条件ともなっています。
なお、マンションの価格は、築25年あたりを境に下げ止まるといわれています。
値崩れが起こりにくいため、資産の売却を検討している人にとってはメリットがあります。
□関連記事：中古マンションの狙い目の築年数は？
リーズナブルな中古マンション③狭い
専有面積が狭いマンションの方が、価格が安くなる傾向にあります。
広さにこだわらない人、同居人が少ない人、荷物が少ない人などは検討の余地があるでしょう。
逆に、子どもがまだ小さい人は、成長と共に広さが必要となるケースが多いため、要注意です。
また、住宅ローン控除の利用条件は原則として床面積50平米以上のため、住宅ローン控除を受けたい人は気を付けましょう。
□関連記事：中古マンションでの住宅ローン減税と確定申告の方法
リーズナブルな中古マンション④日当たりや眺望が悪い
・高い建物が隣接している（特に南側や東側など、日当たりに影響する方角）
・部屋が低層階で、近くの建物の日影になりやすい
・周辺で高層マンションや商業施設の建設など、大規模な建設計画がある
こういったマンションは、部屋によっては日当たりが悪い、眺望が悪いなどの条件となるため、価格が下がりやすくなります。
ただし、部屋が涼しくなるメリットがあるほか、日中は外出が多い人にとっては気になりにくい条件ともいえます。
部屋の湿気対策や、部屋の中が見えてしまう問題などもはらんでいるため、その点を注意しましょう。
リーズナブルな中古マンション⑤管理に難点がある
共用部分の管理が行き届いていない物件は、人気がなく価格が下がりやすい傾向にあります。
また、専有部分のキズや汚れおよび設備の老朽化などが目立つ場合も、価格が安くなります。
あまり気にならない場合にはメリットがありますが、長く住み続ける場合には気になってしまう可能性も高いので、十分に注意しましょう。
物件の売却時にも影響します。
なお、管理が悪いマンションは修繕積立金の管理が不十分で、積立額が十分ではないというケースも見受けられます。
その場合は入居後の修繕積立金が高額になってしまう可能性もあるので、結果的に高くついてしまうリスクもあります。
□関連記事：マンション管理の詳細を知るには？
リーズナブルな中古マンション⑥災害リスクがある
災害リスクがあるといわれているエリアは、一般より安い価格で売買される傾向にあります。
ハザードマップにおいて洪水などの浸水リスクがある区域や土砂災害警戒区域、また液状化現象が起こりやすい地域がこれにあたります。
もちろん、リーズナブルに購入できるに越したことはありませんが、万が一のときには建物の損壊や住宅ローン審査にも影響するため、資産価値に大きく関係する可能性があります。
またなによりも、自身や入居者の安全面において、最大限の配慮が必要。
浸水リスクのある土地では、低層階を避けるなどするのがおすすめです。
代々木公園周辺は比較的、災害リスクが少ないエリアとなっています。
それでも一部エリアはハザードマップに掲載されていますので、十分に注意が必要です。
中古マンションをリーズナブルに買うには値引き交渉も
リーズナブルに物件を購入するひとつの方法として、値引き交渉をしてみるのも良いでしょう。
ただし、値引き額の相場は一般的に、全体の1割程度までとされているため、過度な期待は禁物です。
なお、数十万円程度の端数を切り捨てる程度の値引き交渉は現実的といわれています。
あくまでも値引き交渉は売主の事情によって左右されるもの。
普段からなかなか買い手が見つからず苦労していた物件や、急な事情ですぐに手放したい物件であれば、値引き交渉に応じてもらえる可能性も高くなります。
□関連記事：中古マンションは値引き交渉できるの？3つの大事なポイントと失敗をしないために
代々木公園エリアでは①の利便性が悪い物件はないので、①は難しいですね。では当てはまるとしたらどれでしょうか？②の築古で更には旧耐震の物件なら通常の代々木公園エリアよりはリーズナブルに購入できるかもしれません。次は④の日当たりや眺望が悪いという物件もあるかもしれません。資産価値が低くてもどうしてもリーズナブルに代々木公園エリアに住まれたい方は、②④だとリーズナブルに住めるかもしれませんが、資産価値の観点からは注意して下さい。
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