渋谷区のマンションは資産価値が高く、築年数が経過していても高値で売却できるケースがあります。
一方で、需要が高い地域だからこそ「どの不動産会社に依頼しても同じように売れるだろう」と考え、十分な準備をせずに売却を進めてしまう人も少なくありません。
ここでは、渋谷区でマンションを売却した人が後悔しやすいポイントと、失敗を避けるために確認しておきたいことを解説します。
最初に依頼した不動産会社だけで決めてしまった
マンション売却で起こりやすい後悔のひとつが、1社だけに査定を依頼し、そのまま売却を任せてしまうことです。
不動産会社によって、得意とする地域や物件の種類、抱えている購入希望者、広告の出し方は異なります。
同じ渋谷区内のマンションでも、会社によって査定額に数百万円以上の差が出る可能性があります。
ただし、査定額が高い会社を選べばよいとは限りません。
売却の依頼を受けるために、相場より高い査定額を提示し、媒介契約を結んだ後に値下げを提案する会社もあります。
査定額を見るときは、金額だけではなく、過去の成約事例や周辺物件との比較など、査定の根拠まで確認することが重要です。
複数社へ査定を依頼していれば、地域の相場感や各社の販売方針を比較できます。
売却後に「別の会社ならもっと高く売れたかもしれない」と考えないためにも、最初から選択肢を広げておく必要があります。
査定額と実際に売れる価格の違いを理解していなかった
不動産会社が提示する査定額は、必ずその金額で売却できることを保証するものではありません。
査定額は、周辺の取引事例、築年数、階数、方角、間取り、管理状況などをもとに算出した予想価格です。
売り出し価格を高く設定しすぎると、購入希望者から相場より割高だと判断され、内覧の申し込みが入らなくなることがあります。
売れない状態が長く続けば、何度も価格を下げることになり、最終的には最初から適正価格で売り出した場合より安くなる可能性もあります。
反対に、早く売りたいからと価格を下げすぎると、売却後に同じマンションの別の部屋が高値で成約し、後悔することがあります。
売り出し価格を決める際は、売却希望額だけでなく、周辺の売り出し物件と実際の成約価格を確認することが大切です。
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売却を急ぎすぎて値下げ交渉に応じてしまった
購入希望者から値下げを求められたとき、売却が白紙になることを恐れて、すぐに応じてしまう人もいます。
しかし、渋谷区のマンションは立地や物件条件によって需要が高く、別の購入希望者が現れる可能性があります。
買主側が値下げを求める理由もさまざまです。
予算上の都合だけでなく、「値下げできれば得をする」という理由で交渉している場合もあります。
大幅な値下げへ応じた後に、担当者から「もう少し待てば別の買主が見つかったかもしれない」と言われ、後悔することもあります。
値下げ交渉を受けたときは、現在の問い合わせ数や内覧状況、周辺物件の販売状況を確認しましょう。
急いで売る必要がない場合は、値下げを断る、条件付きで応じる、一定期間様子を見るといった判断もできます。
売却する時期を深く考えていなかった
マンションの売却価格は、物件自体の条件だけでなく、不動産市場や住宅ローン金利、購入希望者の動きにも影響されます。
転勤や進学に伴う住み替え需要が増える時期は、購入を検討する人も多くなります。
一方で、同じマンションや近隣のマンションから売却物件が一度に出ると、購入希望者に比較されやすくなります。
より条件のよい部屋が同時に販売されていれば、価格を下げないと売れない場合もあります。
売却を検討し始めた段階で、不動産会社へ相談し、売却に適した時期や周辺の競合物件を確認しておくことが大切です。
引っ越し直前になって慌てて売り出すと、時間に余裕がなくなり、不利な条件でも契約せざるを得なくなることがあります。
売却にかかる税金や諸費用を計算していなかった
マンションが高く売れても、売却代金の全額が手元に残るわけではありません。
売却時には、仲介手数料、印紙税、抵当権抹消費用、司法書士報酬などが発生します。
住宅ローンが残っている場合は、売却代金から残債を返済する必要があります。
