渋谷区でマンションの住み替えを検討する際、多くの方が迷うのが「今の家を先に売るべきか、それとも新しい家を先に買うべきか」という問題です。
住み替えには、現在のマンションを売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから現在のマンションを売却する「買い先行」の2つの方法があります。
基本的には、売却金額を確定させてから購入する売り先行のほうが、資金計画を立てやすくなります。
ただし、住宅ローンの残債や自己資金、希望物件の状況によっては、買い先行が適しているケースもあります。
渋谷区のマンション住み替えで考えておきたいこと
渋谷区は、恵比寿・代官山・広尾・松濤などの高級住宅地から、笹塚・幡ヶ谷・初台といった住宅地まで、エリアごとにマンションの価格帯や需要が異なります。
同じ渋谷区内でも、駅からの距離や築年数、管理状態によって売却価格に大きな差が生まれることがあります。
また、住み替え先も渋谷区内で探す場合、現在のマンションが高く売れても、新居の購入価格がそれ以上に高くなる可能性があります。
そのため、売却価格だけでなく、住み替え後の住宅ローンや維持費まで含めた資金計画が重要です。
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売却にかかる期間を余裕を持って見積もる
2026年9月の東日本レインズのデータでは、首都圏の中古マンション成約件数は前年同月比22.7％減少し、在庫件数は15.1％増加しました。
こうした状況では、人気エリアのマンションだからといって、必ず短期間で売却できるとは限りません。
特に高額物件や築年数の古いマンションでは、購入希望者が慎重に比較検討することもあります。
売却活動には数か月程度を想定し、買主が決まってから引き渡しまでの期間も考慮しておきましょう。
売り先行のメリット・デメリット
売り先行とは、現在のマンションの売却を先に進め、売却金額が確定してから新居を購入する方法です。
住宅ローンが残っている方や、売却代金を新居の購入資金に充てたい方に適しています。
・売却金額が確定するため資金計画を立てやすい
売り先行の最大のメリットは、住み替えに使える予算が明確になることです。
例えば、マンションが9,000万円で売却でき、住宅ローンの残債が3,000万円、売却諸費用が約300万円だった場合、手元に残る資金は約5,700万円です。
この資金を新居の購入に充てることで、必要な住宅ローンの金額を具体的に計算できます。
また、新居の購入期限に追われずに売却活動を進めやすく、相場を踏まえた価格交渉ができる点もメリットです。
・仮住まいが必要になる可能性がある
売り先行のデメリットは、現在のマンションを引き渡すまでに新居が見つからない場合、仮住まいが必要になることです。
その場合、引っ越しが2回になり、賃貸住宅の初期費用や家賃、引っ越し費用が発生します。
渋谷区周辺では賃料も高額になりやすいため、仮住まいが長引くと負担が大きくなります。
売却活動と並行して購入候補を探し、売却と購入の引き渡し時期を調整することが重要です。
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買い先行のメリット・デメリット
買い先行とは、新しいマンションの購入を先に決め、その後に現在のマンションを売却する方法です。
自己資金が十分にある方や、住宅ローンの返済余力がある方に向いています。
・希望条件に合うマンションを逃しにくい
買い先行のメリットは、気に入った物件が見つかった段階で購入を判断できることです。
渋谷区では、駅近物件や人気マンションの売り出しが限られることもあり、売却完了を待っている間に購入希望者が現れる可能性があります。
また、新居への引っ越しを済ませてから現在のマンションを売却できるため、仮住まいが不要です。
空室の状態で内見を受け付けられるので、室内を整理して物件の魅力を伝えやすい点もメリットといえます。
・二重ローンと売り急ぎのリスクがある
一方、買い先行では現在のマンションが売れるまで、2つの住宅ローンを抱える可能性があります。
管理費や修繕積立金、固定資産税などの負担も重なるため、資金面で余裕が必要です。
さらに、想定した価格で売却できなければ、新居の購入資金に不足が生じることもあります。
売却を急ぐあまり、大幅な値下げに応じざるを得なくなるケースにも注意が必要です。
買い先行を選ぶ場合は、売却期間が長引いた場合や、査定価格を下回った場合でも家計が維持できるか確認しておきましょう。
売り先行と買い先行は何を基準に選ぶ？
どちらの方法が適しているかは、主に3つのポイントで判断します。
・住宅ローンの残債と自己資金
最初に確認したいのが、現在の住宅ローン残高とマンションの売却見込額です。
売却代金がなければ新居の頭金を用意できない場合は、売り先行が基本となります。
一方、ローン残高が少なく、預貯金で新居の購入費用を十分に賄える場合は、買い先行も検討しやすくなります。
金融機関によっては住み替え向けの融資商品もありますが、利用条件や審査基準は異なります。
・売却が長引いても家計を維持できるか
買い先行では、現在のマンションが半年程度売れなかった場合なども想定しておく必要があります。
住宅ローンの返済だけでなく、2物件分の維持費や生活費を含めて試算することが大切です。
・どうしても購入したい物件があるか
住み替え先がまだ決まっていない場合は、売却を先に進めるほうが資金面で安心です。
反対に、希望条件を満たす希少な物件が見つかっている場合は、資金状況を確認したうえで買い先行を選ぶ価値があります。
売却と購入をスムーズにつなぐ方法
売り先行では仮住まい、買い先行では二重ローンが課題になりますが、契約方法を工夫することで負担を抑えられる場合があります。
・引渡し猶予と同時決済を活用する
引渡し猶予とは、売却代金の決済後も一定期間、現在のマンションに住み続けられるよう買主と合意する方法です。
新居への引っ越しまでの期間を確保できれば、仮住まいを避けられる可能性があります。
また、現在のマンションの売却決済と新居の購入決済を同じ日に行う「同時決済」も有効です。
ただし、いずれも取引相手や金融機関との調整が必要で、必ず利用できるわけではありません。
・買い替え特約や住み替えローンも検討する
買い替え特約は、現在のマンションの売却が所定の条件を満たさなかった場合、新居の購入契約を解除できるようにする取り決めです。
売主の同意が必要であり、条件によっては利用できないため、契約前の確認が欠かせません。
また、現在のマンションを売却してもローンを完済できない場合は、不足分を新居の購入資金と合わせて借りる住み替えローンも選択肢です。
ただし、借入額が増えるため、返済能力を慎重に判断する必要があります。
渋谷区のマンション住み替えで注意したい税金
マンションの売却で利益が出た場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。
一方、新居の購入時には住宅ローン控除を利用できる可能性がありますが、両制度には併用できない期間が設けられています。
どちらが有利になるかは、売却益や新居の住宅ローン残高などによって異なります。
また、3,000万円の特別控除には、原則として住まなくなってから3年目の年末までに売却するなどの要件があります。
特に買い先行では、転居後の売却時期に注意しましょう。
まとめ：渋谷区の住み替えは売却査定から始めよう
渋谷区でマンションを売って住み替えるなら、基本的には売り先行を軸に考えると資金計画を立てやすくなります。
ただし、自己資金に余裕があり、希望するマンションを逃したくない場合は、買い先行も有効な選択肢です。
大切なのは、どちらかを先に決めるのではなく、現在のマンションがいくらで売れるのか、住宅ローンがいくら残っているのかを把握することです。
不動産会社に査定を依頼する際は、提示された金額だけでなく、近隣マンションの成約事例や売却期間の見通しも確認しましょう。
売却と購入の両方を見据えて計画を立てることが、渋谷区で後悔のない住み替えを実現するための第一歩です。
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