渋谷区の街並みは、ここ数年で大きく変わりました。
なかでも渋谷駅周辺では「100年に一度」と呼ばれる再開発が続き、駅の構造や歩行者動線、商業施設、オフィス、住宅が一体的に更新されています。
原宿・神宮前や代官山でも新たな複合施設が開業し、街の魅力は渋谷駅前だけでなく周辺エリアへ広がっています。
マンションの売却価格を決めるのは、築年数や専有面積、駅からの距離だけではありません。
街の利便性や将来性がどのように評価されているかも、購入希望者の判断に影響します。
渋谷区で今マンションを売るなら、現在進行中の変化と、その伝え方を押さえておきましょう。
渋谷駅周辺は「施設の開業」から「街のつながり」の整備へ
渋谷駅周辺では、渋谷ヒカリエ、渋谷ストリーム、渋谷スクランブルスクエア東棟などが順次開業してきました。
2024年には、桜丘口エリアの大規模複合施設「Shibuya Sakura Stage」が本格開業し、オフィスや商業施設に加えて住宅、サービスアパートメントなどが整備されました。
現在の再開発は、新しい高層ビルを建てるだけの段階から、複雑だった駅と周辺の街をつなぎ直す段階へ移っています。
駅の東西を結ぶ通路やデッキ、駅前広場、バリアフリー動線などの整備が進み、渋谷区によると駅周辺工事は2034年度にほぼ完了する予定です。
2026年度末には、渋谷駅と桜丘方面をつなぐ「渋谷駅南口北側自由通路」の完成も予定されています。
駅の反対側へ移動しやすくなれば、これまで線路や坂道によって心理的に遠く感じられた地域も利用しやすくなります。
桜丘町、南平台町、鶯谷町などのマンションを売る際は、単に「渋谷駅徒歩圏」とするだけでなく、新しい改札や通路を使った実際のアクセスを示すことが重要です。
2029年前後を見据えた大型プロジェクトも進んでいる
渋谷駅東側では、青山通りに近い渋谷二丁目西地区で大規模な再開発が進行しています。
オフィス、店舗、ホテル、住宅などを含む計画で、2029年度の竣工が目指されています。
一方、道玄坂側では、東急百貨店本店跡地の「Shibuya Upper West Project」が2025年に着工しました。こちらも商業施設やホテル、賃貸住宅などで構成され、2029年度の完成予定です。
こうした計画は、周辺の利便性や知名度を高める材料になります。ただし、「再開発があるから必ず値上がりする」とは限りません。
工事中は騒音、車両の出入り、歩行ルートの変更があり、完成後には眺望や人通りが変わる可能性もあります。
売却時には将来計画だけを強調せず、工事との位置関係や完成予定時期も説明したほうが、購入希望者の安心につながります。
原宿・神宮前、代官山にも新しい人の流れが生まれている
街の変化は渋谷駅前に限りません。神宮前交差点では、2024年に東急プラザ原宿「ハラカド」が開業しました。
店舗を集めるだけでなく、クリエイターの発信や交流の場を設け、原宿らしい文化を体験できる施設になっています。
代官山では2023年に「Forestgate Daikanyama」が開業しました。店舗、オフィス、賃貸住宅などが入り、緑やサステナブルな暮らしを意識した空間が形成されています。
これらの変化は、渋谷区内で重視される価値が、都心への速さだけではなく、徒歩圏で仕事・買い物・余暇を楽しめる環境へ広がっていることを示しています。
神宮前や千駄ヶ谷では街の文化性や回遊性、代官山町や恵比寿西では飲食店や緑、落ち着いた住環境など、地域ごとに購入希望者が求めるものは異なります。
物件広告では「渋谷区」というブランドだけに頼らず、そのマンションからどの街を日常使いできるのかを具体的に伝えることが大切です。
地価上昇は追い風だが、マンション価格とは分けて考える
東京都の2026年地価公示では、渋谷区の平均変動率は住宅地が前年比11.0％、商業地が13.8％上昇しました。
住宅地の平均価格は1平方メートル当たり約187万円です。渋谷区への高い需要を示す数字であり、売却を考える所有者にとっては追い風といえます。
ただし、地価公示は標準地の土地価格であり、個々の中古マンションの成約価格をそのまま示すものではありません。
同じ町内でも、駅距離、築年数、階数、向き、眺望、管理状態、修繕積立金などによって価格差が生じます。
相場が上昇している時期ほど、周辺の売り出し価格だけでなく、同じマンションや条件の近い物件の成約事例を確認する必要があります。
今の渋谷区で売却するときに意識したいこと
まず確認したいのは、マンションから新しい改札、自由通路、商業施設までの実際の動線です。
地図上の距離だけではわからない坂道や信号、混雑も含め、購入希望者が生活を想像できる情報をそろえましょう。
次に、再開発の影響を査定価格へ過大に上乗せしないことです。
完成時期が先の計画は期待材料になる一方、内容が変更される可能性もあります。
公表済みの情報と不動産会社の見立てを分けて説明してもらうと、売り出し価格を判断しやすくなります。
また、価格帯が高い渋谷区では、購入希望者が建物の維持状態を細かく確認する傾向があります。
長期修繕計画、修繕積立金の改定予定、大規模修繕の履歴、耐震性、管理組合の運営状況などを早めに整理しておくと、築年数が古いマンションでも安心材料を提示できます。
渋谷区の街は、完成した施設と工事中の計画が混在する転換期にあります。今の売却で大切なのは、「再開発で便利になる」という抽象的な宣伝ではありません。
現在すでに使える利便性、数年後に予定される変化、物件固有の状態を分けて示すことです。
街の将来性を冷静に価格へ反映し、そのマンションならではの暮らし方を伝えることが、納得できる売却への近道になります。
再開発の完成を待てば高く売れるとは限らない
大型開発の完成を待ってから売ったほうが有利ではないかと考える所有者もいるでしょう。
しかし、将来の利便性や街への期待が、完成前から相場へ織り込まれることもあります。完成した時点で必ず一段高く売れるわけではなく、その間に周辺の売却物件が増えたり、住宅ローン金利や買い手の動向が変わったりする可能性もあります。
保有を続ければ、管理費、修繕積立金、固定資産税などもかかります。
賃貸中の物件なら家賃収入との比較、空室の物件なら維持費や設備の劣化も含めて考えなければなりません。
築年数が進み、大規模修繕や修繕積立金の値上げが近づく場合は、完成を待つことが有利とは限らないでしょう。
売却時期を決める際は、現在売った場合の手取り額と、数年保有した場合の費用を比較することが大切です。
再開発の予定だけで時期を決めず、住み替えや相続、資産整理など、自分の売却目的も含めて判断しましょう。
売却後の資金をいつ使うかまで整理すると、待つ場合と今売る場合のどちらが現実的か見えやすくなります。
今すでに需要があり、希望に近い条件で売れるのであれば、工事の完成前でも十分に売却を検討できます。
渋谷区の中古マンション売却もお任せください。
