渋谷区で中古マンションを探し始めると、最初に戸惑うのが「結局いくらくらい見ておけばいいのか」という相場感です。
同じ渋谷区でも、恵比寿・広尾・代官山・神宮前・松濤・代々木・笹塚・幡ヶ谷・本町では、価格帯も街の雰囲気もかなり違います。
さらに中古マンションは、駅距離、築年数、専有面積、階数、眺望、管理状態、リノベーションの有無によって価格が大きく変わります。
そのため、渋谷区の中古マンション購入では、いきなり物件を見に行く前に、まず自分なりの相場感を持っておくことが大切です。相場感がないまま探し始めると、安く見える物件に飛びついたり、逆に本来なら検討できる物件を「高すぎる」と早々に外してしまったりすることがあります。
まずは「渋谷区全体の平均」を見すぎない
中古マンションの相場を調べるとき、多くの人は最初に「渋谷区 中古マンション 相場」と検索します。
もちろん全体感を知るには役立ちますが、渋谷区全体の平均価格だけで判断するのは危険です。
渋谷区は、都心ブランドの強いエリアと、比較的生活感のある住宅街が混在しています。
たとえば恵比寿、代官山、広尾、神宮前、松濤のようなエリアは高額物件が多く、専有面積の広い物件や低層レジデンスも目立ちます。
一方で、笹塚、幡ヶ谷、本町、初台、代々木方面では、同じ渋谷区内でも比較的現実的な価格帯の物件が見つかることがあります。
実際、国土交通省の不動産情報ライブラリでは、中古マンション等の成約価格情報を地域や時期で検索できます。これは売り出し価格ではなく、実際の取引情報を確認するうえで参考になるデータです。
まず見るべきなのは「渋谷区全体でいくらか」ではなく、「自分が住みたい駅・町名では、どのくらいの価格帯が多いか」です。
売り出し価格と成約価格を分けて考える
相場感をつかむときに、必ず意識したいのが「売り出し価格」と「成約価格」の違いです。
ポータルサイトに掲載されている価格は、基本的に売主が希望している売り出し価格です。実際には、価格交渉が入ったり、販売期間が長引いて値下げされたりして、最終的な成約価格が変わることもあります。
つまり、ポータルサイトだけを見て「渋谷区はこの価格なんだ」と判断すると、やや高めに相場を見積もってしまう場合があります。
一方で、成約価格は実際に取引された価格です。購入者側にとっては、こちらのほうが現実に近い情報です。国土交通省の不動産情報ライブラリや、レインズ・マーケット・インフォメーション系の公開情報では、個別の取引が特定されない形で成約価格情報を確認できます。
相場を調べるときは、まずポータルサイトで現在の売り出し価格を見て、そのあと成約価格データで「実際にはどのくらいで決まっているのか」を確認する。この順番で見ると、価格の見え方がかなり変わります。
ポータルサイトでは「条件を固定」して見る
SUUMO、HOME’S、アットホームなどの不動産ポータルサイトは、現在売り出されている物件をざっと見るのに便利です。ただし、ただ眺めるだけでは相場感はつかみにくいです。
大事なのは、条件を固定して比較することです。
たとえば、以下のように条件をそろえます。
- エリア：渋谷区内の希望駅または町名
- 駅距離：徒歩10分以内
- 専有面積：40㎡台、50㎡台、60㎡台など
- 築年数：築10年以内、築20年以内、築30年以内など
- 間取り：1LDK、2LDK、3LDKなど
条件を固定すると、「このエリアで50㎡台・築20年前後ならこのくらい」「駅徒歩5分以内になると一段上がる」「築古でもリノベーション済みだと高めに出ている」といった傾向が見えてきます。
反対に、条件を混ぜて見てしまうと判断がぶれます。40㎡の1LDKと80㎡のファミリータイプ、築5年の築浅マンションと築40年のヴィンテージマンションを同じ画面で比べても、相場感はつかめません。
平米単価で見ると比較しやすい
中古マンションの価格を見るときは、総額だけでなく「平米単価」を確認するのがおすすめです。
平米単価とは、物件価格を専有面積で割ったものです。