購入時より高く売れ、利益が出た場合には、譲渡所得税がかかる可能性もあります。
売却価格だけを見て住み替え先の予算を決めた結果、諸費用を差し引くと想定より手元資金が少なくなり、購入計画を変更するケースがあります。
売却前には、想定される売却価格から住宅ローン残高と諸費用を差し引き、最終的に残る金額を計算しておきましょう。
税金の特例を利用できる場合もあるため、必要に応じて税理士や税務署へ確認することも重要です。
リフォームすれば高く売れると思い込んでいた
古くなった設備や内装を新しくすれば、高値で売却できると考える人もいます。
しかし、リフォーム費用をそのまま売却価格へ上乗せできるとは限りません。
購入後に自分の好みに合わせて改装したい買主にとっては、売主が行ったリフォームに魅力を感じない場合もあります。
数百万円をかけてリフォームしたにもかかわらず、売却価格がほとんど上がらず、結果的に負担だけが増えることもあります。
売却前に手を加える場合は、壁紙の補修、清掃、水回りの汚れ落としなど、比較的費用の小さい対応から検討しましょう。
大規模なリフォームを行う前には、不動産会社へ費用対効果を確認する必要があります。
内覧の準備を軽く考えていた
購入希望者は、室内の広さや設備だけでなく、明るさ、におい、清潔感、収納の状態なども確認します。
立地条件のよいマンションであっても、室内が散らかっていたり、水回りに汚れが残っていたりすると、印象が悪くなることがあります。
生活用品や家具が多いと、実際より部屋が狭く見える可能性もあります。
売却後に担当者から「内覧時の印象がよければ、値下げせずに売れたかもしれない」と言われるケースもあります。
内覧前には、不要な荷物を片付け、玄関、リビング、水回り、バルコニーを中心に清掃しましょう。
窓を開けて換気し、照明をつけて室内を明るく見せるだけでも印象は変わります。
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管理状況や修繕計画を確認していなかった
マンションの買主は、室内だけでなく、管理費や修繕積立金、長期修繕計画、大規模修繕の予定も確認します。
修繕積立金が不足している場合や、今後大幅な値上げが予定されている場合は、購入判断へ影響する可能性があります。
売主本人が管理状況を把握していないと、内覧や契約前に質問されても、すぐに答えられません。
必要書類を取り寄せるのに時間がかかり、売却手続きが遅れることもあります。
売却を検討したら、管理規約、総会議事録、長期修繕計画、管理費や修繕積立金の金額を確認しておきましょう。
売却後の住み替えスケジュールが合わなかった
今住んでいるマンションを売ってから新居を購入するのか、新居を先に購入してから売却するのかによって、資金計画や引っ越しの流れは変わります。
先に売却すると資金計画を立てやすい一方、新居が決まるまで仮住まいが必要になる可能性があります。
先に購入すると引っ越しは進めやすいものの、旧居が売れるまで住宅ローンを二重に支払うことがあります。
売買契約を急いだ結果、引き渡し日と新居への入居日が合わず、ホテル代や荷物の保管費用が発生することもあります。
売却価格だけでなく、契約日、決済日、引き渡し日、新居への入居日まで含めて計画を立てることが大切です。
売却後に近隣の価格が上がり始めた
マンションを売却した直後に、周辺の再開発や新駅、商業施設の開業計画が発表され、相場が上昇することがあります。
渋谷区では、渋谷駅周辺をはじめ、複数の地域で再開発や建て替えが進められています。
将来の価格を正確に予測することはできませんが、地域の開発計画や交通環境の変化を確認せずに売却すると、「もう少し待てば高く売れたかもしれない」と感じやすくなります。
売却前には、行政や鉄道会社、デベロッパーが公表している計画も確認しましょう。
ただし、価格上昇を期待して売却を先延ばしにすると、建物の築年数が進み、維持費が増える可能性もあります。
将来の値上がりだけでなく、現在の生活状況や資金計画も含めて判断する必要があります。
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