たとえば、8,000万円で50㎡の物件なら、平米単価は160万円です。1億2,000万円で75㎡の物件も、平米単価は同じ160万円です。
総額だけを見ると後者のほうが高く感じますが、面積あたりの価格で見ると同水準だと分かります。
渋谷区では、コンパクトな1LDKや投資向き物件は総額こそ控えめに見えても、平米単価は高くなりやすい傾向があります。
一方で、広めのファミリータイプは総額が大きくなるため手が届きにくく見えますが、平米単価で見ると極端に割高ではないケースもあります。
購入予算を考えるときは、総額だけでなく平米単価もセットで見る。これだけで、物件の見え方はかなり整理されます。
町名ごとの違いを見る
渋谷区の中古マンション相場は、駅名だけでなく町名でもかなり差があります。
同じ「渋谷駅周辺」といっても、桜丘町、南平台町、松濤、神泉町、宇田川町では雰囲気も価格帯も異なります。
恵比寿でも、恵比寿南、恵比寿西、東、広尾寄りでは印象が変わります。
代々木も、代々木駅寄り、新宿寄り、参宮橋寄り、初台寄りで生活環境が違います。
相場感をつかむには、駅名だけでなく町名単位で比較するのが現実的です。
たとえば「恵比寿で探す」と大きく見るより、「恵比寿駅徒歩10分以内の50㎡台」「広尾寄りの築20年前後」「代官山寄りの低層マンション」といった形で分けて見るほうが、価格の理由が分かりやすくなります。
渋谷区はブランド力のある街が多いため、町名やアドレスによって価格にプレミアムが乗ることもあります。単に駅から近いかどうかだけでなく、「どの住所に建っているか」も価格に影響します。
築年数だけで判断しない
中古マンションでは、築年数も重要な判断材料です。ただし、築年数だけで「古いから安い」「築浅だから安心」と考えるのは早いです。
築年数が古くても、管理状態がよく、大規模修繕がきちんと行われているマンションは評価されやすいです。
反対に、築年数が浅くても、管理費や修繕積立金の設定が低すぎたり、将来的な修繕計画が甘かったりすると、購入後に負担が増える可能性があります。
渋谷区には、築年数が経っていても立地のよさや建物の雰囲気で人気を保っているマンションもあります。
いわゆるヴィンテージマンションや低層レジデンスなどは、築古でも高値で取引されることがあります。
相場を見るときは、築年数だけでなく、管理状態、修繕履歴、総戸数、管理費・修繕積立金、耐震基準も合わせて確認する必要があります。
「安い理由」を考える
相場より安く見える物件があったときは、すぐに「掘り出し物だ」と考えないほうがよいです。
もちろん条件に合う良い物件の可能性もありますが、安い物件には安い理由があることも多いです。
たとえば、以下のような理由が考えられます。
- 駅から遠い
- 坂が多い
- 旧耐震基準
- 低層階や半地下
- 日当たりや眺望に難がある
- 管理費・修繕積立金が高い
- 借地権付き
- 室内リフォーム費用がかかる
- 周辺環境に好みが分かれる要素がある
渋谷区は人気エリアなので、条件のよい物件が明らかに安く出ているケースは多くありません。
価格だけを見て判断せず、「なぜこの価格なのか」を確認することが大切です。
住宅ローンから逆算する
相場感を知る目的は、単に価格を覚えることではありません。最終的には、自分が無理なく買える価格帯を知ることです。
そのため、物件価格を見る前に、住宅ローンの借入可能額と毎月返済額をざっくり把握しておくと判断しやすくなります。
たとえば、同じ8,000万円の物件でも、頭金、金利、返済期間、管理費・修繕積立金、固定資産税によって毎月の負担は変わります。中古マンションの場合、物件価格だけでなく、管理費・修繕積立金の負担も見逃せません。
築年数が経ったマンションでは、修繕積立金が今後上がる可能性もあります。
渋谷区で中古マンションを買うなら、「物件価格はいくらまでか」だけでなく、「毎月いくらまでなら生活を圧迫しないか」から逆算するほうが現実的です。
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